汇业评论

文 | 汤淡宁 律师  范育静 汇业律师事务所

六百万元公房“被分户”，汇业代理改判胜诉

——一起公房承租权纠纷案代理纪实

2016年6月中旬某天的晚上，一位美丽的女子莫某与其母亲来到汇业律师事务所办公室，向范律师、汤律师咨询她们碰到的一起棘手的公房承租权纠纷，当时一审法院已经判她们败诉。

【25年前大人们的故事】

位于上海市徐汇区的高安路是一条静谧、恬静的马路，双向两车道，道路两旁的建筑均是老上海民国时期建造的、现在称之为“新里”的公寓，由于当时是由不同国家的设计师设计的，故建筑风格均带有异国风情，别具特色。在高安路近宛平路附近的某号有一套使用面积约66平米的公有住房，这套公有住房共包含三间房屋，1970至1980年代期间，这三间房屋分别居住着莫某及其父母亲、莫某的爷爷奶奶及莫某的叔叔、姑姑等人，其中莫某及其父母亲住其中一间房屋。当时，这套公有住房的承租人是莫某的爷爷，整套房屋内共有4本户口簿，分别是：莫某的爷爷奶奶一本、莫某的叔叔家一本、莫某的姑姑家一本，以及莫某及其父母亲一本。

世事难料，1989年莫某的父亲因突发疾病身故。父亲的身后事料理完之后，莫某随其母亲仍然居住在该房屋内。1991年年初莫某的母亲改嫁，当时莫某才10多岁，莫某的爷爷提出希望将莫某留下随爷爷奶奶共同生活，遭莫某的母亲拒绝，双方随即交恶，莫某的爷爷趁她们母女不在家时将生活物品扔出并更换门锁。莫某的母亲改嫁后，其本人户口随即迁出该房屋，而莫某的户口仍空挂在该房屋内，此时的状况即变成了莫某一个人单独一本户口簿。

【25年后的惊人发现】

在此之后的20多年期间，莫某经历了成年、成家、育儿，但与其爷爷、奶奶、叔叔、姑姑均再无来往，甚至2009年莫某爷爷过世时，连丧礼都未通知莫某参加，可见当年的忿怨之深。

2011年莫某的孩子出生后，为了让孩子上一个较好的小学，莫某将其孩子的户口报入了其本人的户口簿。2015年春季，莫某到对口的公立小学咨询报名事宜，学校要求适格学龄儿童提供户口所在房屋的承租权凭证以证明实际居住状况，莫某到当地的公有住房管理单位开具证明时才惊人地发现，该公有住房的承租权在2007年时早已作了“分户”，原来的一本承租权凭证通过“分户”分割成了三本承租权凭证，分别对应三间房屋及相应的公有共同部位。莫某从公房管理单位提供的分户材料上才得知，原来，2007年1月，莫某的爷爷向公房管理单位提出分户申请，要求将原承租权一分为三，分割后的三项承租权分别对应三间房屋，并把三项承租权分别给了莫某的大叔叔、小叔叔和姑姑，莫某的爷爷不再享有任何权利，而莫某的爷爷当时提出书面“分户”申请时，表示本房屋内只有3本户口簿，而向公房管理单位隐瞒了该公有住房内还有莫某及其孩子的这本户口簿这一事实。随着莫某的爷爷2009年的过世，当时分户时究竟是爷爷“故意隐瞒”，还是公房管理单位“疏于核实”已经无从查证，莫家的一众亲属不可能也无人再会站出来说明当时的真相。

这一分户行为严重侵害了她的权利：这套公有住房仅以地段和学区两个因素而言，其承租权的市场价值即在10万元/平米以上，按常理，爷爷留下来的公有住房除了莫某的叔叔、姑姑之外，莫某的父亲显然应有一份，但如果按照一审判决这样的认定结果，就意味着莫某因其20多年的空挂户口，将不再对该房屋享有任何居住权益和承租权益；此外，由于莫某的爷爷作为原承租人，与莫某的孩子是直系血亲，而现在原承租人不仅已经变更，而且更是过世了，则眼下其孩子按时报名上学的事情将被耽误。

【一审完败】

2015年12月，莫某高薪聘请了一位号称在房地产领域颇有建树、经验丰富的资深律师作为其一审委托代理人，向徐汇区法院提起诉讼，请求确认2007年分户行为无效，并将承租户名恢复原状。2016年6月，徐汇区法院作出一审民事判决：驳回原告的诉讼请求。在民事判决书中，法官给出了几点理由：1.纵观本案查明的事实，莫某自1991年搬离系争房屋后，多年未搬回居住；2.莫某自行保管户口簿，并在1995年改变姓氏，与爷爷家的关系逐渐疏远，莫某甚至连爷爷何时去世都不知，故爷爷作为公房承租人在2007年时未通知莫某参加分列户名的家庭会议，之后又向公房管理单位仅提供了三本户口簿，亦符合常理，不能被认定为恶意串通；3.爷爷家分列租赁户名得到公房管理单位审查、批准，公房管理单位亦分别向新承租人颁发租用公房凭证，建立租赁关系多年，应为有效；4.莫某作为户口在册人员，实际已多年未居住，其合法权益并未因爷爷家分户而受到影响，更谈不上受到侵犯。

【二审逆转】

在听了她们介绍的详细情况、研读了一审判决并初步查阅了类案判例后，范律师、汤律师认为，一审中存在两方面问题：一是遗漏了部分影响足以影响案件结果的基本事实，以其影响对莫某“共同居住人”身份的认定结果，二是对上海高院有关司法文件的条款把握明显有误，与类案相似情形的法律适用尺度明显不一致，存在法律适用错误。

接受莫某的委托代理二审后，范律师、汤律师主要做了三方面工作：

第一，在本市法院系统裁判文书公开库中遴选出了近5年来的公房承租权案例中与本案情形相似的110多个案例，从这110多个案例中选出了与本案争议焦点最相类似的12个案例，再摘选出了这12个案例中与本案争议事实密切相关的裁判观点。这些案例所涉及的案情没有与本案完全一致的情形，也没有公报案例或指导性案例，但其裁判观点中所反映的法律适用的“点”均可用于支持上诉理由。

第二，以遴选出的110多个案例为基础，从本市1990年代开始至今的所有与公房承租权有关的地方性法规、政府部门规章、司法规范性文件中，找出适用于本案事实的法律条款，尤其是重点分析一审判决的定案思路所没有考虑到的一些特殊适用情形以及认定恶意串通这一观点的错误。在此基础上，根据已经形成的工作成果撰写了5000多字的律师书面意见提交二审法庭。

第三，一审判决中曾提到了与本案有密切关联的一起1990年的陈年旧案，并引用了该旧案的判决结果作为定案事实之一。汤律师结合原告介绍的背景情况，初步判断该旧案的卷宗材料中可能会存在有价值的证据材料，随后汤律师前往当时的终审法院（原上海市中级人民法院）查阅原始卷宗。在查阅卷宗过程中，果然找到了一段对莫某有利的证据，这一证据是一审的裁判思路所明显没有考虑到的。

2016年8月初本案迎来了二审开庭，令莫某及其母亲没有想到的是，二审开庭仅仅用了30分钟不到就结束了，完全没有她们预期中事无巨细的询问和不厌其烦的调查，有的只是二审法官一针见血的提问和简明扼要的归纳。开庭结束后，她们还感到十分困惑：这样就算开完庭了？法官已经了解了所有事实了吗？法庭会不会支持我们的上诉？

在闭庭2个月之后，莫某及其母亲终于等来了终审判决：一、撤销一审判决；二、撤销2007年分户行为。至此，这起涉及公房承租权纠纷中最疑难问题之一的承租权分户纠纷的案件终于圆满落下帷幕。

附：本案代理词（主要部分）

代 理 词

尊敬的合议庭：

贵院审理的上诉人莫某与被上诉人莫某某等七人、上海某公房管理物业单位确认合同无效纠纷一案，代理人受上诉人莫某委托，现根据X月X日庭审情况，提交代理意见如下：

一、从事实认定上，上诉人莫某属于“共同居住人”。

（一）上诉人系因家庭矛盾而被赶出，故虽未实际居住但享有居住的资格。

1.91年1810号判决查明，上诉人及母亲在1991年时因家庭矛盾而被赶出系争房屋。（爷爷擅自调换二楼后间门锁）

2.1810号判决未支持上诉人获得二层北间承租权与上诉人仍然享有系争房屋居住权益并不矛盾，更何况判决已经确认爷爷应当为上诉人居住提供方便。

3.2007年分户行为发生时，所有被上诉人都早已不居住在系争房屋内，若按“实际居住生活一年以上”为标准，则上诉人与七名被上诉人均不符合共同居住人条件。故仅以爷爷及七被上诉人申报自述的同住人名单分户，侵害了上诉人的合法权益。

（二）在赵某某田林七村的住房受配单中，上诉人并非受配人，即从未获得过“福利性质取得的房屋”。（原审对该节未予查明，明显影响对“同住人”资格的认定。）

二、从法律适用上，上诉人莫某属于“共同居住人”。

1.上海高院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（沪高法民一【2004】44号）【注1】第二条。

该条规定“公房承租人死亡后”规定哪些人属于共同居住人，在对共同居住人资格的确认上是同样适用于“分列租赁户名”情形下的。

2.上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一【2004】3号）第五条【注2】及《公房居住权纠纷研讨会综述》（民一庭调研与参考【2014】11号）【注3】第二部分第1段。

根据上述两份口径，确认上诉人是否属于“同住人”，应考虑上诉人是否因“家庭矛盾、居住困难”等原因而未住在系争房屋内，即考察造成未实际居住的原因，而非未实际居住年限的长短。（原审在法律适用上明显错误，仅认为上诉人与莫家关系疏远，故爷爷不通知上诉人参加分户符合常理）

3.上海市房屋土地资源管理局复函（沪房地资法复（2005）3186号）以及上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）（沪房地资公[2000]98号）【注5】。

该两份文件在解释“共同居住人”时，适用的情形是“承租人死亡或变更租赁关系时”，与上述市高院44号文的规定实质一致。另外，对实际居住状况的认定并没有排斥“特殊情况”，对于哪些属于特殊情况，上诉人在律师书面意见中所列举的多份本市一中、二中判例皆可予以映证，恳请法庭能详查。

三、上诉人因爷爷及七被上诉人的瞒报、某公房管理物业单位的审核疏忽而未参与2007年的分户，侵害了上诉人的合法权益，该分户行为因违反法律规定而无效。

1.根据1980年代的系争房屋户籍册照片，1983年时即已分为4本户口簿（莫某一家三人单独立户），故爷爷及七被上诉人申请分户时的瞒报是明显的，绝非如其所称的不知情。

2.如某公房管理物业单位庭审时所述，其在审核分户时已经查询到上诉人的户籍在系争房屋内，只是不能确认是否与爷爷属于同一家庭，但某公房管理物业单位未进一步向爷爷或七被上诉人作核实，违反了436号文所规定的实质程序，导致在分列租赁户名行为存在重大暇疵的情况下与分列后的各承租人订立租赁合同。

3.沪房地资公【2001】436号文件中明确要求“房屋承租人与本处有常住户口的共同居住人”作为提出分户申请的主体，七被上诉人的瞒报及某公房管理物业单位的审核不当，违反了《民法通则》第五条、第六条的规定，该分户行为因违反《民法通则》第五十八条的规定而无效，并非恶意串通。

4.本案中分户行为若被判决无效亦不存在无法执行的问题。（某公房管理物业单位在一审审理时已经陈述过，若分户行为被判无效，他们以前也碰到过这种情况，就是户名可以恢复为爷爷，但不再发放租赁卡。）

综上，本案一审判决在事实的查明、法律的适用两方面均存在明显问题，恳请二审法院撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。

注释：

【注1】上海高院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（沪高法民一【2004】44号）：“二、公房原承租人死亡后，除了在该处有本市常住户口的共同居住人可继续履行租赁合同外，还有哪些共同居住人可继续履行租赁合同？……我们认为，符合下列情形的人员也可具备继续履行租赁合同的资格：……3.因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前承租公房，但户口未迁出的。”

【注2】上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一【2004】3号）第五条解答第（一）款规定：“有下列情形之一的人，也视为同住人：……3.在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；”

【注3】上海高院《公房居住权纠纷研讨会综述》（民一庭调研与参考【2014】11号）第二部分“公房居住权纠纷审判思路”第1段“公房居住权判断标准的把握”中明确：倾向性意见认为：居住权主体就是承租人和同住人，同住人享有相应的公房居住权。公房居住权纠纷案件的实质，就是如何确定同住人。……审判实践中对同住人的认定，应结合上述意见、实施细则的规定作出认定。……高院民一庭在2004(印发的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》，对此所作解答可参考适用。”

【注4】上海市房屋土地资源管理局复函（沪房地资法复（2005）3186号）：“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上（特殊情况除外），而且本市无其他住房（指福利性质取得的房屋）或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制；实际居住生活一年以上，应当是指承租人死亡或者变更租赁关系时，往前倒推连续居住生活一年以上，特殊情况除外；”

【注5】上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)（沪房地资公[2000]98号）第十二条：“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。”

【注6】公有居住房屋分列租赁户名的若干规定》（沪房地资公[2001]436号）：“三、办理分列租赁户名的程序：1．房屋承租人与本处有常住户口的共同居住人应当共同向出租人提出分列租赁户名的书面申请并提交分户协议；……”