汇业评论

文 | 陆恩惠 汇业律师事务所 合伙人

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在房产交易中，贷款的审批对价款支付和产权过户有重要影响。双方在合同中对过户时间进行具体约定后，又以附件形式对过户时间进行以贷款通过时间为准的类似约定，对前后约定理解的分歧会在合同履行中引发争议。法院对双方关于过户时间约定的分歧持何种倾向呢？

随着今年全国各地房地产价格的飙升，各地法院受理了大量房屋买卖合同纠纷案件。由于现在改善型需求在房地产交易市场中占据了绝大多数的份额，在房地产买卖交易中许多购房人先出售前套房屋并以该售房款作为首付款，再办理贷款的形式购买改善型住房。在签订上海市房地产买卖合同过程中双方会对过户日期进行明确的约定。同时为了规避贷款审批通过的不确定性的风险，买家一般会在附件中对过户日期进行以贷款通过时间为具体过户日期的类似约定。看似明确的约定却因双方对合同正文与附件的约定的理解存在歧义，有的观点认为应以合同正文约定的过户日期为最终日期，有的认为过户日期应以补充条款约定的贷款通过之后为最终过户日期。这种存在歧义的约定在房价剧烈波动时就会产生一定的履约风险。相应的条款约定不明确当遇到近期买方贷款银行审批趋严，贷款审批时间延期时，房东就以此争议条款作为跳价并要求解除买卖合同的理由。本文将根据最新上海法院的两个判例看法院对于这两种存在不同理解的“过户时间约定”持有何种倾向意见。

案例一

简要案情

林某与虞某于2015年9月16日签订房屋买卖合同购买虞某名下房产，约定房屋总价420万，补偿金134万。双方在网签合同中约定，林某于2015年10月31日前全额支付第一期价款201万，虞某同意林某通过贷款形式支付第二期房价款，若林某贷款未通过或未全额通过，林某应于送过户日前将价款全额或差额补足。双方首先于合同中第六条约定，在2015年12月25日之前，双方共同办理过户手续；又于附件三中约定，待林某之贷款申请通过后七日内，双方办理产权过户及抵押登记手续。后因双方对于过户时间存在不同理解，双方遂诉争于法庭。林某认为双方合同正文约定与合同附件不一致的，应以附件为准，附件中约定过户日期为贷款通过之后7日内，现虽然合同正文所约定的过户日期已过，但是贷款银行还未给出正式答复，应视为合同约定的过户条件未成就，过户时间应予顺延。虞某则主张，双方在合同正文中已经约定了明确的过户日期，合同附件的约定并没有取代之前的合同的约定，只是如果贷款通过时间在约定的过户日期之前，则可以将过户日期提前至贷款通过之日后7天内。虞某认为由于买方违约，要求解除买卖合同。

判决观点

法院查明后认定，原、被告签订的《合同》及《补充协议》合法有效，双方均有义务全面履行各自的合同。根据约定，合同第六条所约定 “双方确认在2015年12月25日前办理转让过户手续”及附件三“待林某贷款申请经贷款银行审核通过后七个工作日内双方办理产权过户手续”，法院认为，结合前后文意思，双方应于林某贷款申请经贷款银行审核通过后七个工作日内办理过户，但该时间最迟应于2015年12月25日之前，即附件三的内容服务于合同第六条。据此，法院判决：解除原、被告所签订的房地产买卖合同及补充协议，林某支付逾期付款违约金及解约违约金。

案例二

简要案情

鲁某与顾某于2015年12月20日签订《上海市房地产买卖合同》购买顾某房屋，约定房屋总价款329万，首期房款112万于合同签订当日支付，第二期房款由鲁某贷款支付，若贷款未通过或额度不足，则鲁某应于送件当日支付给顾某。双方于《合同》第六条约定，在2016年2月29日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；又于《附件三》中约定，待鲁某贷款通过后七日内，双方一同前往房地产交易中心办理过户及抵押登记手续，同时约定，若甲、乙双方按照《附件三》履行与正文条款约定不一致，双方同意按《附件三》履行。后原告支付了首期房款112万，但由于贷款银行于2016年3月30日方审批通过贷款，双方产生分歧，鲁某认为过户日期应为贷款审核通过之日起七日内，要求顾某履行合同配合过户；顾某认为过户日期应为2016年2月29日前，认为鲁某违约要求解除合同并主张解约违约金。双方诉争至法院。

判决观点

法院查明，双方签订的《合同》及《补充协议》均合法有效，且首期房款支付及原被告配合办理贷款的申请亦符合约定。但贷款银行通过时间为2016年3月30日，由于双方对过户日期在合同正文与付款协议中有不同表述且理解不同，故产生争议。法院认为，根据合同文意分析，正文条款是针对过户的约定，附件条款是针对付款的约定，二者不冲突。由于以贷款方式支付房款，具体的付款时间的约定通常以贷款的申请、审批、通过等环节为准，但此时间节点的理解不应突破对原过户日期的约定，否则贷款时间的延长会导致合同处于无法及时履行的不确定状态，故附件对过户日期之约定应理解在正文日期之内。故而认为鲁某违约，判决解除合同并由鲁某向顾某支付违约金。

评  析

笔者通过对亲自处理的大量类似案件进行的归纳与整理，发现合同中做出相同或类似约定的情况不在少数。究其原因，买卖双方在中介的帮助下完成了网签以及补充协议的约定，但是由于类似的附件中的补充约定并没有完全取代合同正文的约定，存在歧义，在逻辑上不够严谨，在合同履行中可能会因为前后约定的差异引发争议。根据现有的判例可以看出法院在审理的过程中是倾向于认定类似的约定是属于未完全取代的认定。

故本文作者提醒有类似约定需求的买房人在签订合同的过程中务必注意如下事项：

其一，对于合同中附件的约定完全取代原约定应有专门特别说明。在房屋买卖中双方通常会在示范文本上加以修改，网签固然便利双方，但会存在当事人对合同条款的理解不到位及双方当事人之间对合同内容理解有争议的情形。在此建议交易双方在范本基础上根据各自情形予以调整，并对有争议的部分进行补充协议并加以充分说明，如在本文情形中，补充协议可以约定“对过户日期的约定以本补充协议条款为准，具体日期为乙方贷款申请经贷款银行审核通过后七个工作日内，正文第六条被本条完全取代”，以供争议发生时适用该条款解决。

其二，留有充足的贷款审批时间，不轻信中介机构。由于国家政策变化、银行内部流程的复杂情况及当事人自身情况不同，申请贷款的时间往往并不能如申请人所预期。在此建议交易双方，在签订合同时，要在对贷款时间有充分的考虑和预期之下，对房价款的给付时间和过户时间进行相应约定，以免由于自身贷款审批逾期等原因导致出现违约情形。

其三，对于改善型购房，交易方对原自有房屋的出售应预留足够的时间并且对自身出售房屋的违约风险与时间节点做谨慎性判断。为回避申请贷款时针对二套房的远高于唯一住房的首付比例和税收负担，在置换中建议交易双方能协调好己方原房屋的交易，并对贷款时间做一个较长的预期，以防由于上家因素导致本次交易的履行状况不确定乃至不能履行。