汇业评论

文 | 陆恩惠 汇业律师事务 合伙人

近日针对上海市部分购买了商住房由于存在开发商私改居住功能，私自改动规划许可加盖加层等未能取得不动产登记证书的业主的维权行为，上海市政府于6月12日号发文称，商住房清理整顿工作的对象，是违法违规开发商。清理整顿工作必须坚持依法合规，切实维护购房人的合法权益。虽说政府采取的行动是针对违规开发商，但是买了商住房的客户究竟会遇到何种法律上的限制以及如何维权呢？本文将从专业律师的角度来分析买了商住房的购房者所需要面对的问题以及维权建议。

上海市从年初开始逐步开始整顿商住房乱象。1月初本市叫停了“类住宅”项目网签，之后，对商办项目改变房屋使用性质进行清理，清理对象包括：擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等。5月17日，上海市政府正式下发商住房整顿方案，对在售项目区分不同情况进行清理整顿。其中影响最大的，是已售但未交付的商住房。方案规定：对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，必须恢复商业办公功能，不符合要求的不得交付，不得办理房屋交易登记手续。这就意味着已经购买了商住房的业主，最后到手的是纯商业属性物业，不能用于居住。随后，受影响业主进行了各种形式的维权，要求能够以网签为界，承认商住两用的历史过往，即允许已经网签的物业保留居住功能。

上海市政府在最新申明中表示，部分开发企业曲解政策、拖延整改，对购房人要求退房等维权行为设置障碍。上海市政府在最新的申明中明确，对已实际成交并完成网签的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合；购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。根据目前的法律以及政策，购买违规的商住房的客户主要会遇到如下法律以及政策上的障碍：

一、交易受限

针对由于历史原因造成的在本次整改之前，已经完成登记手续的房屋或者已经完成网签客户要求继续过户的，但是上述违法反规划的信息将会记入房屋登记系统，翻译成大家听的懂语言就是，此类房屋只能你自己居住，不能再拿来交易。再次交易之前还是必须按照相应法律法规完成整顿。相应部门验收后去除其他登记信息后才能完成不动产转移登记。

二、未交付未登记的，整改之前不能完成登记

很遗憾，如果你只是与开放商签了买卖合同，那么你就算愿意接受被限制的房屋登记的结果也不能完成不动产登记。也就是你的房子还登记在开放商名下。

三、商住房不能拥有居住房屋的任何属性

上海市政府对已入住的商住房明确政策口径，即从严管控，不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。本所陆恩惠律师曾代理过多起商住房开放商承诺户籍，入学，水电煤公用事业同居住用房的维权案件。但是那真的已经成为历史了。并且之前违规操作的几个商住房项目可能面临极大的政策风险。不排除相应户籍、入学、公用事业取消的结果。

那么买了商住房的客户应该如何维权呢?由于信息不对称的原因，开放商卖给你商住房许诺你任何有关户籍、入学、公用事业管道的时候，开发商作为专业人士显然其是知道他的上述许诺是违反国家相关土地、规划等的法律法规。作为相对弱势的购房者在面临上海市政府如此强硬的整改商住房的乱象的情况，该如何维权呢？

一、未交付未登记的客户应该直接解除房地产买卖合同

由于本次市政府整顿受影响最大的对象就是已经签署了未交付未登记的客户。双方签订的合同属于合同法中客观上无法继续履行的合同。客户有权要求开发商承担违约所造成的损失。并且要求开发商根据合同承担相应的赔偿责任。

二、继续履行双方的房地产买卖合同，但是客户需要承担再次交易受限以及之后居住功能进一步受限的法律风险

针对本次上海市政府的申明，对于由于历史原因已经交付的已经完成的登记房屋可以继续保持居住功能。但是相应的交易将受到限制。限制信息将会被登记在不动产登记簿中。第二，由于某些商住房是有市政配套供水、供电、供气、有线电视配套的，甚至有些商住房可以办理临时居住证登记。但是随着政策的明确以及市政府纠错的坚决态度，这些购房者可能会面临居住功能进一步受限甚至被取消拆除的法律风险。由于这类客户涉及的法律关系相对比较复杂，建议与专业律师进一步咨询。

三、相关企业的行政处罚

上海市住建委和相关部门此次明确：上海市将加强监督检查，对于主动整改的开发企业，将依法从轻、减轻或免于行政处罚。对拒不整改或对购房人依法维权设置障碍的，将依法严处。情节严重的，还将采取降低资质、限制参与土地招标、拍卖等措施。由于这类开放商在销售过程中或明示或暗示商住房的居住功能以及未来可能与普通商品房同样居住功能。购房者应注意保留相应的售房宣传资料/销售人员短信/名片/微信聊天记录/邮件等书面证据。以备不时之需。