出租人破产后未履行完毕租赁合同上装饰装修物的处理
发布时间：2024-07-10
文 | 罗雪红 胡贝贝 汇业律师事务所
房产行业下行背景下，出租人破产案件渐多，出租人破产后关于租赁合同中的装修投入问题也日益引起各方重视，尤其是对于一次性签署租赁周期较长、装修投入较大的大型商超、餐饮、酒店类企业，因其装修残值较高，如何妥善处理，考验着每一个个案破产管理人的智慧。
对于经出租人同意对租赁房屋所做的装饰装修，区分租赁合同的效力是首要的，其次在租赁合同有效情形下再考虑合同解除的原因、装饰装修物是否已形成附合、出租人是否同意利用再进行个案认定。上述因素在案件中均需逐个考量分析，不可偏废（未经出租人同意装修的，法律规定较为明确，直接由承租人自行拆除装饰装修物并将房屋恢复原状，本文不再论述）。
一、租赁合同无效情况下装饰装修的处理
（一）租赁合同无效的情形
根据《民法典》《商品房屋租赁管理办法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，实务中常见的租赁合同无效情形有：
（1）租赁期限超过二十年的，超过部分无效；
（2）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；
（3）出租人就未经批准或者未按照批准内容在城镇土地上建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；
（4）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效；
另外还包括两类虽不常见，但确因违反公序良俗而被认定无效的情形，即公共租赁住房转租及危房租赁（指导案例170号：最高人民法院（2019）最高法民再97号饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案）。
（二）租赁合同无效后，区分租赁房屋中的装饰装修是否形成附合以及出租人是否同意利用进行不同处理
1、在装饰装修物未形成附合时：
①出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
②出租人不同意利用的，则可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。但需留意的是，若是因出租人原因导致无效的，并不影响承租人向出租人主张损害赔偿的权利。
2、在装饰装修物已形成附合时：
①出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
②出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
二、租赁合同有效情况下，装饰装修的处理
在租赁合同有效情形下，首先应区分租赁合同提前解除的原因，再根据租赁房屋中的装饰装修物是否形成附合、出租人是否同意利用来确定不同的处理方式。
（一）租赁合同履行过程中，承租人，出租人可以请求解除合同的情形
1.承租人解除合同的情形
一般情况下，除租赁合同符合《民法典》第563条合同法定解除条件外，在实践中，如存在如下情形之一导致租赁房屋无法使用的，承租人亦可以请求解除合同：
租赁房屋权属有争议，以致承租人无法占有、使用房屋，行使租赁权的；
租赁房屋被司法机关或者其他有权部门查封的；
租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；
租赁房屋客观状况使租赁房屋无法通过相关审批，导致约定的使用目的无法实现，如环评、消防评定；
租赁房屋不具备正常使用的条件，如存在危及承租人的安全或者健康的情况，如危楼、违建存在安全隐患房屋等。
2、出租人请求解除合同的情形
同理，除租赁合同符合《民法典》第563条法定解除条件外，实践中，如存在下列情形的，出租人亦可以请求解除合同：
承租人未经出租人同意擅自转租，出租人事后也未追认的；
承租人未按照约定的方法或租赁的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；
不定期租赁的，出租人可以随时请求解除；
承租人未经出租人同意擅自对房屋进行改、扩建，出租人提出异议并要求承租人恢复原状或赔偿损失的，承租人不予恢复或赔偿的；
承租人使用租赁物从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或传染病原体等危险物质和其他违法活动的。
（二）合同解除后，根据租赁房屋中的装饰装修物是否形成附合，并结合出租人是否同意利用以确定不同的处理方式。
1、在装饰装修物未形成附合时：
如双方有约定的，应当按照合同约定处理；
如双方没有约定的，则可由承租人拆除取回，且不以出租人同意为必要条件。但承租人在拆除装饰装修物时，不得对租赁房屋造成毁损，一旦因拆除造成租赁房屋毁损的，承租人应恢复原状或进行损害赔偿。承租人不拆除的，也无法向出租人要求补偿。
2、在装饰装修物已形成附合时：
如双方有约定的，同样按照约定处理；
如双方对已形成附合的装饰装修如何处理没有约定的，可按照下列情形分别处理：
A、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因为，在出租人违约导致租赁合同解除情况下，承租人无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，不能完全享用附合的装饰装修剩余期限的价值。因此，出租人承担违约责任，赔偿损失也并无不当。
B、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿（即属于出租人对自身权利的处分）。
C、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。那如何确定出租人与承租人的责任比例，实务中相对较为复杂，通常会根据双方违约行为的性质、违约具体原因、违约时主观心态等综合认定。
D、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。不可归责于双方的事由，主要是不可抗力，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害中的洪水、地震，社会事件中战争、政变，以及时间还未远去，让人印象深刻的新冠疫情。
三、承租人装修损害赔偿款债权的性质——破产债权OR共益债务
出租人违约导致的合同解除，出租人需对承租人的装饰装修残值进行损害赔偿，另外在出租人破产管理人就双方均为履行完毕租赁合同行使《企业破产法》第18条特别解除权时，根据《企业破产法》第53条规定，承租人也可以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权，那么该部分债权仅是普通破产债权还是共益债务，实务中却不乏争议。
其实对于该问题，我们可以参照最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要中对破产后承租人预付租金中的处理思路进行解决[1]。最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要认为，在出租人破产，管理人解除的租赁合同存在承租人预付多余租金的情况下，承租人预付的该部分租金其实是其为履行将来居住使用房屋的合同权利而预先支付的价款，但在合同解除后，承租人继续支付租金的合同义务已经消灭，承租人当然有权要求返还。另，从出租人角度看，其收回房屋后再占有承租人预付的租金也无法律上的根据，构成不当得利，因而承租人有权基于不当得利之债而要求出租人返还。由于出租人的该项不当得利债务发生于人民法院受理破产申请之后，根据《企业破产法》第42条的规定，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务，因此承租人要求从破产财产中随时优先清偿的，并不不当。
同理，在判断房屋装修装饰物残值损失债权性质时，是否认可该部分装修残值属于不当得利，则同样成为了问题的关键。如认可承租人该部分装修损失对出租人而言属于不当得利的，则该部分债权应属于共益债务，反之，则是普通破产债权。
实际上，实务中已有不少类似认可不当得利及共益债务的案例。如在上海市青浦区人民法院审理的陆林其与意帝皮毛科技(上海)股份有限公司破产债权确认纠纷一案中[2]，法院认为：是否享有优先受偿权争议的焦点在于对出租人破产导致房屋租赁合同解除的情况下房屋装修装饰物残值的性质认定，如认为相关装修装饰物残值是承租人即原告基于房屋租赁合同约定的预期的房屋使用权所作的配套投入，在合同解除后管理人赎回装饰装修物所有权而未支付对方的补偿款应属于获得不当得利，由此产生的债权属于被告的共益债务；或者认同装饰装修物附合部分的残值被纳入破产财产价值即厂区评估拍卖价值中，使得破产程序中厂房拍卖时，对于厂房上的附合装修装饰物价值有所体现并增加破产财产价值，这一增值的补偿款未支付原告即属于被告不当得利，这将有利于全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行，则应认定其为被告共益债务。
类似案例还有威海广汇信息工程有限公司与威海市城郊场站发展有限公司普通破产债权确认纠纷案[3]、广西快菱电梯有限公司与广西奥斯玛电梯有限公司破产债权确认纠纷案[4]、东亚银行（中国）有限公司杭州分行与台州恩都酒店有限公司破产债权确认纠纷案[5]等。
结语
正所谓对症下药，方能有的放矢。本文仅是未履行完毕租赁合同上装饰装修物处置的常规思路，实务中还包括诸多细节点，每一处细节事实的差异都会导致案件适用结果的不同。如，管理人作为出租人行使合同解除权的限制问题（即未履行完毕合同，管理人是否均可解除）、装修残值评定问题、解除涉及双方过错时，公平原则的适用问题等，不一而论，每个细节均需灵活处理，对管理人而言，每个个案对各方而言也均是一场修行。
脚注
[1] 参见《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要—第二辑》，人民法院出版社，2021年4月1日版，第404页
[2] 案号：（2020）沪0118民初20732号
[3] 案号：（2022）鲁1002民初3401号
[4] 案号：（2021）桂民终84号
[5] 案号：（2017）浙1021民初4960号
