汇业评论

文 | 陈旋 黄炜圣 汇业律师事务所

通过竞买司法拍卖的资产是获取大宗土地、在建工程、成熟物业的重要渠道之一，尤其在经济下行大背景下，司法拍卖的可选标的物更是数量激增。选择通过司法拍卖获取资产，除了具有价格优势之外，往往还认为通过司法拍卖获得的资产权属是无瑕疵的，在竞得资产后可以直接运营使用。

但通过法拍获得的房地产项目，却经常出现竞得后迟迟无法启动开发、税费比预期激增、可售货值比预期锐减、开发运营受到第三方阻挠等意外因素，手里的“香馍馍”变成“烫手山芋”。因此，拟通过法拍途径获得房地产项目，不能仅判断价格和权属交割，还需要在竞拍前多渠道、重点深入的摸排项目的来源背景、规划指标、税费缴纳、建设现状等容易被忽视但却决定着项目盈亏关键的要素。

笔者团队总结亲历的法拍项目尽职调查及竞买大量案例，提炼如下四个方面的法拍项目特殊关注要点以供共享，欢迎讨论：

一、标的物背景摸排

• 核实法拍项目信息来源，是否具有人民法院出具的法拍公告；

• 核实进入法拍程序的原因，是否由于目标公司资不抵债，是否由于该标的物所担保的相关债务逾期未还等；

• 摸排法拍程序潜在的竞争对手情况，核实其是否为抵押权人、承租方等具有优先购买权的情形；

• 核实法拍告中是否具有竞买人须特别承担的的义务或责任。

以上背景摸排的渠道，除了人民法院的法拍公告信息外，还可以发尽可能的接触相关方进行访谈了解，如执行法院、主导法拍的债权人、被执行人等。

二、标的物权属及债务风险摸排

• 核实法拍的标的物，标的物是为资产还是为股权；

• 如标物为资产，须关注当地资产过户的流程（即相关证照办理变更登记的流程），此点可到国土部门确认；

• 对于股权转让，关注目标公司的债权债务关系、或有负债、税务风险等，竞拍股权前按照收购股权事项执行尽职调查；

• 核实地块的权属信息，是否为被执行人所有，是否存在查封、轮候查封、抵押等情形，以及相关的查封机关、查封原因、抵押权人、抵押原因等相关情况。

三、标的物规划及建设风险摸排

• 核实地块的相关规划指标情况，重点核实地块的土地面积、使用年限、土地用途、容积率、商住比例等规划指标；核实本点所述的规划指标是否仍在有效期限内，此点建议到当地的国土部门、规划部门进行核实；

• 核实地块所在区域的城市控规情况，从而判断该规划指标是否与城市控规相冲突；核实是否存在其他影响规划指标生效的情形；

• 核实地块的现状及开发情况，是否为净地。若地块上存有建筑物，核实该建筑物的数量有多少，是否可以拆除；若可以拆除，须预计拆迁时间及拆迁费用；若不可拆除，是否对设计方案产生影响；对于不可拆除的建筑物，核实其是否已售或已出租；

• 现场踏勘地块是否存在被第三方占用、使用、围堵，后期进场是否可能受到阻挠等情形。

四、标的物税、费风险摸排

• 核实标的物转让时的税负承担主体，建议向法院确认标的物转让过程当中的税负承担问题，由竞得方承担税负，还是由被执行人承担税负。若为被执行人承担税负，建议明确税负承担的途径，重点关注法院是否将预留部分拍卖款用于支付税负。若本点所述的事宜无法确认的，测算时建议视为须竞得方承担税负，并将估算承担税负的金额视为无票溢价；

• 核实为取得标的物是否还需要发生其他费用，如土地出让金是否缴纳完毕，地块是否存在闲置费、违约金等情况；

• 如标的物已完工，关注标的物是否已完成了土地增值税的清算，此点可到税务部门确认；

• 核实税票取得情况，建议向当地税务局确认标的物取得时出具的发票类型及税率，及是否需要进行土地增值税清算以及土地增值税清算的方式；

• 核实税票的抵扣情况，该税票是否能够抵扣土地增值税、增值税、企业所得税等税负，此点建议到当地税务部门确认。