汇业评论

文 | 王旭律师团队 汇业律师事务所

在众多中产家庭财富形式中，房产无疑是最常见也是价值最高的财产形式，在房价上涨的今天，中产家庭的财富规划很大程度上也是房产的财富规划。相信房子何时买、登记谁名下、出资如何出等生活化的想法早已深入人心，而这，就是财富全面长远的发展计划，也就是财富规划。本系列文章也将从中产家庭最主要的财富形式出发，剖析关于中产家庭财富的多种形态和若干可能。

所谓“衣食住行”，房产作为家庭最重要的财产形式，不但涉及财产属性，而且关乎民生。如果夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共有房屋，将会对夫妻另一方造成重大损失，而对买方来说，若合同被判定无效或难以实现过户目的，则同样会耗神费力，面临损失。

笔者对近年来上海市法院涉及到夫妻单方处分房产裁判文书进行了研析，争议焦点涉及善意取得、表见代理、恶意串通等，或是环环相扣，较为复杂，如先签房屋买卖合同，后夫妻离婚产生共有物分割纠纷，由法院出具《民事调解书》将房屋判给非协议方，房屋买方起诉第三人撤销之诉被驳回，而后上诉等案件。夫妻一方单独处分房产究竟是否有效？老王带你理清思路。

一、纠纷因何而起及争议焦点的支撑逻辑

显然，此类纠纷之所以会出现，主要有买方无法办理过户或无法获得房屋产权和卖方反悔，不愿再出售房屋两种类型。

买方只与夫妻一方签订合同的理由，主要包括：

1. 房产登记在一方名下，认为属于个人财产；

2. 房屋登记在双方名下，认为签字方拥有家事代理权；

3. 房屋登记在双方名下，错误认为签字方获得了房屋共有人的授权。

卖方不愿出售的理由也显而易见，即认为房屋属于夫妻共同财产，未经一方同意，另一方无权处分，或是涉及离婚纠纷，双方对房屋的处分发生争议。

二、夫妻一方处理房产效力的判定逻辑

（一）构成善意取得，合同生效，不得解除：买方善意购买、支付合理房款且已过户。

根据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。  

（二）构成表见代理，合同有效，不得解除：买方善意购买、支付合理房款。

在《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中提到，未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？高院答复：买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

表见代理的构成要件包括：第一，行为人无代理权；第二，有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；第三，相对人为善意且无过失。对于部分共有人是否构成表见代理，法院通常会严格把握。如部分共有人持其他共有人出具的授权委托公证书，与买受人签订房屋买卖合同。后公证机构查明该授权委托并非其他共有人的真实意思表示，或授权委托公证书存在其他应予撤销的情形，而对授权委托公证书予以撤销的，因买受人基于对授权委托公证书的合理信赖而签订合同，故可认定部分共有人构成表见代理。其他共有人以订立合同的部分共有人构成无权代理为由请求确认房屋买卖合同无效的，法院一般不予支持。

典型案例一

【法院观点】签订买卖合同时，该房屋权利人姜某某未到场签约，仅有周某到场并代为签约。后一方反悔，买方周某构成表见代理。法院综合查购房款流向后支持买方。

【案情回溯】本案争议焦点为《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的效力。对此，姜某某辩称其未在合同上签字，事前未予授权、事后未予追认，买卖合同的效力并不及于姜某某，姜某某为系争房屋的共有权人，故该合同无法继续履行。彭某某、孙某某则认为即使买卖合同上并非姜某某本人签字，周某也构成表见代理，合同及补充协议的后果及于姜某某。

一审法院认为，首先，针对周某的代理权限，姜某某否认其曾委托周某出售系争房屋，并否认在委托书、买卖合同上签字。周某亦陈述未取得姜某某之授权，委托书、买卖合同的签字并非姜某某本人签署。在彭、孙二人无法提交委托书原件也无法确认买卖合同上姜某某签字的情况下，应认为周某出售系争房屋时并未取得姜某某的代理授权。

其次，针对彭、孙二人是否存在相信周某具有代理权的理由。虽周某无代理权，但于签订居间合同及补充协议之时周某与姜某某仍处于夫妻关系存续期间。当日，周某披露了双方的婚姻关系并签署补充协议，且承诺取得姜某某之授权，彭、孙二人考虑到该身份关系及周某的承诺，基于信赖签署居间协议并无过错。此后，中介经办人员向彭某某、孙某某出示了附有姜某某身份证原件及授权委托书的照片，在新冠疫情最为严峻的时段内，彭、孙二人亦有理由相信姜某某确因客观原因无法亲自前往签署买卖合同，并授权于其丈夫周某进行房屋交易。再者，2020年4月在中介工作人员在场的情况下，周某携一女子共同签署买卖合同，中介工作人员并在此后将签署有“姜某某”字样的买卖合同交付彭某某，基于居间方的行为及另行签字确认买卖合同的表现，彭、孙二人相信买卖合同已经姜某某事后追认并无不当。综上，彭、孙二人基于正常房屋购买方的角度及普通民事行为能力人的判断，足以相信周某出售系争房屋已取得姜某某的授权。

最后，关于彭、孙二人是否为善意并无过失。彭、孙二人在看到中介工作人员出示的授权委托书后才签订了买卖合同，并在取得经中介工作人员转交的有“姜某某”字样的买卖合同后才继续进行交易，按约履行了其在买卖合同中的付款义务，系善意购房人，且在此次交易中已尽其作为普通购房人的审慎义务，并无过失。

综上，虽周某在出售房屋时并未获得姜某某之授权，但彭、孙二人有理由相信周某有代理权的，该代理行为有效，买卖合同及补充协议的后果及于姜某某。现买卖合同约定的过户期限已届满，周、姜二人应于抵押涤除后配合办理系争房屋的过户手续并向彭、孙二人交付系争房屋。二审法院维持原判。

 典型案例二

【法院观点】因协议签订至今，共有人许某并未向买方邵某某表示过异议，本院有理由相信许某对系争房屋出售给邵某知情且同意。现系争房屋已符合交易过户条件，剩余购房尾款已付至本院，请求配合办理系争房屋过户手续的诉请，合法有据，本院予以支持。

【案情回溯】2015年双方签订房屋买卖合同，2021年买方起诉要求过户。协议中约定，甲方及共有人一致同意转让。后倪某、许某辩称，系争房屋为二人共有财产，许某对系争房屋买卖不知情且不同意，倪某无权擅自处分。然而，协议签订后，邵某作为购房人已按约向倪某支付了120万元房款，倪某亦实际将系争房屋交付邵某并由邵某实际居住使用，至今已有多年。许、倪二人系夫妻关系，其应对系争房屋的实际用途和现实使用状况十分了解。但协议签订至今，许某并未向邵某表示过异议，本院有理由相信许某对系争房屋出售给邵某知情且同意。现系争房屋已符合交易过户条件，剩余购房尾款已付至本院，邵某要求倪某、许某配合办理系争房屋过户手续的诉请，合法有据，本院予以支持。倪、许二人拒绝配合过户，显属违约，邵某参照定金标准要求倪、许二人支付违约金5万元的诉请，尚属合理，本院予以支持。

（三）仅以家事代理为由，存在合同无效风险：买方善意购买、支付房款，不存在善意取得和有权代理基础。

在《民法典》实施后，“家事代理”成为新法的一大亮点。对于夫妻日常家事代理制度，有了法律明确的规定。日常家事代理，是对夫妻关系特殊身份的肯定，基于夫妻关系而产生了相互代理效果，即在夫妻日常家事范围内，在与第三人进行交易或者法律行为时，不必明示其具有代理权，即可以自己的名义、配偶的名义或者夫妻双方的名义进行，其效力也自然弥散到夫妻双方之间。

《民法典》第一千零六十条规定，夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。该规定倡导对共同的财产享有平等的处理权，基于这项立法精神和家事代理的新规定，对于夫妻一方单独处分房产，似乎给出了相应的空间。但矛盾点也显而易见，房产和“日常生活”的界限在哪里？

最高人民法院《民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》指出，日常生活需要包括夫妻双方及其未成年子女日常生活所必要的家庭事项。如购置食物、衣服、家具等生活用品，娱乐、保健、医疗以及子女教育、老人赡养、雇佣家务服务人员、对亲友的馈赠等事项。判断某一事项是否属于家庭日常生活需要，应当从夫妻共同生活的状态（如夫妻双方的职业、身份、资产、收入、兴趣、家庭人数等）和当地一般社会生活习惯予以认定。若该代理超过了日常生活需要这个范围，就会构成无权代理。

该矛盾极易作为抗辩的理由，也因此产生了婚姻的共同利益和个人的意思自治之间的博弈。对于家庭重大财产的处分不属于日常生活需要，因此也就不适用家事代理制度。如果与第三人的交易主张双方均具有约束力，应当需要证明对方已经明确表示同意或者构成表见代理，即有理由相信为夫妻双方的共同意思表示。

典型案例一：离婚调解书约定房屋归妻子，丈夫却在此之前将房屋出卖，房屋买卖是否有效？

【法院观点】房屋买卖合同依法解除，但是卖方需要承担部分房屋差价损失、装饰装修损失。若买方要求继续履行合同，法院不支持。

【案情回溯】原告莫某先与被告林某于2013年就系争房屋签订了《房屋待转让协议》，后被告林某、林某某又与莫某签订了《上海市房地产买卖合同》对前述《房屋待转让协议》予以确认。

2014年1月林某、徐某夫妻双方离婚，婚内动迁安置的房屋登记在林某、儿子林某一名下，法院经过调解，A房屋产权（包括室内装修）归徐某所有。

此时，买方原告莫某认为调解书所确认的协议内容直接处分了已经交付原告实际装修使用的系争房屋，客观上导致了其与林某、林某某所签订的房屋买卖合同约定的办理产权过户手续履行不能，故向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销上述民事调解书。

法院认为，林某、林某某违反合同约定阻碍莫某合同目的的实现，属于恶意毁约的行为，但莫某受到损害的合同权益，仍可通过其他司法途径进行救济，故认为莫某的起诉不符合民事诉讼法规定的“损害第三人的民事权益”这一结果条件，裁定不予受理莫某的起诉。莫某不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，上海市第一中级人民法院终审裁定驳回上诉，维持原裁定。

典型案例二：婚姻存续期间，一方出售产权人为一家三口共有的房产，买方能否过户？

【法院观点】产证登记为房屋出卖人，但实际为一家三口共有。买方要求过户，法院不支持买方的过户要求。

【案情回溯】法院认为，系争房屋系徐某在婚后以售后公房形式取得所有权，陆某作为其配偶，对该房屋也享有权利，陆某并未以任何形式授权委托徐某处分该房屋。且系争房屋抵押仍未涤除，房屋产权人仍登记为金某，徐某对系争房屋并不享有处分权。因此，徐某向王某出具的《交房交接书》与《承诺书》系其单方意思表示，并不能发生物权变动的效力。王某据此要求徐某履行《交房交接书》与《承诺书》交付房屋并办理过户登记，于法无据，本院不予支持。

三、结语

作为房屋买方，在购买房产时，要明确房屋的权利归属；作为财产共有人， 虽说不必杯弓蛇影，引起过度焦虑，但也要留意夫妻财产的重要动向，否则一经对方取得，将面临比较严重的损失。