房地产项目转让及合作退出（二）——地产项目转让及合作退出的全风险控制要点
发布时间：2022-05-23
文 | 陈旋 黄炜圣 汇业律师事务所
前言
在房地产行业暂时熬过2021年漫长的冬夜后，终于迎来了一丝曙光，政策陆续释放救市信号，尤其在资金端和资产端，持续鼓励通过收并购的方式重新配置资源、盘活现金、重组重整。在这个特殊的阶段，不论是为了快速回笼现金流也好，还是为了“腾笼换鸟”重新配置资产结构也好，房企们不约而同地进行着高频的项目转让或者合作退出。
以往谈到收并购，大部分的视角聚焦于收购一方，由此衍生的专业文章也偏向于指导如何更好、更安全地收购。但作为转让方，是否只要谈好价格、配合尽调，就能高效、安全地获取转让价款并且不留隐患呢？事实上，项目转让及退出，存在着交易对价陷阱、债务风险遗留、品牌影响处理、税务遗留问题、股东间关系处理等等多方面的问题，复杂程度不亚于项目收购，从转让方的视角，亦需提前厘清项目转让风险，逐项制定应对方案，并且谈判落实到协议中，最终跟踪履约落地，才能安心的将应得的交易价款“落袋为安”，并且不留隐患。
笔者团队结合为各类房企处理过大量房地产项目转让及合作退出的经验，经过系统性思考及整合，形成《房地产项目转让及退出法律实务》系列文章，为各房企在转让项目及合作退出过程中，提供全过程的实务操作建议，以期能为所需企业提供些许启发和帮助。
在地产项目转让及合作退出过程中，除了厘清转让交易对价这个非常重要的操作之外，我们总结梳理了转让过程中六大风险高发问题及解决思路，包括：债务处置、债权处理、安全交割、品牌保护、涉税风险隔离、小股东关系处理等。本文将展开阐述这些应关注高发风险及解决方案。
一、债务处置
（一）债务逐项处理原则
当转让方拟以股权转让的方式转让项目或退出合作时，应当梳理截至退出节点时标的公司的负债（包括应付账款、其他应付款等）情况，逐项制定处理方案，确保转让方在退出项目后，无需再对标的公司负债承担清偿责任或存在其他遗留责任，也避免标的公司负债处理不当，导致后期项目烂尾，进而影响转让方品牌或对转让方造成其他不利影响。
（二）融资款及工程款处理
债务梳理过程中，应重点关注融资款及工程款两类负债的处理：
1.融资款：退出项目时，注意确保转让方及其实际控制人对标的公司的所有融资担保责任已解除（包括前端融资、开发贷、各类非标融资），具体可以通过两种方式实现：a.以标的公司账面自有资金或项目承接方提供的资金清偿标的公司融资以解除担保；b.由项目承接方提供融资机构认可的担保，替换转让方的融资担保。
2.工程款：截至转让方退出项目时，与项目承接方核对项目已产生的工程量、工程款，明确应付未付工程款的处理及承担，可以优先考虑以标的公司富余资金或项目承接方提供的资金清偿应付未付工程款；虽然转让方股权退出后，支付工程款的责任主体是标的公司，转让方无付款义务，但现实中一旦发生工程款拖欠过多、过久的情况，施工方往往会采取围堵、舆论等非诉讼手段向项目的原股东方和现股东方进行催逼施压，因此，在转让时建议尽量结清大额工程款，避免遗留不必要的牵连影响。
（三）其他担保情形的处理
除前述融资担保责任外，如存在转让方为标的公司房屋质量、保修等提供连带担保责任，或为按揭贷款客户提供阶段性保证责任的情况，在退出项目时，注意逐项采取措施解除相关担保责任。
二、债权处理
当转让方拟以股权转让的方式转让项目或退出合作时，重点关注以下两类标的公司债权：
（一）转让方预分配利润和调用的富余资金处理
转让方在项目开发过程中预分配利润、富余资金调用，形成的是标的公司对转让方的债权，也即转让方对标的公司的负债。该等债权应注意在转让方退出项目时清理完毕，避免转让方退出项目后仍负有对标的公司的债务清偿责任。
常用的清理方式包括：a.转让方对标的公司的负债转由项目承接方承接，其承接负债后，可在应支付转让方的收购价款中相应扣减承接的负债金额；b.以项目承接方应支付转让方的收购价款清理该等债权；c.转让方先行筹措资金清理该等债权，再从收购价款中收回该笔资金。
前述a、b两种清理方式对转让方的现金流占用最小，因此建议优先选择a、b两种清理方式。需注意的是，采用不同清理方式，转让方退出项目时的交易总价构成不同，需结合项目的具体财务情况及债权清理方式设计交易对价构成，避免一刀切造成交易对价多算或少算。
（二）应收购房款
转让方退出时标的公司的应收未收购房款，包括购房客户应付未付的购房首付款、银行已受理尚未发放的按揭购房款等。对于该等债权，应注意计入标的公司的资产作价，体现在转让方退出的交易价款中。如果该等债权明确能够在短期内收回，标的公司在同期也有工程款、融资等债务需清偿，可以优先考虑以该等应收未收购房款偿付工程款、融资款等债务，形成债权债务冲抵，进一步减轻交易双方的现金流压力。
三、安全交割
转让方退出项目涉及的股权变更登记、资产权属变更登记、项目公司章证照交付、项目地块交付等重要权益的交割，原则上必须与项目承接方支付价款、清理负债等付款节点挂钩，尽量避免先交付、后收款的交易安排。
关于印章交割，建议优先采用销毁原印章、刻制新印章交付使用的方式，即：由转让方与项目承接方预留原项目公司全套印章的印模，并经双方签章确认后销毁原印章，之后重新刻制一套新印章使用，避免项目承接方继续使用原印章造成交割前后双方责任界定不明的风险。
四、品牌保护
转让方退出项目后，虽然对项目的后续开发、经营、交付等不再承担主要法律责任，但该项目如果已采用转让方品牌进行过宣传、推广、销售，或者在项目获取之初，就以转让方品牌实力获得当地政府认可，在转让方退出项目时，仍然需要采取一定措施维护转让方品牌不因退出项目而受损，或者将转让方退出项目的品牌负面影响降到最低。
转让方退出项目后的品牌保护通常采用以下几类方案：
（一）投资退出，继续操盘
方案1：转让方仅投资退出，但对项目继续操盘管理至竣工交付完成，项目继续沿用转让方品牌，即，项目由转让方投资开发转为转让方“代建”。该等模式通常适用于：项目承接方虽然有充足的资金实力可以确保项目开发至结束，但其操盘能力和品牌影响力均较弱，并且项目本身已经以转让方品牌推广销售、客户和政府对转让方品牌的认可度较高，如果直接撤下原品牌将造成较为严重的客户群诉和政府施压等负面影响。
采用上述模式的，注意以下几个操作要点：
在转让方持续操盘管理范围方面，至少约定转让方对项目的工程管理、工程质量、房屋交付、采购供应、操盘团队选聘及管理、品牌使用等方面拥有管理权及决策权；
在项目资金方面，约定项目至少沉淀足够的建设运营资金由转让方与项目承接方共管，定向用于项目开发建设至顺利交付；
基于转让方提供的继续操盘服务，谈判时可以与项目承接方协商由转让方按一定费率收取操盘管理费。计算操盘管理费时，充分考虑继续操盘团队的费用开销、考核奖励等。
（二）投资及操盘退出，品牌沿用
方案2：转让方投资退出，并且不再对项目继续操盘管理，但允许项目继续使用转让方品牌。该等模式通常适用于：项目承接方有充足的资金实力可以确保项目开发至结束，也有能力进行项目建设开发，但品牌影响力较弱，需借助转让方的品牌继续销售等，并且项目本身已经以转让方品牌推广销售、客户和政府对转让方品牌的认可度较高，如果直接撤下原品牌将造成较为严重的客户群诉和政府施压等负面影响。
采用上述模式的，应注意以下几个操作要点：
在项目资金方面，同样应约定项目至少沉淀足够的建设运营资金由转让方与项目承接方共管，定向用于项目开发建设至顺利交付；
在工程建设方面，应约定项目承接方按转让方认可的工程节点、工程质量要求进行开发建设。转让方有权对工程建设进行监督检查，如项目开发建设无法满足节点或质量要求，可能影响交付的，转让方有权直接代管工程，并以项目公司资金确保工程完工交付；
根据项目实际情况，考虑项目后续物业管理是否由转让方负责，以确保项目物业管理、物业服务的品质，持续保障转让方品牌；
在品牌使用方面，视情况可收取一定的品牌使用费，并且约定转让方品牌使用的单方撤回权，确保项目后续开发销售一旦失控，转让方有权及时要求停用品牌，将负面影响尽量降低；
在团队方面，应充分考虑转让方方继续监管该项目团队的费用开销、考核激励等，该等费用可在与项目承接方协商投资退出收益或者收取品牌使用费中一并考虑。
（三）投资操盘退出，品牌停用
方案3：转让方完全退出，不再对项目投资，也不再对项目继续操盘管理，项目不再使用转让方品牌。该等模式通常适用于：项目承接方有充足的资金实力、较强的开发建设能力及品牌实力，能够确保项目顺利开发建设交付，例如：全国百强房企、项目所在地实力房企、实力国企、上市公司等。
品牌停用的情形和范围，应包括本项目楼盘、所有相关资料和实物中均不得再出现转让方品牌相关的字样、商标及图形，以及项目公司名称不得使用“转让方”或相关关联的字号。
五、退出后涉税风险控制
（一）项目退出后的成本虚增风险
退出地产项目后，与转让方关联最为密切的税务风险敞口为：项目承接方可能为了规避或降低增值税、土地增值税、所得税等税收，在承接项目后采用非法方式虚增项目建安成本、管理费、营销费、财务费用等。如果未经特别防范，该等虚增成本的行为难以区分是在转让方退出前发生的，还是在转让方退出后发生的，一旦被税务机关发现，可能一并认定转让方与项目承接方均有非法避税、逃税、漏税责任。
（二）风险规避措施
为规避上述涉税风险，转让方退出项目时，采用以下措施：
要求与项目承接方签署项目成本确认清单，详细列明由转让方开发建设期间项目真实发生的全成本细项（包括工程成本、管理费、营销费、财务费用等），并将相关凭证作为清单附件（包括工程合同、工程款结算书/过程签证、工程款发票、管理费合同及管理费发票、融资合同及利息发票、营销合同及营销费发票、增值税专用发票抵扣记录等）。双方对该份清单及全套附件进行签字盖章确认，转让方留存全套原件，以确保后续项目承接方采用非法方式进行避税时，转让方掌握足够的证据证明未参与该非法行为。
双方采用销毁原印章、刻制新印章交付使用的方式交割项目公司印章，具体操作详见前述第三条“安全交割”。
六、小股东关系处理
转让方投资地产项目的小股东通常包括：项目财务投资方股东、员工跟投企业、收购项目时在项目留有股权的原股东方等。
在转让项目或退出合作时，应注意将退出事项及退出的主要条件告知各小股东，获取全体小股东同意放弃优先购买权的书面文件，并按照公司章程规定的表决权比例，获取小股东同意该等退出方案的有效股东会决议。
基于“风险共担、利益共享”的原则，在转让方退出地产项目时，原则上应当协调小股东与转让方同进同出，按股权比例分配转让、退出收益，亦按股权比例承担项目转让、退出风险及损失。
但项目开发过程中如发生转让方为各小股东垫资但未及时清算相关权益的，在退出时应一并与各小股东清算垫资本金及利息，因垫资触发股权稀释的，还应按照合作协议与小股东明确稀释后的股东权益，在退出时与小股东一揽子厘清因垫资产生的相应权责。
以上为转让项目或合作退出过程中，需要关注的六大高风险问题及解决建议。项目转让及合作退出是一项复杂程度不亚于项目收购的工作，我们建议房企在转让项目及合作退出时，投入不亚于收购项目的关注度和细致度，确保转让价款最终能安全的“颗粒归仓”，确保转让后不给企业留下品牌和声誉损害的不良影响。
