汇业评论

文 | 毕英鸷 合伙人  邓静 律师 汇业律师事务所

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2017年2月14日，为贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控工作的指示精神，中国基金业协会正式发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“《备案规范4号》”），对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

一、《备案规范4号》适用范围

《备案规范4号》虽明确载明“证券期货经营机构设立私募资产管理计划”，表面上应像“新八条底线”按照“产品”口径执行，即只有私募证券投资基金产品参照适用。但《备案规范4号》系依据《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》，且根据相应的《起草说明》，为避免监管套利，私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的均应参照《备案管理规范第4号》执行。值得注意的是，证券公司、基金管理公司子公司按照规定开展的资产证券化业务不适用《备案规范4号》。

二、热点城市，暂停备案

热点城市即房地产价格上涨过快城市，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都等16个城市，热点城市范围并非固定不变，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。值得关注的是，这16个热点城市与2016年11月份证监会证券基金机构监管部下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》、银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中限制范围一致，与此前对房企融资的限制形成统一，调控具有连贯性。

重点注意的是《备案规范4号》第一条仅适用于热点城市，其他条款则没有此限制。

三、名股实债是控制重点

《备案规范4号》列举了禁止投资房地产的具体方式，包括但不限于委托贷款，嵌套信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他类资产收（受）益权、 以名股实债的方式受让房地产开发企业股权。

基金业协会重点关注了名股实债的投资方式，并对名股实债进行了明确的定义：指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

四、穿透核查

为防止通过层层嵌套等方式规避监管规定，资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透义务，对底层资产进行穿透审核，以确定受托资金的最终投资方向符合《备案规范4号》及相关法律法规要求。

五、投资项目限制

《备案规范4号》坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位及原则，重点规范热点城市普通住宅地产项目的产品，对于投资于商业地产、保障房及其他物业并未进行限制。

六、禁止投资事项

根据《备案规范4号》第三条，明确禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

七、信息披露及资金监管

《备案规范4号》并非禁止基金投资于所有房地产行业，只是对地域、投资资金用途等作出限制，对于符合要求的房地产项目，资产管理人须详细披露融资方、项目情况、担保措施等信息，并且应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防止资金挪作他用。