汇业评论

文 | 黄其柏 曾碧青 汇业律师事务所 

“断供潮”下对商品房预售资金监管的影响

近来，江西、河南、山西、陕西、江苏、湖南、湖北、辽宁等省市越来越多烂尾楼及停工地产项目的购房者发起了强制停贷的行动，而且有明显的蔓延之势。在众多“强制停贷告知书”中，购房者提及的强制停止偿还按揭贷款本息的理由主要是如下几点：一是银行违规发放按揭贷款，二是银行将按揭贷款资金划入非监管账户，三是银行未履行资金监管义务，其中开发商违法违规抽调、挪用预售监管资金成为了最高频的问题。受此“断供潮”的影响之下，各地房地产行政主管部门势必联合监管银行加强商品房预售资金的监管。

现行商品房预售资金监管制度与政策

结合各类政策文件与实践来看，在预售资金监管方面，各地区基本施行“一城一策”的思路，各地区基本会出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，并按照“重点监管资金+一般监管资金”的框架进行监管。预售资金监管一般会坚持政府指导、银行监管、多方监督、专款专用、保障建设、节点控制等原则，由各地住建部门主导辖内预售资金监管，各地人行负责办理商业银行办理专用账户开立、变更和撤销业务，各地银保监局配合住建部门开展行业监管工作、商业银行开展预售资金监管工作并承担监管主体责任。预售资金监管的期限一般自核发商品房销售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。

以“商品房预售资金监管”为关键词进行检索，地方规范性文件数量高达114篇，对商品房预售资金监管进行了详实的规定。房屋预售资金处在严格监管之中。部分地区更是对预售资金的使用提出了非常严格的要求，以山西省为例，预售资金专款专用：

《山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、山西银保监局关于印发<山西省商品房预售资金监管办法>的通知》 第十四条

监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。项目所在地监管部门可根据项目情况综合确定重点监管资金总额，但不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和区内配套建设等费用）的110%，全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。

重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。

非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金。非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。

截至目前，多数城市在对预售资金进行全额监管的基础上，划分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金用于确保项目工程建设进度的正常推进；而一般监管资金（若有开发贷、按揭贷由银行、金融机构监管）指超过重点监管资金额度以外的监管资金，房企可按各城市规定提取，但应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。监管资金需存入监管银行的监管账户。

不同地区重点监管资金的监管额度、监管方式、资金拨付等有所不同。

目前，部分地区明确可以通过保函来替换对应监管额度，北京、上海临港、宁波、无锡、石家庄、天津、珠海等地区明确可以通过保函来替换对应监管额度，这里的保函通常指非监管银行或控股股东出具的保函。对使用保函的地产开发企业设定了一定条件，如无锡明确信用等级评定为城信企业（A级）的地产开发企业可以凭非监管银行出具的不可撤销的见索即付现金保函免除同等额度的重点监管资金额度。

购房尾款资产证券化的处置措施

按照通常购房尾款资产证券化交易条款设计，银行或公积金中心放款的资金在回到房地产企业收款账户后，按照专项计划的归集频率，将定期归集至专项计划的监管账户中。虽然根据合同的相对性，预售资金的法律权属属于开发商无可争议，但按照各地预售资金监管政策，房地产企业申请使用监管的商品房预售款需要结合工程进度、工程造价与预售款总额比例等规定进行核定方能支用。当房地产企业收款账户在预售资金监管的制度与政策下对购房尾款基础资产的回款归集造成影响从而引发资金截留风险的暴露。

目前就发行购房尾款资产证券化产品，我们建议可采取以下措施：

1. 在尽职调查阶段，管理人与律师应详细核查项目公司的商品房预售资金监管情况

（1）详细核查项目公司与房地产主管部门、金融机构等第三方签订的贷款协议、资金监管协议等情况，并核查和分析上述贷款协议、资金监管协议是否存在对房屋预售资金回流路径、支用条件、支用比例、支用范围等方面的限制性规定，核查对专项计划资金归集的合法合规性是否构成实质性影响，披露入池项目已发生现金流截留的实际情况，结合历史截留情况说明专项计划规模的合理性。

（2）详细核查包括但不限于商品房预售资金监管系统的网络截图、银行账户明细信息、住建系统监管账户留存截图、依工程建设用款计划和工程进度申请使用监管资金，提交用款事项的申请材料、资金监管部门经审核符合条件的出具的同意拨付证明或通知书等材料、银行回单、监管账户的流水情况等，并说明相关项目公司对监管资金的支用是否违反资金监管协议和当地房地产监管政策的规定。

（3）通过各项目公司所在地住建等主管部门网站予以核查，并通过百度搜索引擎以各项目公司名称及“预售处罚”、“预售资金挪用”、“资金监管处罚”、“资金监管违规”、“停售”等关键词组合搜索及项目公司说明，核查相关项目公司是否存在因违反预售资金监管规定而受到主管部门处罚的情形。

2. 在交易文件起草阶段，管理人与律师应对资金截留的可能情况设计风险缓释措施

（1）部分优质融资人可在非预售资金监管银行开具保函置换监管账户的资金从而解除预售资金截留的风险。

（2）除设置不合格资产回赎制度外，增加设置差额支付启动事件的触发条件，比如“项目公司因监管限制、政策要求、工程施工进度等因素造成的资金截留的情形导致无法在应收账款归集日将基础资产自基准日起所产生的回收款足额划付至专项计划监管账户”。

（3）鉴于购房尾款资产证券化产品的主要内部增信措施为超额现金流覆盖，项目公司的入池也应考虑分散度的要求，包括地域分散度、项目公司入池占比规模等，甚至可将当大面积项目公司预售资金截留情况设置为更严苛的提前终止事件的触发条件。