汇业评论

伴随着中国城镇化建设的高速推进，建设工程行业的发展势如破竹。但行业的“野蛮生长”也带来了层出不穷的问题，房屋出现质量问题的情况屡见不鲜。本文将结合相关司法案例，就“房屋出现质量问题但已过‘保修期’的，业主方如何维权”这一问题进行解读。

基本案情：案涉工程于2008年12月20日竣工，竣工后不久即出现渗漏问题，双方就此多次沟通协调，被告也多次予以维修，但均未彻底解决争议。

法院观点：本院认为，原、被告签署的移交备忘明确工程于2008年12月20日竣工并自该日起计算保修期，根据质量保修书约定及庭审中双方陈述，涉案争议的屋面、墙面防水保修期为5年，地坪保修期为2年，而从来往函件内容看，针对屋面、墙面渗漏问题，原告在涉案工程竣工后不久就提出异议，双方就此多次进行沟通协调，被告也多次予以维修，但均未彻底解决争议，针对停车场空鼓、开裂问题，2010年4月14日被告函复中明确原告在此之前就地坪碎裂问题提出异议。综合上述事实，涉案工程质量问题未超过保修期，被告对于涉案工程质量问题仍负有保修义务。

基本案情：涉案工程于2013年8月22日竣工验收合格，自该日起计算保修期。原告提起本案反诉之日，已经超过竣工验收之日起五年或两年，但确有证据证明原告在相应保修期内向被告提出了保修要求，但被告未修复。

法院观点：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。涉案工程于2013年8月22日竣工验收合格，自该日起计算保修期。本案原、被告未对具体的保修期限作出约定，应根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》规定的最低保修期限确定，其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等为2年。至毓阳公司提起本案反诉之日，已经超过竣工验收之日起五年或两年，但确有证据证明毓阳公司在相应保修期内向苏州建筑公司提出了保修要求，苏州建筑公司未修复的，仍应承担相应的保修责任。

基本案情：案涉工程于2009年2月27日竣工，根据B厂、B公司签订的《建设工程施工合同》约定，系争工程中除地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限外，其余工程质量保修期均为一年。而根据建筑行业规范，在框架结构工程中,基础、梁、柱、板、承重墙、楼梯间、屋面、墙体都属于主体工程。司法鉴定单位经鉴定后所出具的质量检测报告和修复方案中列举的存在质量缺陷并需修复部位均属主体结构工程存在的质量缺陷，现B厂提出的对该部分进行保修。

法院观点：本院认为，B公司主张其不应承担第3项外墙修复及外墙面涂料工程修复费用的理由是外墙已经超过保修期，但质量鉴定人员在原审中明确表示工程质量问题并非是过了保修期后使用不当所造成，故工程质量问题不考虑保修期，超过保修期还是能反映当时施工质量问题，因此在系争工程经鉴定确实存在质量问题的情况下，B公司以外墙超过保修期为由主张其不应承担该部分修复费用缺乏依据。B公司主张其不应承担第6项楼板修复工程费用的理由是楼板开裂的原因是混凝土存在质量问题，而混凝土系B厂自行购买，故不应由B公司承担修复责任，然鉴定人员在原审中表示经现场取样，厂房楼面混凝土强度是达标的，裂缝是由于施工操作及收缩引起，现B公司确认混凝土是由其进行施工，也未能举证证明混凝土确实存在质量问题，故其拒绝承担该部分修复费用缺乏依据。综上，B公司要求在审价结论中扣除部分费用的主张不能成立，其应当按照审价结论向B厂支付修复费用2,282,129元。

基本案情：系争工程于2017年4月取得竣工验收备案证书，自2017年5月起双方就维修问题多次进行沟通，二十冶公司至今未修复。

法院观点：关于反诉部分，争议焦点在于二十冶公司对系争工程的施工是否存在质量问题，应否承担保修责任并赔偿相应损失。对此，本院认为，建科院质检站出具的鉴定意见书及补充修复方案系鉴定机构依照相关规范作出，其意见具有客观性和科学性，应予以采信。本案审理中根据现场情况进行鉴定，鉴定意见指出，系争工程中地坪裂缝、楼板裂缝和内外墙裂缝的问题中施工原因均占有一定的比重，故二十冶公司作为施工方应承担相应责任。且根据本案查明的事实，系争工程于2017年4月取得竣工验收备案证书，自2017年5月起双方就维修问题多次进行沟通，二十冶公司虽两次组织人员进行维修，但从沟通情况来看，维修过程确实一再拖延，直至2018年12月31日二十冶公司以修复完毕为由申请撤场，兴盛消防公司回复因二十冶公司未及时按计划要求完成全部施工内容，故同意撤场，后续质量问题自行安排完善等等。故兴盛消防公司另行委托B公司进行质量问题维修符合合同约定，其要求二十冶公司赔偿修复费用并要求赔偿B公司已维修费用，合法有据，本院予以准许。二十冶公司关于已过保修期不应承担保修责任的抗辩，于法无据，本院不予采纳。

基本案情：涉案工程于2005年11月16日竣工，原告多次进行回访，但因厂房的柱梁与墙体交接处存在不均匀收缩，造成裂缝与渗漏。原告多次派人进行维修但均未彻底修复，被告遂自行邀请第三人对前述质量问题进行维修。

法院观点：本案涉案工程自交付使用以来一直存在墙面、屋顶、窗台渗水、漏水等工程质量问题，被告搜鹿公司在保修期限内曾多次要求原告保修。虽然，原告曾于2006年8－12月进行了全面返修，也曾于2010年11月邀请第三人惠虹公司对涉案工程屋面进行翻修做防水工程，但原告没有证据证明对涉案工程墙面、窗台渗水、漏水等工程质量问题进行了维修，且已经彻底解决了渗水、漏水问题。因此，本院依法认定在被告松云公司和原告不能履行保修义务情况下，被告搜鹿公司于2012年9月邀请第三人民朴公司对涉案工程墙面、窗台渗水、漏水等工程质量问题进行维修，并不违反法律规定，有关维修费用应当由被告松云公司和原告承担，并应从工程保修金中予以扣除。关于原告提出的已经超过了5年保修期的意见，因本案涉案工程自交付使用以来一直存在墙面、窗台渗水、漏水等工程质量问题，故本院不予采纳。

针对建筑工程出现质量问题，我们主要围绕质量问题的性质、保修期、保修期内是否提出过修复请求等几点进行分析：

根据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，若质量问题属于地基基础工程和主体结构工程，保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。若质量问题非主体结构问题，则保修期限相对较短，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

根据《建筑结构可靠性设计统一标准》（GB50068-2018）和《民用建筑设计统一标准》(GB50352-2019)中规定，建筑结构和民用建筑的设计使用年限分为四类：

（一）临时性建筑，其设计使用年限为5年。

（二）易于替换结构构件的建筑，其设计使用年限为25年。

（三）普通房屋/建筑和构筑物，其设计使用年限为50年。

（四）纪念性建筑和特别重要的建筑/标志性建筑和特别重要的建筑结构，其设计使用年限为100年。

若质量问题出现在保修期内，则承包人需承担保修责任；若质量问题出现在保修期外，则承包人一般不需要承担保修责任，但也存在例外情形，即保修期内出现的质量问题一直未修复或未彻底修复，承包人对久拖未决延续到保修期外的质量问题仍需承担保修责任。

若保修期内未提出修复要求，则很难证明非主体结构的质量问题发生在保修期内，因此不能要求承包人承担修复责任；若保修期内提出过修复要求，但一直未彻底修复，那么承包人仍需承担保修责任。

综上，房屋/建设工程在保修期内出现质量问题，业主方已经提出修复要求但总包方尚未完全修复，在保修期已过的情形下，只要业主方能证明其在保修期内及时提出异议或修复请求，即便承包人怠于修复或尚未完全修复质量问题，保修期外仍可要求承包人承担修复或赔偿责任。