汇业评论

 文 | 谭武英 汇业律师事务所 合伙人

一、问题的提出

小帅与小美于2010年结婚，2012年生育一女小小美，同年三人共同申请到了上海市共有产权保障住房购买资格，产权登记情况为小帅与小美共同享有的产权份额为60%，政府产权份额为40%，小小美为同住人。2013年，小帅与小美取得产权证，同年二人因感情不和协议离婚，但因取得产权证未满5年，协议中未涉及该共用产权保障住房的分割问题。2023年，小美欲分割该房屋，请问在未购买政府产权的情况下可以起诉吗？又将取得何种判决结果？

二、相关案例

案例一：

金某与徐某1离婚后财产纠纷

案号：

(2021)沪0115民初31304号

案情简述：

原告金某与被告徐某1于2011年登记结婚，2020年8月10日经上海市浦东新区人民法院调解离婚。被告婚前与其父母徐某2、孔某以家庭为单位作为共同申请人申请到经济适用住房一套，购房人产权份额为60%。

结婚当天，被告（乙方）签订《上海市经济适用住房预售合同》，约定被告通过购买拥有系争房屋的有限产权，被告支付系争房屋总价51万元，同日，案外人邹某（原告母亲）向案外人上海XX有限公司转账支付系争房屋购房款51万元，邹某在审理中表示其支付系争房屋的购房款系其赠与原告个人，相应权益与案外人无关。

系争房屋自交房主要由被告父母居住，原、被告离婚后，由被告及其父母共同居住使用。现原告金某起诉请求依法分割该房屋一半折价款即205万元。

法院认为：

民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案原告主张系争房屋属于夫妻共同财产，被告方则主张为其家庭共有财产。本院认为，根据《上海市经济适用住房管理试行办法》的相关规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，面向本市城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。

就本案而言，系争房屋为经济适用住房，被告与其父母系以家庭为单位作为共同申请人，在被告婚前提出申请，经审核其家庭符合申请购房条件，共同选定系争房屋并经协商一致确定被告作为房屋权利人，其余申请人作为房屋同住人。如将涉案房屋认定为原、被告的夫妻共同财产，既不符合该房屋购买时对于购买人的身份要求与申请条件，亦与上述经济适用住房政策相悖，损害广大潜在符合购买经济适用住房资格的人民群众的利益。

被告方某提出购房申请、婚前选定涉案房屋并确定房屋价格，后虽在结婚当日由被告签订房屋预售合同，但由于系争房屋来源的特殊性，该房屋应属被告及其父母所有财产，原告以结婚当日其母亲代为出资主张系争房屋为夫妻共同财产的主张，本院难以支持。

原告结婚当日由其母亲代为支付系争房屋购房款的行为应视为债权行为，被告对系争房屋享有确定的合同权利，现原、被告已离婚，该部分财产离婚时未予分割，现原告要求分割，可获得相应补偿。本院根据系争房屋的购买价格、综合考虑双方婚姻存续时间，结合系争房屋的来源情况及本案具体案情，酌情确定由被告支付原告补偿款85万元。

案例二：

张美萍与蒋宏等共有物分割纠纷

案号：

(2022)沪0112民初6492号

案情简述：

原告张美萍与被告蒋宏于2010年7月28日登记结婚，后于2021年经本院调解离婚。离婚诉讼中对本案系争房屋未作分割。2010年9月20日，在经过申请、审核并取得经济适用住房选房资格等手续之后，申请人蒋宏签订《上海市经济适用住房预售合同》1份，约定通过购买拥有系争房屋的70%有限产权，首付款为92,694元，其余19万元以银行贷款支付，贷款后于2020年还清。

2011年4月9日，系争房屋产权登记在被告蒋宏名下。2018年3月19日，原告张美萍、被告蒋宏以结婚为由申请将系争房屋产权人由蒋宏变更为张美萍、蒋宏共有，后因故未作变更登记，现系争房屋产权仍登记在被告蒋宏名下。现张美萍起诉请求分割系争房产。

法院认为：

本案系争房屋系经济适用住房。本案中，系争房屋70%的产权登记在被告蒋宏名下，但上述房屋产权系在原告张美萍与被告蒋宏婚姻关系存续期间取得，故系争房屋中该70%产权份额属于张美萍与蒋宏所共有的夫妻共同财产。现张美萍与蒋宏业已离婚，共有基础已经丧失，故张美萍要求分割共有房屋，于法有据，本院予以支持。

关于分割方式，现张美萍、蒋宏对房屋总价值达成一致以250万元计，但双方均主张取得房屋产权，给予对方相应的产权折价款。本院考虑在房屋来源上蒋宏相比张美萍而言贡献更大的因素后，确定系争房屋中70%的产权份额归被告蒋宏所有，由蒋宏给予原告张美萍折价款875,000元。

案例三：

陈根森与徐英英等共有物分割纠纷

案号：

(2022)沪0117民初2410号

案情简述：

原告陈根森与被告徐英英于1988年登记结婚，1989生育被告陈莉慧，2022年经本院调解离婚。2010年8月30日，原、被告三人作为乙方签订《上海市经济适用住房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买涉案房屋70%的有限产权；2020年10月12日，原、被告三人签署《上海市共有产权保障住房购买政府产权份额协议》，购买了涉案房屋中30%政府产权份额。

同年10月22日，该房屋经核准登记在原告及两被告名下，共有情况为共同共有，该房屋从共有产权保障住房转变为商品住房。自2022年3月以来，涉案房屋一直由原告进行还贷。

现原告起诉请求分割涉案房屋，原、被告确认涉案房屋价值265万元，且一致同意房屋产权归原告所有，两被告取得房屋折价款，剩余贷款由原告偿还。原告认为其对涉案房屋的取得作出了全部贡献，用个人钱款支付了房屋首付款及后续贷款，故原告有权享有涉案房屋全部产权份额而不支付任何折价款。

被告徐英英认为钱款虽由原告经手支付，但属于与被告的夫妻共同财产，且当时被告也参与支付了房款。被告陈莉慧认为钱款并不都是原告支付的，很多是自己转给原告，原告再进行支付的。

法院认为：

涉案房屋购置于原告及被告徐英英婚姻存续期间，原告并未证明其与徐英英就婚内财产达成特别约定，故原告婚内获得的收入或者经济补偿等均属于二人夫妻共同财产范畴。即便支付涉案房屋房款的款项绝大部分来源于原告收入，在婚姻存续期间，两人对房屋的贡献也并无二致。原告以此为由要求多分，本院不予采信。

至于两人婚姻关系解除后原告还贷的款项属其个人财产，本院予以适当考虑。经本院调查，陈莉慧提供的出资流水均打入原告账户，本院予以确认。关于陈莉慧所述其应分得涉案房屋价值53%份额的说法，本院认为，首先可以确认其在购买政府产权时对于房屋30%的贡献度，至于还贷金额，还需考虑当时房屋价值等因素，不能简单以还贷数额占初始贷款数额的比例进行考量。

综上，本院综合考虑婚姻存续情况、各方出资、目前剩余贷款、房屋价格上涨等因素，酌情确定原告陈根森应向被告徐英英支付房屋折价款820,000元，向被告陈莉慧支付房屋折价款870,000元。涉案房屋归原告陈根森一人所有，自2022年8月起，该房屋上的贷款本息对内由原告陈根森负担。本院确定两被告于原告陈根森付清以上折价款且涤除房屋抵押后再行配合过户义务.

三、裁判精神

1. 由案例一可知，仅一方有购房资格且进行产权登记，另一方用婚前个人财产出资的，房产权属一般看购房资格而非房屋价款来源，至于出资行为则属于债权关系，并可就此获得相应补偿。

对于补偿标准，如按照一般夫妻共同财产分割中的处理原则，将使得出资方在离婚分割时享受到目前高房价下带来的增值部分，无疑与另一方作为低收入群体当初申购经济适用房以解决其居住困难的初衷背道而驰。对此，法院可能会综合考虑房屋来源、首付款支付情况、贷款偿还情况、房屋目前价值等情况，以公平为原则，在低于按夫妻共同财产分割的数额下合理确定对另一方的补偿金额。

2. 由案例二可知，仅一方有购房资格且进行产权登记，双方以夫妻共同财产出资的，从房屋来源上看产权人贡献更大，故房屋产权归原产权人所有，由其向另一方支付折价款（案例二中约为房屋总价1/3）。

3. 由案例三可知，双方共同申请且以夫妻共同财产购入的，两人对房屋的贡献并无二致，一方取得房屋权属的，须向另一方支折价款。

四、律师建议

首先，根据《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第八条规定，小美与小帅取得系争共有产权保障住房产权证已满5年，无论是否购买政府产权，皆可申请调整购房人或者同住人。

其次，小美与小帅共同申请系争共有产权保障住房，且在婚姻存续期间以夫妻共同财产完成60%有限产权部分的出资，则在无特殊约定的情况下，夫妻对该房产的贡献并无二致，一方取得房屋权属的，须向另一方支付折价款。小小美作为同住人仅享受居住权益，而无产权份额。

最后，变更购房人的程序为取得判决书之后，双方携带离婚协议书、判决书、产权证等相关文件的原件及复印件各一份，至区住房保障实施机构即可办理。共有产权保障住房申请时期的所有申请人，除未成年子女外，需一同至现场办理。

相关法律与规章

《中华人民共和国民法典》

第三百零三条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

《上海市共有产权保障住房管理办法》

第二十八条（购房人确定）

家庭购买共有产权保障住房的，申请家庭可以书面协商确定购房人，作为其产权份额的共同共有人，其余申请人为同住人；申请人之间无法达成一致意见的，全体申请人为购房人。

第三十三条（回购）

取得不动产权证未满5年，有下列情形之一的，应当腾退共有产权保障住房：

（一）购房人或者同住人购买商品住房，不再符合住房困难条件的；

（二）购房人和同住人的户口全部迁离本市或者全部出国定居的；

（三）非本市户籍购房人和同住人的居住证全部被注销，但因户口迁入本市导致的除外；

（四）购房人和同住人均死亡的；

（五）市人民政府规定的其他情形。

本市城镇户籍家庭或者个人腾退共有产权保障住房的，由房屋所在地的区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构予以回购。非本市户籍家庭腾退共有产权保障住房的，由分配供应地的区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构予以回购。

回购价款为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。

取得不动产权证未满5年，因离婚析产、无法偿还购房贷款等原因确需退出共有产权保障住房的，全部购房人、同住人之间应当达成一致意见，并向相关区住房保障实施机构提出申请。经审核同意后，按照第二款、第三款的规定予以回购。

第三十五条 （上市转让和购买政府产权份额程序及价格）

上市转让共有产权保障住房的，全部购房人、同住人应当达成一致意见，并向房屋所在地的区住房保障实施机构提出申请。区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构在同等条件下有优先购买权；放弃优先购买权的，方可向他人转让。共有产权保障住房被上市转让或者优先购买的，购房人按照其产权份额获得转让总价款的相应部分。

购买政府产权份额的，全部购房人、同住人应当就购买意愿、购房人等事项达成一致意见，并向房屋所在地的区住房保障实施机构提出申请。

政府行使优先购买权和购房人、同住人购买政府产权份额相关价格的确定办法，由市住房保障行政管理部门会同相关行政管理部门，按照符合市场价格的原则另行规定。

《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》

第八条（人员变化后的处理）

取得不动产权证后，不得调整购房人或者同住人。但具有下列情形之一并经区住房保障实施机构书面同意的除外：

（一）因结婚、出生等增加家庭成员，或者原一同提出申请的部分家庭成员为购房人、同住人以外人员的，该新增加家庭成员以及原一同提出申请的部分家庭成员可以作为购房人或者同住人，但不得再次申请共有产权保障住房；

（二）购房人、同住人离婚，可以按照离婚协议书或者法院离婚调解书、判决书，确定一方作为购房人或者同住人，但不再作为购房人或者同住人的一方，不得再次申请各类保障性住房；

（三）购房人死亡、继承人为购房人或者同住人的，经其他购房人、同住人以及其他继承人协商一致，可以调整购房人、同住人。

因家庭成员增加、继承等原因，发生共有产权保障住房购房人变更且购房人为多人的，购房人之间的共有方式为“共同共有”。

第十五条 （转让价格）

按照本实施细则第十四条的规定，优先购买实施单位、分配供应地区住房保障实施机构优先购买共有产权保障住房或者购房人、同住人购买政府产权份额的，适用房源项目市场基准价格。

共有产权保障住房房源项目市场基准价格，由住房保障实施机构委托具有相应资质和良好社会信誉的房地产估价机构评估，参考届时房源项目相邻地段、相近品质商品住房价格等因素，拟订住房基准价格和浮动幅度，并按照下列规定报请有关部门审核确认后，适时发布：

（一）市级项目由市住房城乡建设管理委予以核实，并会同市发展改革委、市财政局、市地税局、市规划国土资源局等相关部门共同审核，提出审核意见报市住房保障领导小组批准；

（二）区级项目由区住房保障房屋管理局予以核实，并会同区发展改革、建设管理、财政、地税、规划土地、市住房保障实施机构等相关部门共同审核，提出审核意见报区住房保障领导小组批准，并报市住房城乡建设管理委、市发展改革委、市财政局和市地税局备案。

单套共有产权保障住房的转让价格，按照房源项目市场基准价格及其浮动幅度确定。浮动幅度与该套共有产权保障住房预（销）售时使用的浮动幅度一致。

*实习生何璐对本文亦有贡献