汇业评论

文 | 方彪 汇业律师事务所 合伙人

前言

《民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”法律赋予业主撤销权的目的，是为了避免在小区自治管理中出现大多数业主为使自身获益，以公众决议为手段侵害或剥夺少数业主权益的现象发生。实践中，因业主不满业主大会和业委会做出的相关决议、决定引发的撤销权诉讼日益增多。本文从上海市近年的典型案例出发，管窥《民法典》时代业主撤销权的行使规则。

本文分为上下篇，上篇主要简述了业主撤销权的起诉期限、行使对象，并从程序角度展开，介绍了业主在该情形下的的合法权益以及裁判规则；下篇将从损害业主实体权益判断进行展开，并提出相应的建议。

三、核心要素——合法权益及其判断

（二）损害业主实体权益判断——形式审查高于实质审查，业主举证难度大

程序权益的判断标准较为明确，有明确的程序规范、议事规则作为参考。但是实体权益的判断则较为复杂，没有固定的判断标准。举证责任分配而言，业主对自身实体权益受到损害承担举证责任，举证不能的需要承担不利后果。实体权益是业主作为物业管理区域内区分所有权人基于建筑物区分所有的合法权利，比如业主对共有部分所享有的使用、收益等权利，改建、重建建筑物及其附属设施的权利等。

1. 业委会选聘招标代理机构不侵害业主权益

物业公司的选聘是业主撤销权发生的“重灾区”之一，业主起诉的理由除了前文已经详细举例的违反程序外，还有业主认为选聘过程中的其他做法损害业主的实体权益。选聘物业公司是由全体业主共同决定的重大事项，在民主决策过程中必然出现不同的方案和选择，个别业主仅对选聘结果不满意行使撤销权并不会得到法院的支持。

在上海市嘉定区XX小区第一届业主委员会与金某等业主撤销权纠纷案中，金某等向法院起诉要求判令“撤销XX业委会作出的确定芸绮公司为上海市嘉定区XX小区代理物业公开招投标工作的决定”。一审法院认为，确定芸绮公司为上海市嘉定区XX小区代理物业公开招投标工作的决定不在XX业主大会表决范围内，违反了相关程序，侵犯了金某等业主表决权等合法权益。但是，二审法院持相反的观点，二审法院认为在业主未就业委会决定侵犯其合法权益进行举证的情况下，对于业委会基于业主大会授权所作的决定，法院原则上应仅进行形式上的审查，并予以改判。

二审法院认为，业主以其共同管理权被侵犯为由主张撤销业委会决定的，其所主张受侵害的权益应该是明确、具体的，而非抽象的、概念化的，也即决定应该具有实害性。业主主张行使共同管理权的事项应属于《民法典》《物业管理条例》《议事规则》《管理规约》等明确规定需由业主共同决定的事项。业委会所侵犯的权益应是实体权利或重大程序权利，而不应是少数业主超过该权利需要的个性化、中间过程性的权利。特别是在业主大会已经授权其日常执行机构业委会的情况下，更不宜仅以权利应属业主大会所享有为由而要求撤销业委会决定。^[1]

2. 业委会依据生效合同作出的决议未侵害业主权益

物业费及相关费用的调整是全体业主大会决议事项，业委会有权根据业主大会的授权、生效合同等执行相关方案，如物业费上调、支付业委会成员的津贴等。一般情况下，上述事宜实体上不会侵害业主的合法权益，全体业主经法定程序作出的决议对业主有约束力，业主应当执行。

业委会根据合同作出的支出决议，在合理的范围内不侵害业主合法权益。在王某、施某与上海市徐汇区XX业主委员会业主撤销权纠纷一案中，原告起诉要求撤销被告作出的向物业公司支付90,000元补贴的决议。法院经审理查明，关于争议决议是否侵害了小区业主的利益，根据物业服务合同的约定明确“如遇上海市最低工资调整，XX业委会需从公共收益中另行补贴”，因此，涉案决议中涉及到给XX物业公司的补贴有相应合同依据，并非系额外给予华东物业公司的补贴。虽合同对补贴金额无明确约定，但从具体补贴金额来看，亦尚在合理范围。现涉案决议上已有五位委员签字同意，且履行合同约定内容无需另行召开业主大会表决通过，故涉案决议程序合法，实体上也未侵害业主合法权益。^[2]

3. 集体利益高于个人利益，业主应当遵守依法表决通过的车位管理制度

在城市化快速发展的背景下，小区停车难成为业主纠纷多发的导火索之一。在一线城市的老旧小区中，因车位规划不足停车管理的矛盾更为突出。公共车位管理属于全体业主共同事务，业主大会依法作出的管理规则，在未对个别业主民事权益方面产生贬损而其他业主产生增益的极端后果对全体业主有效。在车位管理的相关纠纷中，业委会依法作出的车位收费制度、取消固定车位制度及阶梯收费制度等，在合理的范畴内均未达到侵害个别业主权益的程度。

在朱某与上海市金山区XX业主委员会业主撤销权纠纷案中，原告对小区“停车费涨价、取消原有固定车位”的相关决议提起撤销权。原告认为，取消固定车位带来不良后果，如业主无法购买新能源车，因为需要固定车位安装固定充电桩、业主正常工作和生活受到严重干扰、小区成为公共停车场，大量外来车辆涌入、小区环境不再和谐、外来车辆乱停车及人员随意出入，业主出行没有安全感等。法院判决认为，随着居民生活水平的提高，汽车保有量逐渐增加系众所周知的事实，停车资源稀缺已成为诸多住宅小区（特别是建成年代较为久远的小区）所面临的共同难题。案涉决议采取的取消固定车位，统一实行无固定车位模式，旨在有效利用小区停车资源、公平合理的解决小区停车难的问题。同时，小区内的非产权车位本就应属于业主共同享有的资源，统一实行无固定车位模式，更有利于保障每户业主的基本停车需求，提高停车资源的有效利用率。从原告个人角度看来，决议内容或许并未使其个体利益实现最大化，但应当注意的是，住宅小区作为业主共同居住生活所形成的共同利益体，不应仅强调个体利益而不考虑共同利益，否则个体利益最终亦难以保障。公平合理地使用有限的停车资源是有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，案涉决议为缓解业主汽车保有量增加而小区停车位不足之矛盾制定，体现了小区业主意思自治的原则，对小区全体业主均平等适用，并无违法或不当之处。^[3]

在刘某与上海市浦东新区XX小区业主委员会业主撤销权纠纷中，刘某起诉要求撤销包含小区内实行第二辆车起阶梯计费的决议。法院认为，本案纠纷主要体现了业主个体利益和共同利益存在冲突时的取舍。《机动车停放规约》通过价格杠杆合理调节资源分配，即确保了每户业主的基本停车需求，又抑制了部分过高的停车需要，即体现了小区业主的意思自治，也体现了公平正义的法律精神。小区通过阶梯制定价的自治管理方式，适度抑制停车需要，而不是任由小区车辆无序增长、无序停放，符合小区安全、有序管理的价值追求。小区有序、安全的管理是惠及所有业主的，规约的内容也同样适用于全体业主，符合公平正义的价值追求。涉案《机动车停放规约》通过阶梯式定价分配稀缺的停车位资源，符合全体业主的利益。^[4]

在喻某与上海市松江区XX小区业主大会业主撤销权纠纷案中，撤喻某要求撤销小区限制运输车辆停放小区的规定。案涉小区系花园住宅小区，原告房屋系独栋别墅，拥有自家车库，小区允许每户不超过3辆车固定停放在自家车库。原告名下拥有2辆车，1辆为小型皮卡，1辆为小型运输车，小区《车辆管理规定》规定运输车不能进入小区。法院判决认为，安全整洁的小区环境应是全体业主的共同追求。当业主大会作出的决定是为了小区的整体公共利益，该种情况下个别业主应当承担相应的容忍义务。本案所涉的小区为住宅小区，房屋的用途仅仅为居住使用。工程车进入小区不仅会造成路面损害，也会给路面行人安全带来隐患。而被告制定的《车辆管理规定》中并未阻止居住所需机动车辆的进出，对于使用过程中的特殊需要如装修、送货等情况亦予以充分考虑。据此，该《车辆管理规定》并未损害原告住宅使用的合法权益。^[5]

4. 业主对公共政策负有一定的容忍义务，但是应在合理的范围内

在陈某等与上海市徐汇区XX业主委员会业主撤销权纠纷案中，原告诉请“撤销同意拟启用垃圾压缩站作为生活垃圾堆放点的决议”。本案中，小区多年未启用规范的垃圾用房，垃圾投放是在宛平南路人行道上统一收集，由环卫部门统一运走，严重影响了市容环境。环卫部门向居委会和物业要求限期搬离，为了解决这个问题，经龙华街道和居委会等多次各个部门协调开会，还有XX小区业主的强烈要求，将涉案的垃圾房启用作为生活垃圾堆放周转的库房用，后经业主大会经过有效的程序，召开了业主大会进行投票，最终形成了讼争决议。讼争的垃圾压缩房在2004年XX四期房屋开发建设时由开发商同时建设，本案讼争决议已经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上及经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，故XX业主委员会作出《决议》，对业主具有约束力，原告应当遵循履行。因此，本案中关于启用垃圾房的决议，业主应当在法定的范围内容忍。^[6]

邹某等与上海市闵行区XX小区业主委员会业主撤销权纠纷案中，邹某等诉请“判令撤销确定小区22号西侧为建筑垃圾堆放点位的决定”。法院判决认为，关于系争决定是否侵害原告的合法权益，本案在行政机关已认定系争建筑垃圾堆放点已违反地方性法规《上海市绿化条例》第三十七条，并责令限期改正恢复原样的情况下，XX小区欲通过业主自治权将其合法化，违背公序良俗，亦与普通人最朴素的正义观相悖，业主自治权应有其合法的边界。系争决定通过多数人的“同意”来剥夺了系争建筑垃圾堆放点附近的包括原告在内的少数业主，就影响其居住环境的周边绿化被合法保护的权益。虽然从全体业主的共同利益出发，在可能影响部分业主利益时，部分业主应在合理范围内加以容忍，但前述全体业主的共同利益应当以符合法律、法规的范围为限。故本院认定系争业主大会的决定已侵害原告的合法权益。^[7]

在陈某与上海市普陀区XX业主委员会业主撤销权纠纷案中，陈某诉请“撤销被告XX业委会关于加装电梯的决定”。法院判决认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。加装电梯系老旧小区更新升级、方便老年人出行的重要民生工作，在各级政府的扶持鼓励下，近年来立项开工的数量逐渐增多。在加装电梯的项目施工、费用分摊、运行维护等过程中，必然涉及所在楼幢不同楼层相邻权利人之间的利益平衡。高楼层业主尤其是老年人的出行问题需要得到妥善解决，而低楼层业主应本着邻里互助、和谐友爱的理念，为所在楼幢中绝大多数业主的利益考虑，给予必要的便利。但同时，低楼层居民可能遭受的通风、采光、噪音等困扰，亦应得到关注，若有证据证明合法权利受到侵害的，有权向相邻权利人主张给予赔偿。就涉案加装电梯项目，（1）依据《上海市普陀区XX四村XXX号单元楼加装电梯业主联建协议书》中所附设计图，并未显示将占用或侵害原告陈志远所享有的专有部分。而目前电梯加装尚未完成，施工过程中以及竣工运行后，纵有不便之处，依据上述相邻关系的处理原则，原告亦应给予一定程序的容忍。（2）但原告陈志远所述住所安宁和住宅隐私受到的影响，并无证据证明确已发生。故对原告陈某主张其合法权益受到侵害的意见，法院未以采纳。^[8]

四、结语和建议

和谐和睦的小区和邻里关系的建立是社会主义核心价值观导向下的社区建设的方向，居民自治、社区共建是建设和谐小区和居民环境的方式。在业主自治的探索过程中，难免出现意见不一的诉求，集团利益高于个人利益是处理不同意见的价值判断标准，个人对集体政策在合理范围内负有容忍义务。但是，法律也不允许“集体暴政”，集体自治符合整体利益的同时也不能过度克减、限制告别业主的合法权益。《民法典》提高参与度要求的同时降低同意票数，体现重视程序利益、保护业主表决权的同时，更加重视有效表决的效率追求，避免因业主不及时行使权利造成的业委会僵局，全体业主实体权益均受损。在面对业主大会作出的决议可能侵害业主合法权益的时候，业主应勇于拿起法律武器维护自身的合法权益。

物业公司在进行物业服务过程中，涉及到更换物业公司、动用维修基金、对涉及小区公共利益等事项进行管理和服务时，应当遵守《民法典》和相关法律法规的规定，在辅助业委会展开业主大会时应当严格遵守业主大会召开的程序，在送达、回收、投票箱的设置等程序细节方面尤为重视，避免相关决定因违反程序被撤销。

参考文献：

[1] (2020)沪02民终11164号。

[2] (2021)沪01民终7817号。

[3] (2020)沪0116民初12688号。

[4] 一审(2019)沪0115民初19593号，二审(2019)沪01民终10090号，审判监督(2020)沪民申410号。

[5] (2020)沪0117民初16497号。

[6] (2021)沪0104民初4439号。

[7] (2020)沪0112民初36110号。

[8] (2021)沪0107民初545号。