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《担保法》、《物权法》分别设有“抵押权”专章，总体遵从以普通抵押为一般，以最高额抵押为特殊的规制体例。《担保法》第三章第五节“最高额抵押”第59-62条（共4条）对最高额抵押定义、适用范围、主债权转让的禁止及最高额抵押法律适用作出规定；《担保法》司法解释第81-83条（共3条）规定了最高额抵押的债权范围、变更及权利行使。《物权法》第十六章第二节“最高额抵押”第203-207条（共5条）以《担保法》为基础作出补充规定的同时，规定最高额抵押担保债权的确定事由，从体系上完善了最高额抵押的制度建设。对照现行法律11个条款（为便于理解条款附后），可以看出：与普通抵押相比，最高额抵押与普通抵押在司法实践的应用上有哪些区别及最高额抵押的特殊性。

1.最高额抵押担保的是未来一定期间内连续发生的多起不特定债权，虽然最高额抵押权设立前已经形成的债权可以约定转入最高额抵押担保的债权范围（若仅针对已经发生的债权提供担保，则不适用最高额抵押），最高额抵押必然包括未来一定期间允许发生的不特定债权，该债权范围虽然可以约定，但具体担保的债权数额却无法明确，只存在 “最高额度的债权余额”，主债权不特定性是最高额抵押特殊性的法律基础；而普通担保所担保的债权是已经发生的特定债权，且该债权是独立的而非连续债权。

2.最高额抵押在从属性上具有特殊性。按照担保法理论，抵押权属从权利，随主债权生而生，随主债权灭而灭，不能与主债权分离单独转让。《担保法》第50条[抵押权的从属性]“抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保”；第52条[抵押权消灭的从属性]“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。然而，最高额抵押在具备担保物权固有的从属性同时仍然有一定特殊性：其一，权利设定上从属性的特殊表现：最高额抵押权成立在先，而债权可能成立在后；而普通抵押权则债权成立在前，而抵押权成立在后。其二，权利处分上从属性的特殊表现：普通抵押随主债权的转移而转移，而最高额抵押担保对象并非某一具体债权，而是“债权余额”，因此最高抵押在债权确定前并不随某一具体债权的转让而转让，但可以随基础法律关系一同转让，最高额抵押在债权确定后可以作为普通抵押与主债权一并转让。《担保法》条六十一条规定“最高额抵押的主合同债权不得转让”，对该“主合同债权”，笔者认为应理解为主合同项下的具体债权。其三，合同效力上从属性的特殊表现，最高额抵押合同不因某一笔交易的效力而受到影响；而普通抵押则因主合同无效而无效。

3.最高额抵押具有相对独立性，具有一定独立于主合同效力，不能将其性质与普通抵押中的从合同完全等同。如前所述，最高额抵押从属性的特殊性实际上也体现其相对独立性；此外，以银行借贷业务为例，最高额抵押合同一般会给银行设定了一项法律义务，即当借款人根据该合同的授信而提出借款要求的，银行应当在约定的额度内按照借款人的需要承担发放贷款的合同义务。此时，发放贷款是银行的义务而不是权利，因借款人已经提供了足额的对价即“最高额抵押”，银行拒绝放贷将构成对合同义务的违反。由于最高额抵押所担保的是“未来债权余额”，故在设定最高额抵押担保时除对既存债权的“约定吸收”外，一般不存在像普通抵押中的“借款合同”这一形式上的“主合同”法律文件，故银行不能依据普通抵押法律关系中的主从合同原理来对最高额抵押合同的独立性进行抗辩。

4.最高额抵押担保的债权数额需要确定，鉴于最高额抵押担保对象不是一定期间内实际发生的“具体之债”而是“债之余额”，因而最高额抵押需要对债权余额进行决算，而普通抵押担保的债权本身就是特定的，抵押合同对债权范围有约定的按照约定，无约定执行《担保法》第四十六条规定。《物权法》第二百零六条规定有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或约定不明确，抵押权人或抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或被撤销的；（六）法律规定债权确定的其他情形。该条第一种情形“约定的债权确定期间届满”指最高额抵押决算期，即确定最高额抵押担保债权数额的时间届至，因此，确定最高额抵押债权数额的时间对抵押权人具有重大的意义，在实体上直接决定抵押权人在最高限额内优先受到清偿的债权数额，在程序上若债权数额不确定，则抵押权人行使最高额抵押权的条件不成就而无法实现。

虽然决算期是否约定不影响最高额抵押权合同的成立，当事人可以事后约定或通过法定补充条款确定决算期，然而最高抵押限额、决算期、债权范围一经确定后经合意变更必须办理变更登记，并不得对在后抵押权人产生不利影响；而普通抵押因担保的债权范围明确已经发生，则不存在需要变更，若原担保债权因故发生变化，则应当注销原抵押后重新设定抵押权，不能履行抵押权变更登记手续。    

5.最高额抵押担保的债权范围有最高数额的限制，而普通抵押所担保的债权以抵押合同约定为准，不设最高限额。《担保法》第四十六条规定抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的，按照约定。在办理普通抵押登记时，登记机关要求登记抵押债权金额，然而该金额只是主债权金额，并非普通抵押担保的债权范围，债权范围应当依据抵押合同确定。而在最高额抵押项下，债权确定之后产生的利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用是否属于最高额抵押的担保范围，最高院（2012）民再申字第212号民事判决书指出：“关于查封之后因主债权产生的利息、罚息是否属于最高额抵押担保范围问题。根据物权法第二百零六条第四项，抵押财产被查封、扣押的，抵押权人的债权确定。根据担保法司法解释第八十一条，最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或者债务人、抵押人破产后发生的债权。岳阳友协据此主张本案抵押物被查封后产生的债权，尤其是发回重审后增加的3000余万元逾期利息、罚息均在抵押权确定后发生的，不能在抵押物的价值内优先受偿，本案判决岳阳友协对佛山友协2006年8月7日以后的债权仍承担担保责任属于适用法律错误。本院认为，上述规定旨在确定主债权范围，并未将主债权确定后至实际清偿期间产生的利息等排除在抵押担保范围之外，主债权确定后产生的利息等均系基于主债权产生，应属抵押担保范围，本案判决岳阳友协对于本案主债权及利息承担担保责任，适用法律并无不当，岳阳友协该项理由不能成立。”从上述判决可以看出：最高额抵押权所担保的债权范围包括主债权确定后的利息，但若主债权及查封后产生的利息总和超出最高限额，超出部分是否受最高额抵押权的担保则该判决没有涉及。笔者认为：主债权确定后产生的利息虽然可以列入受担保的债权范围，但不能超出最高限额，否则失出了最高额抵押制度设计固有的意义。

6.最高额抵押可以转化为普通抵押，而普通抵押不能转化为最高额抵押。《担保法》司法解释第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使抵押权。

最高额抵押相关法律条文：

《担保法》第五十九条　【最高额抵押的定义】本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

第六十条　【最高额抵押适用范围】借款合同可以附最高额抵押合同。

债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。

第六十一条　【最高额抵押的主债权转让的禁止】最高额抵押的主合同债权不得转让。

第六十二条　【最高额抵押的法律适用】最高额抵押除适用本节规定外，适用本章其他规定。

《物权法》第二百零三条　【最高额抵押的概念】为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

第二百零四条　【最高额抵押所担保的主债权以及最高额抵押权转让】最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

第二百零五条　【抵押权人与抵押人协议变更最高额抵押的有关内容】最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

第二百零六条　【最高额抵押权所担保债权确定事由】有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

（一）约定的债权确定期间届满；

（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

（三）新的债权不可能发生；

（四）抵押财产被查封、扣押；

（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（六）法律规定债权确定的其他情形。

第二百零七条　【最高额抵押权适用一般抵押权相关条款】最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。

《担保法》司法解释第八十一条　最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。

第八十二条　当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。

第八十三条　最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。

抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。

《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》

第八条　人民法院对最高额抵押所担保的不特定债权特定后，原债权银行转让主债权的，可以认定转让债权的行为有效。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十七条　人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。

人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。