汇业评论

文 | 方彪 汇业律师事务所 合伙人

前言

《民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”法律赋予业主撤销权的目的，是为了避免在小区自治管理中出现大多数业主为使自身获益，以公众决议为手段侵害或剥夺少数业主权益的现象发生。实践中，因业主不满业主大会和业委会做出的相关决议、决定引发的撤销权诉讼日益增多。本文从上海市近年的典型案例出发，管窥《民法典》时代业主撤销权的行使规则。

本文分为上下两篇，上篇主要简述了业主撤销权的起诉期限、行使对象，并从程序角度展开，介绍了业主在该情形下的的合法权益以及裁判规则。

一、起诉期限——一年除斥期间

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”除斥期间为不变期间，是法律对某种权利所规定的存续期间，超过该期限权利即消灭。业主大会、业主委员会做出的决定，是民事法律行为中的决议行为，业主撤销权的本质是相对人（本小区业主）的形成权，依据业主一方的意思表示而使得法律关系发生消灭。业主撤销权的行使受一年的除斥期间限制，超过除斥期间业主即丧失了起诉撤销业主大会或者业主委员会决议的权利。

从时间起算点上来说，应该是“业主知道或应当知道”之日起算，实践中往往以相关决议公告、公示之日认定为业主应当知道之日。在丁某诉上海市闵行区绿梅一村业主委员会业主撤销权纠纷一案中，丁文利向一审法院起诉请求撤销绿梅一村业委会作出的2016年物业管理费上涨至人民币0.80元/平方米/月的决定，法院经审查认为，上诉人作为小区业主，在业委会张贴涨价公告之时就应知道该决定，其主张撤销已经超过法律规定的一年期间。^[1]

业主“知道或应当知道”的内容应该是相关决议，而非其权益是否受到侵害。在王某与XX业主委员会等业主撤销权纠纷一案中，原告王某自认其2016年12月28日曾针对决议投票，又称其投票时存在重大误解，其直至2020年1月才知晓该决议侵害其合法权益。判决认为原告已经在2016年12月28日本人投票，应当知晓表决票内容，即便其称投票时对决议内容存在“重大误解”，则其在2019年6月前后，业主大会同意业委会起诉该决议无效时，其也应当知晓与该决议有关的纠纷的实质性内容，虽然被告还称其未参加该次业主大会，但从案涉小区也就50余户业主、原告已经分摊该案的律师费等情形看，法院认为原告当时已经“应当知晓”。^[2]由此可见，在业主参与了相关决议的表决的情况下，结合案件事实情况，也可以推定业主“应当知道”，起诉期限即已起算。

二、行使对象——业主大会或业委会的决定

业主大会是业主自治组织，业委会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。业主大会和业委会履行小区共同治理的管理职责，业主撤销权的目的在于对于共同治理中对个人权益侵害的矫正和救济。因此，撤销权的行使对象是业主大会和业委会的决议。对于居民自治过程中的其他争议，不属于撤销权之诉的对象和范围。

（一）撤销对象是业主大会或业委会作出的决议、决定

在高某与被上诉人上海市普陀区长风新村街XXX委员会业主撤销权纠纷一案，原告诉求“撤销XXX居委会做出的《上海市普陀区XXX小区关于普陀区苏州河沿线综合整治工程（清水湾段）项目征询意见结果的公告》”。本案中，原告请求撤销的决定为《征询意见结果的公告》，该公告发布者虽为被告，但作出主体并非被告方业委会，而是居委会。因此，被告并非适格主体。原告选择居民委员会作为被告提起业主撤销权之诉，不符合有关法律规定。^[3]

（二）撤销对象是一个正式的决议或决定

业主行使撤销权的对象，应该是业主大会或业委会已经作出的一个决议或决定，而不能是一个阶段性的讨论事项或未经正式作出决议的阶段性、内部性行为。在业主大会或业委会为作出具体的决议之前，业委会讨论事项、阶段性事项、征询事项等内容的公示，不是撤销权的行使范围。

在钱某与上海市普陀区阳光新世纪花园业主委员会业主撤销权纠纷案中，钱某诉请“撤销经评标确定XX花园电梯改造（大修）工程由上海阿尔法电梯工程有限公司施工”之决定，法院认为，钱某要求撤销的内容系尚处于XX业委会就各门栋电梯改造（大修）事宜以楼组为单位向业主征询意见的阶段，在业主大会表决之前，该决定与小区业主并无法律上的利害关系，不属于业主撤销权的行使范围。

（三）物业服务合同不是撤销权的行使对象

物业公司的选聘容易产生纠纷和矛盾，但是撤销权行使的范畴是业主和业主大会之间的关系，不涉及第三方，业主不能要求直接撤销业委大会和第三方签订的物业合同。

在金某等与上海市闵行区XX业主委员会业主撤销权纠纷案中，原告要求撤销委托凡方公司进行《XX项目物业费测算》的决定及撤销变更《XX物业合同》有关提取停车管理服务费的决议。法院认为，业主撤销权针对的应当是业主大会和业主委员会的具体决议，被告委托凡方公司进行物业费测算并未就有关内容形成具体决议。关于停车费的变更事项，系被告与物业公司签订的物业服务合同内约定的内容，也非业主撤销权的对象，原告无权就物业服务合同的内容行使撤销权。^[4]

（四）业委会选举及其组成争议不是撤销权的对象

业主委员会是业主选举产生的自治管理性组织，是业主大会的内部执行机构，其依据的是业主大会的授权来履行职责，这一组织本身的选任、罢免及运作等问题不应被单独纳入司法审查范围，更非是业主撤销权行使的对象。^[5]

在凌某与上海市宝山区XX业主大会业主撤销权一案中，凌某起诉要求撤销“XX业主大会于2019年6月25日作出的关于成立由刘某等新五位业主为XX第二届业委会成员的决议”，法院认为该诉讼请求的实质是对经选举产生的业主委员会成员当选资格提出异议，属业主委员会选举中产生的纠纷。根据《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。因此，对业主大会、业主委员会的工作进行指导、管理、监督，撤销业主大会和业委会违反法律、法规的决定，是政府相关部门的职权范围。业主大会选举中的事宜提出异议，应当向有关行政主管部门寻求解决，其诉讼请求不属于人民法院受理民事案件范围。

三、核心要素——合法权益及其判断

业主撤销权的行使对象是侵害其自身合法权益的决议、决定，包括实体权益和程序权益两大方面。实体方面，要求业主能够证明相关决议损害了其合法权益，证明难得较高。程序方面，业主大会作出的涉及到业主利益的决定应当限于法律、法规规定的范围并遵循法律、法规规定的程序。《民法典》及相关法律法规对业主大会程序作出了强制性规定，程序包括送达方式、表决方式、业主人数和专有面积人数是否达到法定比例等内容。

（一）业委会决议的程序及其裁判规则

1. 送达和表决方式不符合程序要求作出的选聘物业公司决议被撤销

业主大会或业委会作出相关决议应当根据小区《议事规则》规定的程序作出，包括送达、表决、公示公告等方面。在缺乏议事规则的情况下，应当按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定进行。未经法定程序作出的决议，存在被撤销的风险。

在魏某等八人与上海闵行区XX花园业主大会、上海市闵行区XX花园业主委员会（第四届）撤销权纠纷一案中，业委会作出的关于选聘某物业公司的决议因不符合法定程序要求被撤销。魏某等人起诉认为，业委会作出的决议违反程序，具体表现为：

1. 业主大会的召开未达到法定人数。业主大会公告和业委会公告说明：金坤花园的业主数为411户，而送达的票数为199张，其余均未送达。

2. “公告送达”并未实际送达。（1）第一次会议前除了公告外，未见业委会有任何“公告送达”；（2）“公告送达”仅是送达方式，业委会至今也没有出示“公告送达”的结果（如：“业主确认收到”或“送达的生效条件”）。

3. 业主大会表决的同意票未达到法定人数。（1）业主大会公告表明，所有表决事项中同意票为109票-113票，远未达到法律规定的“占总人数过半数的业主同意”。（2）业主大会公告说：“根据相关规则约定，已送达未表态的视作同意”。XX花园小区以往的规则都是完整的体系，不存在公告中可引用的“相关规则”，故“视作同意”缺乏依据。

4. 政府相关部门也不认可公告内容。闵行区虹桥镇房办回复原告：“业委会此次采用的公告送方式甚至无法提供相关表达意见的载体，故我办对业委会采用公告送达212张表决票无法视为已送达，根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主日占总人数过半数的业主参加。综上所述，我办无法认可此次业主大会决定。”

法院判决认为，（1）因小区缺少《议事规则》作参考，故只能按照《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》规定进行公告，且涉诉小区入住率低，上门送达选票存在客观困难。而根据《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会会议可以采用书面征求意见的形式……凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。本案中，（2）参会人数不符合要求。被告采用书面征求意见的形式召开了业主大会，但未能举证证明有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加了该会议。（3）表决票不符合要求。在应发的411张表决票中，有效送达且回收的表决票为114张，未表态的表决票为297张，被告将没有业主本人签名的297票表决票视为同意票，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》规定。XX花园业主大会、XX花园业委会将经公告送达未作反馈、未表态的表决票视作同意表决显于法无据。^[6]

在罗某等与上海市浦东新区XX业主委员会业主撤销权纠纷案中，二审法院认为涉诉相关决议在表决票未向全体业主送达、表决票送达时间违反议事规则、业主委员会候选人应当符合“业主年龄在70周岁以下”、业委会对业主投票设置人为障碍等方面存在重大程序瑕疵，违反了法律规定及小区议事规则，足以侵害上诉人的合法权益，撤销一审判决，改判撤销业委会的相关决议。^[7]

2. 依据未经全体业主表决通过的“视为同意”规则作出的选聘物业公司决议被撤销

“未表态视为同意”是关于表决方式中的常见争议。经合法送达后很多业主没有行使权利，没有作出同意与否的表决。这种情况下，常见的规则有三种：（1）视为同意，但是在差额选举业委会或者差额选聘物业公司其其他差额事项表决时，视为废票；（2）视为不同意，但是在差额选举业委会或者差额选聘物业公司其其他差额事项表决时，视为废票；（3）视为同意多数票意见，即同意作出有效表决的多数一方意见。选聘物业公司应该严格按照合法有效的《业主议事规则》进行，业主议事规则的修改属于重大事项，应当经业主表决，未经表决的修改无效。依据未经表决的议事规则作出的决议，亦当被撤销。

在徐某与上海市浦东新区XX业主委员会业主撤销权纠纷案中，选聘物业公司的决议按照修订过的议事规则表决通过；但是议事规则的修改没有经过法定程序，选聘物业公司的决议被撤销。该小区新《议事规则》第12条中的“视为同意表决票中多数业主的意见”系对原《议事规则》第8条中“视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形”的修改，但新《议事规则》删除原《议事规则》中“视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形”的内容并未出现在修订《三规》的表决细节内容中，亦未由业主进行表决。法院认为，制定和修改业主大会议事规则应当由全体业主共同决定，虽然艺泰安邦业委会组织召开了业主大会对《议事规则》的修改进行书面表决，但对于上述内容的删除并未经业主投票表决。艺泰安邦业委会辩称全文公告的方式亦可令业主知悉该处修改的意见，法院难以采纳，故法院认定该处修改应为无效。故在此前提下，对于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业的表决仍应适用修订前的《议事规则》对此的规定。现XX业主大会于2019年7月14日作出的决议所依据的表决结果（选择永升物业4,100票，其中视为同意多数意见3,167票占总票数93.82%，占专有建筑面积85.43%）违反《议事规则》的规定，相应的“视为同意票”应当予以扣除。扣除后，相关决议不满足通过的条件，法院判决予以撤销。^[8]

3. 议事规则限制业主权利违反法律强制性规定的决议被撤销

如何计算业主人数和面积，涉及到相关表决是否达到法定比例要求。在如何计算人数方面，《上海市房地资源局关于贯彻实施<中华人民共和国物权法>做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》（沪房地资物〔2007〕634号）规定了“一房一票”规则，即按房屋套数计票，同一个业主有多套房子的，计为多票。而最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）“一人一票”规则，即一个小区内同一个业主有多套房子的只能计为一张人数票。在小区未完全销售的情况下，建设单位依法亦当拥有投票权。小区议事规则，不能限制业主的合法权利。

在上海XX房地产开发有限公司诉被告上海市崇明区XX小区业主委员会业主撤销权纠纷一案中，XX公司是该小区的开发商，其名下拥有A小区尚未出售的房屋共计64套（包括住宅及商业用途房屋），且未出售房屋的建筑总面积达43521.25平方米，占建筑物总面积55.18%。业委会筹备组所附《业主大会议事规则》（草案）的第十条第2款约定了“同时当大业主的面积与小业主的票数平衡相矛盾时，统计权重以业主选票数为优先考量”。法院认为，原告虽然是建设单位，但在建筑物未销售之前原告就其名下的建筑物而言同时也是业主的身份，法律如此设定本身是大业主对小业主人数优势的制约平衡，故“双过半”、“三分之二”规则在决定重大事项中能体现民主、公平。本案表决权规则的“但书”规定直接突破了“双过半”的原则性规定，显然违反了法律的强制性规定，即使被告认为原告未参与投票视为默认，仍不能认定为合法有效。议事规则变相剥夺了原告选举、投票的权利，此规则的设置将不能保证原告有效参与意见征询及表决，原告的表决意见将形同虚设，可能直接导致原告合法权益遭受侵害，亦无法保证在此规则之下形成的决议是否能体现多数利益。法院判决上述规则无效，且撤销了依据上述表决规则作出的相关决议。^[9]

4. 车辆管理制度属于重大事项未经过法定程序作出的管理制度被撤销

小区的重大事项依法应当经业主大会全体表决，未经表决的重大事项决议存在被撤销的风险。小区车辆停放管理制度涉及到小区公共设施公共区域的管理和公共收益，尤其是在车位不足停车难的情况下，涉及车位管理的相关制度应当属于重大事项。

在张某与被告上海市徐汇区XX业主委员会撤销权纠纷一案中，张某向诉请法院撤销业委会作出《小区车辆进出停放管理（暂行）办法》《小区停车收费管理（暂行）办法》及关于小区新建非机动车位、新增人行便道的两项决议。法院经审理认为，（1）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，改建、重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，需由业主共同决定。因此，涉案有关车辆进出停放管理办法、停车收费办法、新建非机动车位、新增人行便道的决议，需召开业主大会,表决通过方能施行。（2）被告称实际是通过业主代表集体讨论的形式通过的，根据业主大会议事规则规定，该方式确实属召开业主大会的形式，但业主代表需由业主推荐再书面征询意见，被告未出示书面征询产生业主代表的任何材料，法院无法确认参与讨论的这些业主代表能代表全体业主。这些业主代表集体讨论产生的涉案决议，与议事规则规定不符，也违反了法律规定的表决程序。原告作为小区业主，以相关决议侵犯其合法权益为由请求撤销，符合法律规定，法院予以支持。^[10]

5. 修葺不属于改建，不属于需要2/3以上通过的重大事项

近年来，政府投入大量资金对老旧小区进行修葺、升级，美化小区改善居住环境。但是，与此同时也有业主反对相关工程，《民法典》规定“改建、重建建筑物及其附属设施”属于重大事项，小区的围墙、外立面粉刷属于对小区的修缮，不属于“重大事项”。

在郁某与上海市长宁区XX业主委员会业主撤销权纠纷案中，郁某诉请撤销业主大会作出的关于实施“XX花苑综合整治方案”的决定。该小区房屋年久失修，存在外墙开裂、屋面漏水、下水管道堵塞、道路坑洼、绿化品质较差、防盗门损坏严重等情况。为帮助居民解决切身利益，改善居民的居住环境，经过小区业委会全力争取，区房管局同意对本小区实施综合整治，综合整治工程由财政全额承担费用，业主在本次小区整治工程不承担费用。法院判决认为，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从本次业主大会表决事项整体来看，属于对建筑物及其附属设施进行修缮，而非改建、重建，且明确不涉及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。郁某主张决定上述事项应当经三分之二以上业主同意，法院不予采纳。^[11]

6. 轻微程序瑕疵不影响决议效力不予撤销

业委会决议的程序是法律规定的强制性程序，业委会的召开及表决均因严格遵守。法定程序包括业主身份的确定、依法送达、相关议题及其提前公示、表决的流程等等，每一步均还涉及若干细节，如会议要按照规定时间通知、通知的方式、投票箱的设置方式、有效表决票的认定等等。程序正义是保护业主权利的法锁，保护业主的参与权利也是法律的应然之义。但是对于微小的程序瑕疵，法律也不能予以苛责，否则既不符合业主自治的现状，也不符合法律程序所追求的价值，轻微的程序瑕疵并不必然导致决议被撤销。

在上海市XX中心等与上海市长宁区XX小区业主委员会业主撤销权纠纷案中，原告认为，小区决议在送达等方面程序不符合规定，具体为未能按照法律要求和议事规则的要求由20%以上业主发起、未提前15天公示业主大会议题、未按议事规则要求送达选票、选票统计结果未达到人数、面积双过半的要求。法院判决认为，XX业委会提供的选票样张、送达记录表、证人证言能够相互印证，可以证明委会履行了提前公示、送达选票、回收统计、公示决议等程序。从已查明事实可以看出，业委会在提前公示议题时间、向上海XX中心、上海XX置业送达选票的人员身份、小区基础数据统计方面存在瑕疵。但是，XX业委会在组织业主大会过程中存在一定瑕疵，不足以影响决议的有效性。^[12]

在上海市浦东新区XX业主委员会与徐某业主撤销权纠纷案中，法院认为，判断XX业委会向业主信箱投递表决票的方式是否为有效送达，应该综合考虑完全按照原《议事规则》规定的方式送达表决票是否具有现实操作性、合理性以及投递信箱的方式送达表决票是否会对业主权益造成损害。首先，虽然原《议事规则》第8条规定以投递业主信箱的方式送达表决票的前提是业主未提供联系方式，但本案中XX小区系大型小区，共有住宅4,369套，倘若严格依照原《议事规则》第8条的规定，必须按照最近一次提供的联系地址向业主发送表决票，从操作上而言徒增时间成本和经济成本，更何况审理中徐某提交的一份据以证实小区业主联系地址的表格，上载的联系方式仅有地址而未记载业主电话号码，徐某亦无法证实表格上所记载的联系方式系业主何时提供，难以确定该地址为有效地址。其次，通过XX业委会提供的表决票送达清单来看，XX业委会组织相关人员上门向业主送达表决票并经签名确认，对于未能当面送达的部分业主，以投入业主信箱的方式均予以送达，并由专人签名确认且进行了公告说明。据此法院认为，XX业委会上门送达表决票的送达方式符合议事规则及相关法律的规定，对于投递业主信箱送达的部分，虽然不完全符合原《议事规则》相关规定，存在相应程序瑕疵，但在无法当面向业主送达表决票的前提下以投递户主信箱的形式送达，亦保障了业主的知情权和投票权，未侵害业主的权益，且更具现实操作性和合理性。故，法院认定XX业委会采用以上两种方式向业主送达本次业主大会的表决票为合法有效。^[13]

7. 举证责任——业委会拒不公开表决票物业费涨价决议被撤销

在诉讼中，业委会对其决议的合法性负有一定的举证责任，业委会要证明其送达、表决等均符合法定程序或议事规则的要求，否则承担败诉的风险。

在徐汇区XX业委会和葛某、薛某撤销权一案中，葛某、薛某诉请判令撤销小区物业费涨价的决议。业委会称根据小区“业主大会议事规则”，大会表决情况如下：同意票505票（含未回收，视作同意283票），反对票60票，弃权票7，废票4，同意票合计面积占总建筑面积85.35%，同意票占总票数87.67%。庭审中，XX委会提供了物业费调价征询送达情况统计表、邮寄送达凭证、表决票送达情况公告、征询统计表等，但未提供业主原始表决票（业委会电话告知法院，称原始表决票在保管中遗失）。法院认为，对“关于住宅物业费调整征询表决结果公告”的决议是否符合法律及小区业主大会议事规则的程序性规定应由永新城业委会承担举证责任。然XX业委会并未提供回收的业主表决票，仅XX业委会自行统计的表决情况难以证明物业费调整的表决结果的形成符合相关程序性规定。法院告知永新城业委会应在规定的期限内提供相应的表决票的复印件给法院以及对方当事人，但XX业委会仍仅提供了部分表决票（反对票和弃权票），拒不提供绝大部分的表决票复印件。逾期不提供，应当承担可能的举证不能的不利后果。现仅凭XX业委会自行统计的表决情况难以证明物业费调整的表决结果的形成符合相关程序性规定。^[14]

参考文献：

[1] 一审（2018）沪0112民初4486号，二审(2018)沪01民终6412号，审监(2018)沪民申2735号。

[2] (2021)沪0117民初1569号。

[3] (2021)沪02民终1115号。

[4] (2020)沪01民终9956号。

[5] 《业主撤销权案件的审理思路和裁判要点》，来源于上海市一中院微信公众号。

[6] (2020)沪0112民初22900号。

[7] (2020)沪01民终11488号。

[8] (2020)沪01民终7473号。

[9] (2021)沪02民终1810号，(2020)沪0151民初1779号。

[10] (2021)沪0104民初4502号。

[11] (2021)沪01民终5215号。

[12] (2020)沪01民终5040号。

[13] (2020)沪01民终7473号。

[14] (2020)沪01民终9554号。