汇业评论

文 |  陈旋 汇业律师事务所 合伙人

随着整个房地产行业债务链条的拉长，“以房抵债”成为当前地产化债的主要方式之一。不论是被拖欠工程款的施工单位、被拖欠设计款的设计院、被拖欠佣金的包销商，还是被拖欠工资或补偿金的员工，被欠付理财款的投资人，或多或少已经无奈接受或者即将接受“以房抵债”的解决方案。

那么，当我们接受“以房抵债”时，我们接受的是什么呢？是在法律上已经真正属于我们的房产所有权，还是载明于合同中的房屋交付请求权，又或者是几层法律关系转化后的购房款退还请求权呢？

这就需要简述一下“以房抵债”的三种典型模式：

模式1：

“抵房协议”约定房屋价款和清欠款项冲抵，同时房屋是现房（已经具备交付和办理产权的条件），双方签约后即将房屋交付给我们，并将产权变更登记至我们名下。此时，我们在法律上取得了房屋所有权，对房屋享有占有、使用、收益、处分权利。

在这种模式下，我们原先享有的债权已经完全转化为享有对房屋的所有权，虽然在资金变现方面较为迟缓，但是最为安全的“以房抵债”模式。

模式2：

“抵房协议”约定房屋价款和清欠款项冲抵，但房屋是期房（尚在建设，未达到交付和办理产权的条件），协议中通常约定未来某个期限房屋向我们交付和办证。

此时，我们在法律上取得了合同约定的房屋交付请求权，在法律上属于“债权”。我们对房屋尚不拥有“产权”，当卖方无法交付房屋或者无法办理产权登记时，我们可以主张卖方继续履行交付和产权办理义务，或者主张解除合同、返还购房款（即之前抵偿的债务金额）并支付违约金。

由于现房有限，采用这种模式，通常可以让我们选择“房源”范围更广一些，可选到变现度较高、区位较好的住宅、商铺等，但面临的法律风险更高一些。我们签署“抵房协议”后，通常还要等待1-2年的时间，等待房屋建成交付；再等待2-3年房屋具备产权后办理产权登记。风险通常就在等待过程中发生：我们可能面对房屋停建无法交付的风险，也可能面临房屋被其他债权人查封也无法最终交付的风险。

模式3：

“抵房协议”约定房屋价款和清欠款项冲抵，但我们享有房屋的“更名权”，即：我们仅与卖方签署房屋认购协议或者签署商品房买卖合同（但暂不网签），待找到真正有意购买的购房人时，由我们与卖方解除原先签署的协议，真正购房人与卖方签署购房协议并网签，待购房人支付给卖方购房款后，卖方将该购房款以“退房款”的形式支付给我们，最终实现回款。

在这种模式下，经常面临的一个困境是：购房人支付房款后，房款即进入了卖方被银行或政府强监管的“预售资金监管账户”，款项“只进不出”，无法正常退还给我们；也会面临购房款进入卖方账户后，卖方又将该资金调用至别处，未按约定返还给我们的情况。采用这种模式，优点是变现速度快，找到购房人就可以兑现我们的债权，并且减少转让过程中的税费折损。但存在房款无法如期退还至我们的风险，这是法律风险高发的一种抵房模式。

除了以上三种模式之外，以房抵债还演变出很多细化的模式，太过复杂，不一一赘述。化繁为简，从我们处理的大量以房抵债事务中，提炼出几个面对“以房抵债”方案时的法律建议：

1、如果面对已经陷入了重大资金困境的开发企业，建议首选其开发项目范围内的现房（即已经建成，可立即交付并立即办理产权的房屋），避免选择期房而陷入中途停工、被其他债权人查封导致无法交付、无法办证的困境。

2、无现房可选而必须选择期房时，尽量选择四要素齐备的房屋：可网签商品房买卖合同+已经建成可交房+债权可抵偿全部购房款+可开具全额购房款发票。具备该四要素的房屋，一方面避免房屋中途停工烂尾风险，另一方面，如果房屋中途被其他债权人查封，根据最高人民法院的司法解释，我们亦可提出执行异议，申请解除查封，保障我们对房屋的合法权利。

3、选择“抵房”后找真正购房人更名模式的（前文所述第3种模式），需提前了解：开发企业的购房款账户是否已经被监管，购房款进入开发企业后是否可以向我们进行退款操作；或者与开发企业协商确保购房款能够向我们支付的具体方案（例如：该购房款不进入开发企业账户而直接支付给我们）。

4、“抵房”时卖方告知需先缴纳一笔现金作为首付款，才能进行商品房买卖合同网签（通常是房屋所在地政府主管部门的要求），此时需要十分谨慎，意味着我们不止原先的债权还未得到真正的清偿，还将增加付出一笔资金，债权金额又进一步扩大。需要全面评估房屋是否有交付风险、是否有最终资金无法退还的风险等。

5、“以房抵债”涉及多重法律关系和权利义务叠加，不是单一的“债权债务”关系，也不是单一的“购房关系”，稍不注意可能面对房屋无法获得，资金也需要通过重重追索才能退还，乃至因对方无资产可执行而无法获得资金的被动局面。签署协议及选择方案时需谨慎评估，遇到纠纷时勿拖沓，及早分析局势采取维权行动。