汇业评论

文 | 廖军 汇业律师事务所 合伙人

 离开审判岗位从事律师执业有一年多时间了，这段期间我明显感到法官、律师、检察官虽属于一个职业共同体，但两者的差异还是比较明显，律师的法律思维具备其鲜明而独特的职业特性，有别于学者、法官、检察官等其他法律人的思维特点和要求。律师职业的挑战性和技巧性要求也更高一些，例如非诉律师要代表其客户与对手在商业谈判中斗智斗勇，争取利益最大化；而诉讼律师有时则需要代表当事人在案件审理过程中与对方及其代理人唇枪舌战，火药味十足。说律师是场上真正的“斗士”，这并不为过。

作为律师，如果能在一场“战斗”前胸有成竹，在“战斗”中应对自如，可以说你已经赢了一半。那如何才能做到胸有成竹、从容应对呢，我想这都源于律师扎实的业务功底、多年实战经验的积累以及充分的战前准备。

前段时间和朋友聊起一个案子，觉得一审败诉败的非常可惜，如果律师庭前的准备工作充分，庭审中能够应对恰当，这一不利的诉讼结果原本是可以避免的。所以今天我想在此就“战前”准备谈一些浅薄的看法。

大致案情：

买受人甲与房屋出售方乙就本市某处房屋先后签订了房屋买卖居间协议、补充协议、房屋买卖合同（网签合同）。合同履行过程中，双方对房屋出售总价、首付款支付时间并无争议，但针对购房余款支付时间，三份协议的约定存在较大差异。居间协议、补充协议均约定“余款须在过户当日即2016年3月15日结清，如在2016年2月15日前买方仍未提供按揭贷款手续办妥证明的，则须在2月15日前以现金方式补足尾款，如有违约，卖房有权在买方违约行为发生之日起十日后解除买卖合同。”而在房屋买卖的网签合同中，双方对尾款支付方式与时间约定为“尾款须在过户当日即2016年3月15日结清，如在2016年2月15日前买方仍未提供按揭贷款手续办妥证明的，则须在2月15日前以现金方式结清余款，过户时间亦相应提前，如有违约，卖房有权在买方违约行为发生之日起十日后解除买卖合同，并按约定追究违约责任。”2016年2月15日，因买方未能提供按揭贷款手续齐备证明，2月26日卖方即向买方发出了解约律师函，双方因此致讼。法院最终判决甲方败诉，同时判决甲支付乙为数不低的违约金。

就本案，笔者觉得有以下几点是至关重要的：

目前各法院一线办案法官几乎人人手里积案成山，工作压力之大可想而知，所以你让法官庭前仔细研判每起案件，是很不现实的，笔者对此深有体会。常规案件，法官一般在庭前根据诉状就预判出了双方可能的争议焦点，庭审中无非是针对争议焦点进行举证、质证，最后结合法庭辩论作出裁判。所以，了解法官对案件可能的审理思路显得非常重要。庭审中，律师如果发现法官审理思路不在自己预设轨道上，则需要通过摆事实讲道理的方式来引导法官，当然这需要辅之相应的法律规定及充分的证据，只要你说的在理，法官应该会予以认同，但如果你未能提出对本案的正解，即使法官认为对方行为失当，但鉴于居中裁判的角色定位，也无法在裁判时作出对你有利的认定。结合本案，法官常规思路就是双方约定是否合法，买方有否违反约定，卖方解除合同是否具有法律依据。

本案卖方解除合同的真正目的无外乎是因为市场行情看涨而企图另觅买家高价出售系争的房屋，为达到解除买卖合同的目的，对方必然在我方有否违约上作足文章。从表面上看，本案买方未能办妥按揭贷款手续，又未根据合同的约定以现金形式补足余款，确实存在违约情形，卖方根据合同法第93条第二款之规定，似乎享有解除合同的权利。

法律是利益分配与再分析的基本规则，是界定相对参与者权利义务的游戏规则。本案中，如果简单根据合同的约定以及法律的规定，我方势必陷入完全被动的态势，然而法律规则是死的，而法律运用是活的。如果律师能够充分发挥“创造性思维”，案件或许能“柳暗花明又一村”。

首先我们仔细分析一下，双方关于“如在2016年2月15日前买方仍未提供按揭贷款手续办妥证明的，则须在2月15日前以现金方式结清余款，过户时间亦相应提前…”的意义何在？笔者认为，双方此项约定的意义无非就是确保买方在2016年2月15日前具备支付购房余款的能力，只要具备了这一履行能力，卖方权益没有受侵可能，则购房余款支付时间及房屋过户时间仍应为2016年3月15日，卖方无权要求提前，庭审中代理律师应该围绕这一点充分加以阐述。但如果买方在2016年2月15日前不具备相应履行能力，则2016年3月15日卖方可能无法收回余款，为保障交易双方的利益，卖方基于约定，要求提前付款或者解除合同无可厚非，这也符合公平、合理的法律原则。本案的另一情节是，买方曾将自有的一套房屋出售给了第三人，并准备用所得房款来支付本合同项下的购房余款，也就是说虽然买房未办妥按揭贷款手续，但通过其他方式具备了履行能力，因此卖方无权要求提前支付余款。需要说明的是，付款时间提前与否，直接影响到本案原告的违约与否，进而影响到卖方是否可以行使合同约定的解除权。通过上述分析，笔者认为结合合同法第六十八条第四款、第六十九条之规定，卖方行使约定解除权的条件尚不具备。

本案实为一则普通的案例，本身并无新颖之处。但通过本案，我们不难发现，庭审如战场，做好充分的战前准备，才能从容应对，知己知彼方能百战不殆。而律师真正的价值在于，通我们的服务，能够帮助当事人改变原本不利的局面，变被动为主动，使其成为生意场上的最终赢家。每一名律师都希望成为战场上满血的斗士，尤其是年轻律师，那就做好充分的战前准备吧。