汇业评论

文 | 方彪 汇业律师事务所 合伙人

一、物业公司安全保障义务的内涵

（一）安全保障义务的法律特征

安全保障义务，是指经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者所负有的在合理限度范围内采取一定的行为措施，以保护他人人身和财产安全免受侵害的义务。《民法典》第一千一百九十八条规定：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。”

（1）从责任主体来看，是经营场所、公共场所的经营者、管理者，是这些主体对其经营、管理或组织的场所具有超出一般情况的控制能力，他们最了解整个场所的实际情况，能预见到可能发生的危险和损害，也可以以最小的成本采取必要的措施防止损害的发生或者使之减轻。

（2）从发生场所来看，是公共场所、经营场所，如如宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场等。上述场所具备两个条件：其一，公共性。即该公共场所是向不特定对象提供服务的场所，提供服务可以是有偿的，也可以是无偿的服务；其二，具有经营者、管理者等主体方。

（3）从责任来源看，安全保障义务既可能基于法律的明确规定，也可能基于合同义务，还可能基于诚实信用原则而产生，具体内容包括确保场所设施不存在安全缺陷、对常规风险有合理清晰提示等预防义务，以及发生危险时有效控制和及时救助的义务等。

（4）从责任类型上看，有直接责任和补充责任两种类型。在没有第三人行为介入时，公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者违反安全保障义务致他人遭受损害的，承担直接责任，由其自身承担损害赔偿责任。在有第三人侵权行为介入时，公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者承担相应的补充责任，即在其安全保障能力和过错程度范围内承担责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

（5）按照危险发生的不同阶段，安全保障义务体现为三个方面的内容，即危险预防义务、危险消除义务和发生损害后的救助义务。

（二）物业公司安全保障义务的来源

1. 法律规定

《民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”此条款是对物业服务企业的安全保障义务作出的具体规定。另外，《民法典》第一千二百五十四条第二款对高空抛物情形下物业公司的责任作出特别规定：“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形（高空抛物）的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”

物业服务企业作为公共场所的管理者，如果未尽到安全保障义务而直接造成他人损害，那么将会承担侵权责任。而在第三人侵权的情况下，物业服务企业未尽到安全保障义务仍然要承担补充责任，虽然可以向第三人追偿，在无法追偿的情况下最终仍然需要物业服务企业承担责任。

2. 合同约定

《民法典》合同编之“物业服务合同”第九百三十七条第一款规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

实践中，物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，此即物业公司安全保障义务的合同来源。

3. 物业公司安全保障义务的内容

根据物业服务的特点和实践，物业服务企业承担的安全保障义务主要表现在以下几个方面：

（1）设施设备、公共区域的安全保障义务，对于物业管理区域的所有设施设备，物业服务企业都必须设置充分、定期维护、保障安全运行。物业服务企业应安装必要设施、设备保障业主安全，主要包括保障住宅区内监控设施和安保系统的正常运作，定时检查消防器材、公共电梯的运转状态，疏通安全通道，清理危险物品等。

（2）有限的安防义务，维护小区内公共场所的安宁秩序，配备合格、称职的工作人员，严格管理、培训和考核制度。按时巡逻，监控小区内安全，及时制止管理区域内的违法犯罪行为，在事故抢险、医疗救助等方面提供应急措施，保障业主人身、财产安全的义务。

（3）对侵权行为的防范制止、救助义务，对于可能发生的侵权行为，需设置防范、制止的必要措施。

二、物业公司安全保障义务的典型场景

根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务的内容是指对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务的范围，一般是住宅小区内的公共区域和公共设施，而不包括小区内的私有部分，公共区域一般包括道路、绿地、走廊、楼顶、外墙等等非专有化的区域。物业服务范围内的基本上均为“公共场所”，是安全保障的场所范围。

（一） 《民法典》时代物业公司安全保障义务的典型案例

本文检索了上海、北京、广州、深圳等地的典型案例，尤其是《民法典》实施之后的典型案例，对物业公司安全保障义务的常见场景进行归纳：

从司法实践中看，违反安全保障义务的纠纷既包括人身权又包括财产权，多为公共道路、楼道、地下通道等常见的场所因意外致使摔伤等造成的赔偿。

（二） 物业公司安全保障义务的边界

物业公司的安全保障义务有着一定的边界，并非所有发生在住宅小区的人身、财产损失都属于物业公司安全保障义务的范畴之内，实践中看，对于发生在小区内的超过一般情形的意外事件等，明显就超过了安全保障的范围。

安全保障义务内容的确定应限于物业管理人的管理和控制能力的合理范围之内，该合理限度范围应当根据一般常识来确定。超过一般常识，行为人擅自采取的不符合一般安全常识使自己处于高度危险状态导致后果的，一般不能认为其属于物业公司安全保障义务范围内。在某酒后攀爬栏杆坠楼案中，原告认为：（1）死者事发时处于醉酒状态，物业公司的安保措施形同虚设，在小区入口处并未予以排查，放任了死者发生风险的可能。（2）死者在视频中已经显示出异常的状态，但是安保人员并没有发现，未及时制止。死者攀爬的栏杆违反了《民事建筑设计通则》要求，为攀爬创造了便利，存在一定的因果关系。（3）坠楼所在部位有监控设施进行24小时监控，物业公司没有举证证明当天晚上监控室是否有值班人员，以及是否有工作人员对该部位进行巡查。物业公司未及时发现有人坠落，存在过错。（4）物业公司未及时发现有人坠落，使死者丧失了被救助的机会和时间，应承担相应的责任。法院判决认为，（1）死者酒后在高处攀爬栏杆，使自己处于高度危险之中，并最终坠楼。栏杆设置也符合相关住宅设计规范，相关建筑设施不存在安全隐患，且也不能认定相关设施与陈人瑞擅自攀爬并坠落之间有因果关系。（2）物业公司是否尽到巡查义务，应按照物业公司与事发小区物业服务合同的约定及专业物业服务机构合理管理职责标准进行评判，主张物业公司应当发现坠楼，但是坠楼系一瞬间发生的，坠落的地方又并非重点巡查部位，且坠落位置低于楼层地面，要求物业公司及时发现坠楼并及时救助客观上超出了管理人的合理控制范围。^[1]

在有的案件中，尤其是非本小区居民的受伤或财产损失的案件中，物业公司主张并不适用安全保障义务，原因在于住宅小区不属于《民法典》规定的“公共场所”。有判决认为，从《民法典》规定看特别罗列的公共场所是宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所，而之后的“等”字，应当是与宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所同类项的公共场所。法律之所以对这类场所特别设定安全保障义务，是因为这类场所的特殊性，这种特殊性主要表现在安全保障义务人与受保护的人之间的一种较为紧密的关系，如缔约磋商关系或合同法律关系。而居民住宅小区属于该小区居民的活动场所，虽然小区业主与物业公司也会订立相关的物业管理合同，但这种合同有一定的局限性，仅限于该小区业主与物业公司之间就物业管理上的约定，显然与上述规定的公共场所不是一个类项。^[2]本文认为，上述理由存在值得商榷之处。首先，从司法实践中看，绝大多数法院的判决均支持了物业公司对住宅小区需承担安全保障义务；其次，如前文所述，物业公司安全保障义务有法律规定和合同义务两个来源，在非小区业主的情况下虽然不存在合同义务，但是物业公司仍然存在法律义务。一般情况下物业小区虽不属于营业性的公共场所，但是业主和一般的亲友往来属于一般社会生活中符合常理的行为，物业公司应承担的义务不应是否属于小区居民而有所区别，物业公司承担责任的是对小区的“物”而非具有居民身份的“人”。此类案件的核心判决依然应当是物业公司是否存在过错，是否采取了足够的措施履行了相关义务避免结果的发生。^[3]

物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了法定和约定义务，即使业主有人身和财产损害，物业公司也不应承担赔偿责任。^[4]安全保障责任人的保障义务范围具有一定限度；判断安全保障义务的“合理限度”，应当以安全保障义务人所从事的营业或者其他社会活动相适应的安全保障义务的必要性和可能性为限，不能任意或随意扩大。

三、风险防范建议

对管理区域内的可能存在的风险尽到充分的警示、告知义务。对物业管理区域内潜在或已有的可能造成他人人身、财产损害的风险应当勤勉充分地进行管理，并以明显标识或其他任何方式尽到充分的警示、告知义务，具体可以分如禁止高空抛物、小心地滑、小心台阶、禁止攀爬、禁止翻越、禁止追逐打闹等。是否尽到安全提醒和警示义务是判断是否完全尽到安全保障义务最直观的判断依据之一，设计及设置过程中抓住共性，提高工作效率，重视差异，将安全保障义务履行到位；设置完成后及时维护，动态管理。^[5]但是也应当清醒地认识到，安全保障义务不是一告了之，仅仅有风险告知义务并不能完全免除物业公司的义务，但是如果没有尽到安全警示义务则有可能会增加物业公司的责任比例。

加强培训，强化风险防范体系和意识。物业公司要建立风险防控体系，加强对项目的监督和指导。实践中看，我们接触的不少项目管理人员这方面的意识较为淡薄，尤其是老旧小区，地面、外墙、绿化、停车、地下室等均存在比较严重的安全隐患。对此，总部或地区、城市公司应当加强风险体系的建设，加强对项目管理人员的安全培训。防微杜渐，避免危险结果的发生。

工作中完善危险源的检查、清除工作，建立现场工作机制，避免危险发生。对物业管理区域内的设施设备应当定时维护，对管理区域的公共场所应当定期做安全检查，确保没有安全隐患，例如消防、警报设施完好、地面清洁不结冰等。另外日常工作中应注重细节，例如清洁楼梯、走廊等要做好安全提示，高压枪清洁地面等工作时要做好安全施工带的隔离等。根据合同建立安全巡查制度，总部、区域要定期对项目进行检查，项目上要依据合同做好日常检查，做好工作记录。对管理区域内的不当行为及时介入处理，避免事故发生，事故发生后，应当及时报警采取救治措施。

参考资料

[1] （2021）沪02民终8782号。（2020）沪02民终5032号案中也是类似的判决理由。

[2] （2021）闽02民终1182号。

[3] （2021）鲁民申1570号。

[4] 《人民司法·案例》2010年第20期, 周雪良诉海盐新城物业有限公司违反安全保障义务责任纠纷案.

[5] 陈代梅、肖挺俊、向春兰，《物业区域标识设置与物管的安全保障义务》，《现代物业》2019年9期下旬刊/总第540期。