汇业评论

文 | 何四为 汇业律师事务所 合伙人

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，依据此法律规定，全国各地陆续开始合同备案制度，并采用建设部和国家工商总局的《商品房买卖合同》示范文本作为各方签署商品房买卖合同的模版。但是，由于合同示范文本对于商品房交付的条件约定不明确，实践中就商品房交付标准产生大量争议。为此，我们结合示范文本的约定以及法律对于商品房交付的要求、司法判例，总结类似案件的法律适用规则，以期能对此类争议解决提供参考。

一、《商品房买卖合同》示范文本对于房屋交付标准的合同约定

《商品房买卖合同》第八条约定：交付期限：出卖人应当在_______年_______月_______日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_______种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

第十一条约定：交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。

第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑在房屋交付之日达到使用条件：1.供水供电；2.电梯供电；3.供暖设施、热水管道；4.有线电视端口、天然气管道、电话、宽带网；5.其他。

二、商品房交付的约定标准

综合《商品房买卖合同》示范文本的条文，开发商交付商品房应当具备如下的7个条件，如果开发商不具备其中一项或几项交付标准的，买受人均可以拒绝收房，待开发商完全具备后收房，违约责任由开发商承担：

1.商品房经验收合格或综合验收合格、分部综合验收合格、取得住宅交付使用证书。

交付合格商品房系买卖合同中开发商的主要义务，具体交付标准我们在下一节讨论。

2.开发商书面通知买受人收房。书面通知的方式一般有两种：报纸公告和邮寄送达。一般开发商在交付过程中会同时采用电话通知、短信通知、邮寄送达和报纸公告、小区张贴公告五种方式。

3.开发商向买受人出具商品房验收的证明文件。各地法院要求不一，主要包括五方验收合格证明、竣工验收合格备案表或回执、竣工综合验收报告、竣工综合验收备案或合格证、住宅交付证明书等。

4.双方签署房屋交接单；

5.住宅商品房，开发商应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

6.交付的房屋达到装饰标准和设备标准；（具体以合同约定为依据）

7.基础设施和公共配套建筑正常运转。（具体以合同约定为依据）

三、商品房交付标准的理解与适用

1.商品房经验收合格的标准

“商品房经验收合格”如何理解，司法实践中各家说法不一，各省法院之间、甚至同一法院不同审判庭对该条文的理解均有差异。但是，根据目前已有法律的规定以及最高人民法院的司法判例能够明确：“商品房经验收合格”指的的是商品房经验收合格并取得质量监督站出具的《工程竣工验收备案表》或备案回执。

实践中第一种观点认为：所谓“商品房经验收合格”，指的是建设单位组织勘察、设计、施工、监理等五家单位所出具的验收合格证明，也就是俗称的“五方验收”，应当以五方验收的时间作为验收合格的依据和商品房交付的标准。实践中提出这一观点的主要依据包括：

（1）2004年7月1日起，依据新颁布的《行政许可法》，取消了建设工程竣工验收许可审批，改为验收备案制度。因此，工程竣工验收备案不是工程是否合格的标志，不应当以竣工备案表作为交付依据。

（2）根据《建设工程质量管理条例》第三条的规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。因此建设工程行政主管机关并非工程质量的责任主体，也非验收主体，仅属于监督和备案主体，其备案行为不是合格与否的标志。

（3）《建设工程质量管理条例》第16条的规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。从该规定可以明确，建设工程竣工验收是由建设单位发起，设计、施工、工程监理单位共同参与的行为，只要经过上述各方验收合格，则可以认定该工程符合验收标准，无需经过行政主管部门的备案和审核。

（4）法律法规并没有明确规定验收备案后建设工程方可以交付使用，以备案作为交付依据缺乏支持。

（5）建设工程经五方验收后，未能获得竣工备案的原因有很多，其中包括政府部门的政策性因素所导致，如果以竣工备案作为验收合格的标准，会扩大开发商所承受的损失。

实践中第二种观点认为：“商品房经验收合格”的标志应当为竣工验收备案，单纯的五方验收不能作为验收合格的依据，主要依据包括：

（1）商品房的交付不仅应该符合商品房买卖合同的约定，也应当符合法律法规的强制性规定。而《建筑法》、《消防法》、《建设项目环境保护管理条例》等法律法规对于建设工程的交付均有明确的强制性规定。商品房验收合格的判断标准应当符合上述强制性规定。

（2）五方验收仅仅系参建单位及建设单位对于建设工程是否合格的自行检验；但这种检验并不包括建设工程是否符合规划、环保、消防、人防等法律规定的交付标准；况且，自行验收未经备案，也无法确认其验收结果是否符合法律要求；以五方验收作为交付标准，严重损害了消费者的权益，交付的房屋往往系不具备居住功能的不完整的房屋。实践中，开发商在未经过备案的情况下，强行向购房人交付道路、绿化、水电、天然气管道均未达到使用标准的房屋，引发极坏的社会影响。由于未经备案缺乏监督，部分开发商甚至倒签五方验收的时间，以规避应当承担逾期交房违约责任。

（3）竣工验收备案制度能够完整的反映商品房交付所需的各个审批流程，直观判断商品房是否已经经过了必要部门的审批、提交了相关的、完整的技术资料、是否符合基本居住条件。因此，尽管法律并未明确规定商品房必须经过备案后方能交付，但竣工验收备案表能够真实、准确反映商品房的实际情况，以此作为交付依据更加接近客观现实。

我们同意第二种观点，理由如下：

（1）根据《建筑法》第61条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。

由于建设工程的质量关系到千家万户的生命和财产安全，因此，建筑法对于工程竣工验收的条文是强制性条文，任何人不得违背。根据第61条的规定，商品房竣工验收，不仅必须符合工程质量标准，而且应当具备完整的技术资料、签署工程保修书、符合国家其他规定。五方验收所针对的主要是第一点建筑工程质量问题，并不涉及国家法律规定的其他竣工条件。因此，五方验收合格不代表建设工程具备交付条件。

（2）《城乡规划法》第45条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。由此可见，五方验收的前提是必须获得规划部门的规划审批件，其标志一般为城建规划部门下发的规划认可文件或者颁发的规划许可证的正本。如果没有获得上述文件，则五方验收违反了法定程序，是无效的，其以五方验收结论作为交付依据不能够产生合格交付的法律效力。

（3）《中华人民共和国消防法》第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

由于新修订的消防法取消了民用建筑的消防验收，改为备案制度，因此，商品房交付前只要开发商依法进行了消防备案，就应当认可其具备消防标准。如消防部门抽查过程中发现消防不合格的，应当停止使用。

（4）《建设项目环境保护条例》第二十条规定：建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。环境保护设施竣工验收，应当与主体工程竣工验收同时进行。第二十三条规定：建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。

结合国家环境保护局《建设项目环境保护设施竣工验收管理规定》第四条和第六条的规定，商品房在进行竣工验收时必须同步进行环境保护设施验收，未经验收的，不得投入使用。

（5）最高人民法院在“海南欧博房地产开发有限公司与张和义商品房预售合同纠纷一案”（2015民申字第1045号）的再审裁定中明确：建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。

我们在检索司法案例的过程中，发现广东省高院、西安市中院曾经有过判决将五方验收作为商品房交付的依据，尽管个案的情况有所差异，但是对于商品房交付的标准应当以最高院的裁判意见为准，以统一司法审判的尺度，防止同类案件不同判决的相互矛盾的情形发生。

2.商品房经综合验收合格的标准

综合竣工验收是建设行政主管部门在建设单位组织水电、天然气、规划、工地、工程质量等单项验收的基础上，会同国土、规划、消防、环保、节能等部门，按照规划设计内容及国家规定对房地产项目进行整体验收的行为。

综合竣工验收的内容除工程质量方面的竣工验收外，一般还包括：开发项目是否按照《国有土地使用权出让合同》各项约定进行开工建设;开发项目是否按照审批规划开发建设;基础设施和配套公用设施包括物业管理用房、小区道路和绿化等是否按规划建设完毕;单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备;施工机具、临时设施、建筑残渣、剩余构件是否全部拆除、清运完毕;是否落实了太阳能热水系统和光电照明系统的设计与安装;住宅产业化技术要求是否落实;房屋拆迁补偿安置是否落实;前期物业管理是否落实等等。

综合竣工验收合格一般以综合竣工验收合格报告为依据，并应当报相关部门备案。综合竣工验收各地有差异，部分地区会颁发竣工验收合格证，部分地区采取备案制度，会有备案表或回执。

房地产开发项目采取分批综合验收的，适用的程序和验收内容与整体验收一致。

四、延期交房的抗辩理由

开发商逾期交房的，应当按照合同约定承担违约责任，在预售商品房合同纠纷案件中，开发商往往会提出以下的抗辩意见：

1.买受人逾期付款，开发商依据合同法关于迟延履行抗辩权的规定及商品房买卖合同约定，可以顺延交房时间。

2.买受人拒绝收房或迟延收房。开放商在具备交付条件之后，通知买受人收房，买受人拒绝或迟延收房的，开发商不承担逾期交付的违约责任。

3.因政府行为导致项目延期。通常的理由包括政府创建卫生城市、发布高温通告或冰雪天气通告等恶劣天气情况情形要求在建工程停工、因政府基建类项目实施要求停工、因征用征收行为发生延期等。如发生上述情况且开发商有证据证明的，可以相应顺延。

4.因不可抗力因素导致的延期。通常的理由包括洪水、暴雨、台风等自然灾害因素导致的延期；因罢工、游行、战争、骚乱等社会因素导致的延期。

5.经买受人同意顺延或买受人放弃延期交付利益的，开发商可不承担延期交付违约责任。此种情况一般发生在开发商在迟延交付后与买受人达成迟延交付协议后，买受人再次以迟延交付为理由起诉的，开发商可以根据协议抗辩。

在商品房迟延交付的纠纷中，违约金标准也常常成为争议的焦点。按照合同法的规定，违约金过高或过低的，人民法院可以按照实际损失进行调整。各地法院对是否调整逾期交房违约金也存在争议，部分法院在裁决中依据开发商的申请进行了调整并参考迟延交付导致的租金损失、迟延交付期间房款的同期银行贷款利率计算违约金；部分法院不同意开发商提出的调整意见，要求双方遵守合同约定，只要未超过法律规定的四倍利率标准均不予调整。

为了能够尽量减少迟延交付带来的纠纷，各地工商和住房管理机构均持续对示范文本进行修订，如广东省将示范文本中关于交付的标准由“商品房经验收合格”修改为“商品房经验收合格并备案”，陕西省新版的商品房买卖合同文本也作出了类似修订。我们期望相关部门在后续过程中，出商品房交付标准外，对于公共配套设施的交付、精装修房屋的验收等尽快出具详细的示范文本，减少争议，维护买受人的合法权益。