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一、问题由来

A公司诉B公司借款合同纠纷案判决生效后，B公司未依判决履行义务，A公司向法院申请强制执行。执行法院对B公司抵押给A公司的房产进行评估拍卖。由于房地产市场变化，经三次公告拍卖均因价格过高而流拍。现拍卖所依据的评估报告已超过一年有效期，执行法院以《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称“《拍卖、变卖规定》”）为由，拒绝重新评估拍卖。

二、法律分析

《拍卖、变卖规定》第二十八条第二款规定，第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

笔者认为，最高院的上述《拍卖、变卖规定》实践中有待商榷。经过三次拍卖后能否再次启动评估拍卖程序，应当视具体情况而定，不能搞“一刀切”，理由如下：

1．三拍流拍后重新启动评估拍卖程序并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定。《拍卖、变卖规定》虽然规定了“可以采取其他执行措施”的除外情形，但试问对查封财产除了拍卖、变卖还有何种其他有效执行措施？在当今商品经济社会，没有卖不掉的房产，关键在于价格是否合理！《拍卖、变卖规定》以三次拍卖作为财产能否执行之唯一依据，缺乏现实情况及经济发展变化的全面考量，实质是限制了债权人基本诉权并不利于债权人合法权益之维护，不符合民诉法立法精神。

2．当前面临房地产市场的结构性调整，司法拍卖所依据的房产评估报告有效期满后已经缺乏市场公允性，此外，评估与拍卖之间有时间差，且评估价未必就是买受人能够接受的心理价格，所以实践中二拍、三拍挂牌价按评估价逐次降价20%。当然，无限制的降价拍卖可能会损害被执行人的利益，但我们不能极端地理解为“执行财产只限拍卖三次”。笔者认为，正是基于对被执行人合法权益的保护，不能在原有评估价的基础上无限制地降价拍卖，所以才应该在三次流拍并原评估报告有效期满后适时重新启动新一轮的评估拍卖。这样才能平衡申请执行人与被执行人的利益，保证执行中的效率、公平。

3．三拍流拍后即将被执行财产归还被执行人不仅损害了债权人的利益，而且违背了执行效率原则。审判庭出具判决书，达到了定纷止争的效果。但是，很多当事人拿到判决书后并不能真正实现合法权益的有效维护，最后选择申请强制执行。如果法院在三拍流拍后不去调查流拍原因、穷尽执行措施，而是“一刀切”地将执行财产归还被执行人，则会极大地损害申请执行人的利益，使本来能够执行的案件处于悬执状态，大大降低了执行效率。同时，这点也极有可能被债务人恶意利用，想方设法抬高评估价格，扰乱执行工作，逃避债务。

4．实践中有些基层法院顺势而为、勇于探索，在三拍流拍后调整评估价格重新拍卖的务实做法切实有效维护了债权人的合法利益，产生了积极的社会效应。该等基层法院在不动产拍卖三次流拍后尝试启动新一轮评估拍卖，取得了很好的效果，最大限度地维护了申请执行人的合法权益，也维护了司法权威。

三、司法建议

最高人民法院原《拍卖、变卖规定》以及《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》分别是于2004年、2009年、2011年发布实施。近几年，中国房地产市场发生很大变化，评估价格挂牌三次流拍情况屡有发生，建议有关司法部门以切实有效保护债权人合法权益为首要，及时完善相关司法解释，保障执行工作的顺利开展。

附：法律法规

1．《中华人民共和国民事诉讼法》（第十一届全国人大常委员会第二十八次会议2012年8月31日通过2013年1月1日起施行）

2．《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（最高人民法院审判委员会通过，法释[2004]16号）

3.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（最高人民法院审判委员会通过，法释[2009]16号）

4.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（最高人民法院审判委员会通过，法释[2011]21号）