汇业评论

文 |  刘知瑜 汇业律师事务所 合伙人

根据《民法典》的规定，建设工程价款优先受偿权是承包人的一项法定权利。建设工程价款的优先受偿权是指：当发包人未按照建设工程合同的约定支付价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

近年来，因疫情、经济大环境等多方面原因，使得房屋销售难、房地产企业现金回款不理想，最终导致房地产企业资金链紧张甚至进入破产程序。若作为发包人的房地产企业进入破产程序，建设工程价款债务属于极为重要且体量较大的债务类别，那么建设工程价款优先受偿权与其他破产优先权之间的清偿顺位问题就急需理清，否则将会直接影响到整体破产程序的推进。

一、建设工程价款优先受偿权与购房者期待权

 如果说建设工程优先受偿权的确立初衷是为了保障广大农民工的利益，那么购房者所享有的优先权实际上是对消费性购房者的一种权利保护。依照2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付全部或大部分购房款后，且是为了满足其生活居住需要的，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该批复在《民法典》实施后已被废止，但是最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对于消费性购房者优先保护的态度仍未改变。也即，在满足三个要件（1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的50%）的情况下，购房者基于商品房买卖合同所享有的权利，仍可优先于承包人所享有的建设工程优先受偿权。

实践中，在认定购房者期待权时，除了结合上述司法解释外，还需要进一步对构成要件进行理解：

1、关于购房目的。确认消费者购房的主要目的是否用于自身居住，而非投资或投机。重庆市高级人民法院作出的《关于对〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉应如何理解的意见》就认为，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。但值得注意的是，部分商住两用房也具备居住属性，则应当予以保护。

2、关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第一百二十五条指出，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。 

3、关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的理解，《九民会议纪要》第125条指出：“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”也即，即使不超过百分之五十，也可以认定为符合价款支付的条件。

二、建设工程优先受偿权与破产费用、共益债务

根据《企业破产法》第四十一条的定义，破产费用包括破产案件的诉讼费用、管理、变价和分配债务人财产的费用，以及管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。这些费用是为了破产程序的顺利进行和全体债权人的共同利益而必须支付的费用。而共益债务，是指在破产程序中为全体债权人的利益而产生的债务，包括：因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务、债务人财产受无因管理所产生的债务、因债务人不当得利所产生的债务、为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务、管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务、债务人财产致人损害所产生的债务。

在清偿顺序上，破产费用和共益债权都优先于普通债权得到清偿。《企业破产法》第四十三条规定，破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。但是法条本身并没有解决建设工程优先受偿权与破产费用、共益债务的清偿顺位问题。该问题在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三条第二款中予以解决，即对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。

因此，担保债权就担保物在担保债权范围内优先于破产费用与共益债务受偿。此外，由于建设工程价款优先受偿权的优先位阶高于担保债权并无争议，则从“举轻以明重”的类推解释出发，破产费用及公益债权亦应劣后于建设工程优先受偿权。

三、建设工程优先受偿权与职工债权

职工债权一直是破产程序中处理的重点与难点，所涉人员范围往往比较广，如未能妥善解决，极易引发社会不稳定因素，故破产实践中，受案法院一般也会对债务人职工债权的清偿事宜予以特别关注。

依《企业破产法》第一百一十三条之规定，职工债权主要指破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。但是，根据最高人民法院对广东省高级人民法院《关于李汉桥等164人与南方证券股份有限公司职工权益清单更正纠纷再审系列案有关法律问题请示的答复》，职工对债务人享有的与业绩挂钩的绩效工资、奖金等债权，应被视为普通债权，在破产程序中不应作为优先债权予以清偿。

关于清偿顺位问题，在《企业破产法》第一百一十三条中，明确了破产财产在清偿破产费用与共益债务后优先清偿职工债权。因此，结合上述梳理，在《企业破产法》构筑的清偿顺位下，职工债权亦应劣后于建设工程优先受偿权。

四、建设工程优先受偿权与税收债权

税收债权与建设工程价款优先受偿权在破产程序中的清偿顺序问题，涉及到破产法和税法的交叉领域。根据《企业破产法》第一百一十三条规定，上述债权劣后于职工债权清偿。然而，《税收征收管理法》第四十五条又规定“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”。也即，第四十五条提出了税收债权优先于无担保债权，以及在特定条件下优先于有担保物权进行清偿的原则。这与《企业破产法》中关于清偿顺序的规定存在冲突。

然而，2020年3月1日《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》（国家税务总局公告2019年第48号 ）的生效，让上述争议得到了理清。该公告明确指出，企业所欠税款、滞纳金、因特别纳税调整产生的利息，税务机关按照企业破产法相关规定进行申报，其中，企业所欠的滞纳金、因特别纳税调整产生的利息按照普通破产债权申报。

因此，在破产程序中，税收债权将根据《企业破产法》所规定的顺序进行清偿，优先于职工债权的建设工程价款优先受偿权亦优先于税收债权。

结语

建设工程价款优先受偿权在破产程序中的清偿顺位问题，直接关系到承包人、购房者、抵押债权人、劳动者等多方利益。通过对现行法律法规及司法解释的梳理，我们可以明确，在破产财产的分配中，建设工程价款优先受偿权通常优先于抵押债权、破产费用、共益债务、职工债权和税收债权。这一优先权的确立，不仅保障了承包人的合法权益，也有助于维护建筑市场的稳定和健康发展。但是，对于承包人而言，应时刻关注整个破产程序，及时申报债权，避免影响其权利实现。