针对承租方未按约定支付租金出租方的诉讼策略选择
发布时间：2016-05-28
一、管辖法院的选择
中国是个法治社会，但是地方保护主义也是客观存在的。汇业律师曾经代理的一个案件中，因承租人系港股上市公司，地方上影响力比较大，加之企业员工较多，涉及诸多社会稳定问题，诉讼收到了地方政府的强力干涉。代理律师查询承租人财产信息时，甚至高院法官送达法律文书时，都受到诸多阻挠。
法律依据：
《民事诉讼法》第三十四条：合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2014〕3号第十九条：财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2014〕3号第三十条：管辖协议约定两个以上与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，原告可以向其中一个人民法院起诉。
2、如合同未约定管辖法院，或者未有效的约定管辖法院，出租人只能向被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
2.1被告如为公民，其住所地为其户籍所在地，如经常居住地与户籍所在地不一致的，应为其经常居住地。
因租赁合同期限较长，经常超过暂住证的有效时间，而进入诉讼程序后，代理人申请开具公民经常居住地证明，需要居委会出具文书，当地派出所盖章，难度非常大。因此，建议签订租赁合同时，应根据租赁期的长短，要求承租人提供能够覆盖租赁期的经常居住地证明，例如五年期的暂住证。
被告如为法人或其它组织，代理人同样很难确定其实际办公地址，或者说需要很大的成本来确认其实际办公地址，因此应在签订合同时明确其实际办公地址。
3、如租赁物已经办理担保物权登记，可以选择特殊程序——实现担保物权来维护出租人的权利。
实现担保物权的管辖法院为担保财产所在地和担保物权登记地两种地域管辖。实务中，实现担保物权立案时，会要求提供租赁物所在地的依据，至少要求提供一个有关租赁物所在地的声明。
如果法院不能确定租赁物所在地，或是无法联系承租人或是承租人对于金额有异议，实现担保物权申请将会被裁定终止，重新以融资租赁合同纠纷来起诉。
法律依据：
《民事诉讼法》第一百九十六条：申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
4、公证债权文书执行
如租赁合同、担保合同（如有）已经办理公证，可在条件促成时，申请公证处出具执行证书后，向法院申请公证债权文书执行。公证债权文书执行的管辖法院为被执行人住所地或被执行的财产所在地人民法院。
法律依据：
《民事诉讼法》第二百三十八条：对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第10 条：仲裁机构作出的国内仲裁裁决、公证机关依法赋予强制执行效力的公证债权文书，由被执行人住所地或被执行的财产所在地人民法院执行。
1、一次性支付全部租金。
从便于诉讼角度，一次性要求承租人支付全部剩余租金计算方式简单，法律规定明确。如租赁物很难收回，或者即便收回后加之贬损十分严重，或是被第三方扣押以及被已经非法处置，而承租人有其它财产可以执行的，可以选择该诉讼请求。
此外，依据法律规定，出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行后，出租人可以再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的。但是对于损失部分，因司法解释未明确规定，法院是否能够支持损失部分，还需要依据法官的自由裁判权。
法律依据：
《合同法》第二百四十八条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2014〕3号第二十一条：出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照合同法第二百四十八条的规定作出选择。
出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行，出租人再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的，人民法院应予受理。
2、解除合同，收回租赁物，赔偿损失。
2.1、如出租人已经明确租赁物的所在地，且收回租赁物难度不大的，可以选择该种诉讼请求。
2.2、损失的范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。
3、此外，无论选择哪种诉讼请求，根据审判实务，出租人均可主张损失。
可主张的范围包括不超过银行贷款利率四倍的滞纳金/违约金以及维权费用，比如律师代理费、差旅费、鉴定费、调查费、委托第三方公司回收租赁物的佣金等费用，但是租赁合同应当明确约定。
法律依据：
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2014〕3号第二十二条：出租人依照本解释第十二条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。
前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。
