汇业评论

文 | 陈旋 黄炜圣 汇业律师事务所

前言：

在房地产行业暂时熬过2021年漫长的冬夜后，终于迎来了一丝曙光，政策陆续释放救市信号，尤其在资金端和资产端，持续鼓励通过收并购的方式重新配置资源、盘活现金、重组重整。在这个特殊的阶段，不论是为了快速回笼现金流也好，还是为了“腾笼换鸟”重新配置资产结构也好，房企们不约而同的进行着高频的项目转让或者合作退出。

以往谈到收并购，大部分的视角聚焦于收购一方，由此衍生的专业文章也偏向于指导如何更好、更安全的收购。但作为转让方，是否只要谈好价格、配合尽调，就能高效、安全的获取转让价款并且不留隐患呢？事实上，项目转让及退出，存在着交易对价陷阱、债务风险遗留、品牌影响处理、税务遗留问题、股东间关系处理等等多方面的问题，复杂程度不亚于项目收购，从转让方的视角，亦需提前厘清项目转让风险，逐项制定应对方案，并且谈判落实到协议中，最终跟踪履约落地，才能安心的将应得的交易价款“落袋为安”，并且不留隐患。

汇业陈旋律师团队结合为各类房企处理过大量房地产项目转让及合作退出的经验，经过系统性思考及整合，形成《房地产项目转让及退出法律实务》系列文章，为各房企在转让项目及合作退出过程中，提供全过程的实务操作建议，以期能为所需企业提供些许启发和帮助。

在《地产项目转让及合作退出的交易对价厘清（上）》一文中，我们阐述了“何为交易对价”以及“为什么要厘清交易对价”两个重要问题，本文中，我们继续分析“如何厘清交易对价”以及“转让及退出项目时的税费计算”。

一、如何厘清交易对价

当转让方明确厘清交易对价的意义后，应该再问自己第三个问题“如何厘清交易对价”，笔者认为，厘清交易对价的方法，可用以下三步来完成：

(一）算报价

即在交易时如何算出一个清晰的交易对价对外报价谈价？我们建议分项目的不同开发阶段，采用以下两种不同的算价方式：一般有以下方式：

1. 资产作价法

当项目地块尚未动工开发，或仅进行了零星动工的情况下，建议采用资产作价法。此时项目尚未发生复杂的投入和支出，资产结构较为简单，采用资产作价法可以较快计算出交易对价。

在资产交易的模式下，交易对价的计算方式可以采用项目计容可售建筑面积*交易双方认可的楼面板价+已经实际发生的工程产值。

在股权交易的模式下，交易对价的计算方式可以采用股权转让价款+债权转让价款，其中：“股权转让价款=项目公司账面净资产价值+双方认可的股权增值价值，“债权转让价款”=转让方对项目公司持有的债权本金+合同约定的利息（如有）。

2. 投入收益法

当拟转让的项目已经处于开发过程中时，此时项目状态较为复杂，可能存在部分货值已经销售，部分货值还未销售，也存在较多股东投入、收回、融资等复杂现金流进出情况，采用投入收益法计算交易对价，可以最大限度确保转让方在项目开发过程中的所有投入和所期待的收益全部体现在报价中，不至于发生大项遗漏。

采用投入收益法，交易对价=转让方对本项目的投入+转让方的预期收益。

转让方的前期投入，包括：股权投入（实缴注册资本金及资本公积）、债权投入（借款）及其他形式投入（如因拟转让项目发生但先行列支在其他公司名下的费用）。

转让方的预期收益，一般可以有两种方式考虑拟获得的收益：①利息式，即转让方以其自有资金投入为基数，按一定的利息利率计算收益；②利润式，即转让方结合项目的利润情况，在项目利润范围内计算出拟通过转让提前兑现的利润金额。

在资产转让模式下，资产转让价款即等同于以上方式计算出来的交易对价。

在股权转让模式下，股权转让价款=转让方的股权投入+股东方以其他形式的投入+预期收益，债权转让款=转让方的债权投入

（二）明对象

即明确交易的对象是什么，是股权，是债权，还是不动产物权。在转让方转让及退出房地产项目时，主要包括以下几种情形：

1. 股权转让

若交易对象为转让方所持项目公司的股权，则交易对价支付性质为股权转让价款；同步转让所持项目的债权时，则该部分交易对价性质则为债权转让价款。

2. 资产转让

若交易对象为项目公司所持地块的国有建设用地使用权及地上建筑物的所有权，则交易对价支付性质为资产转让价款。

3. 增资入股

增资部分不涉及股权转让价款，但同步可能转让所持项目公司债权的转让，出现该等情形时，交易对象为转让方所持项目公司的债权，交易对价支付性质为债权转让价款。

（三） 确方式

交易对价可以采用三种收取的方式：以现金收取交易对价、以股权交换实现交易对价、以获得资产实现交易对价。

1. 以现金方式收取交易对价，简单易懂，不再赘述，现金是最传统及最广泛的对价收取方式。

2. 以股权交换实现交易对价，即俗称的“换股”，本质为两笔股权交易对价的债务互抵。即买受人与转让方之间通过互相收购股权，将互相应付的股权交易对价进行等额冲抵，从而变相兑付了交易对价。

3. 以获得资产实现交易对价，即通常所述的以房抵债。通常分为两种情形：

（1）买受人将其自有资产出卖给转让方，用以抵消其应支付的交易对价。

（2）买受人与转让方约定，收购完成后，转让方有权以无偿或者一定折扣获取项目公司的部分资产，获利的差价兑现交易对价。

(四）举实例

上述的三步法比较抽象，下面举个例子阐明：

转让方持有项目公司100%股权，项目公司开发建设目标地块至主体结构2/3。转让方前期向项目公司投入资金用于地块开发，经项目公司偿还部分资金后，还剩10亿元尚未偿还，10亿元包括：1亿元实缴注册资本金、9亿元借款。

现转让方因为资金链问题，拟向买受人转让项目公司100%股权。买受人让转让方向其报价，现转让方向买受人提出如下报价方案：

1. 交易对价金额为12亿元，计算过程为：

（1） 转让方目前在项目公司的总投入：10亿元，含1亿元已投入未分配的实缴注册资本金和9亿元已投入未收回的股东借款；

（2）转让方拟收取的收益：2亿元。鉴于：转让方预估，本项目开发完毕后，预计盈利3亿元；转让方公司内部利润考核指标要求，本项目至少需要盈利1.5亿元，考虑所得税影响后，应收取收益为1.5亿元/（1-25%）=2亿元才能达到公司的利润指标考核要求；项目总盈利3亿元扣除转让方拟获取的收益2亿元后，本项目还可盈利1亿元，买受人收购项目后也还有盈利空间，因此，转让方考虑拟收取额的收益定为2亿元。

综上，交易对价的金额为12亿元。

2. 交易对价性质为：3亿元为股权转让价款（即1亿元注册资本金及2亿元转让方拟收取的收益），是转让方向买受人出售项目公司100%股权的交易对价；9亿元债权转让价款，是转让方向买受人出售所持项目公司9亿元债权的交易对价。

3. 交易对价支付方式：出于现金流考虑，11亿元交易对价以现金方式支付，同时转让方以1亿元价格买收购买受人在另一城市核心地段的住宅，转让方应向买受人支付的购房款与买受人应向转让方支付的1亿元交易对价进行等额冲抵。

二、转让及退出项目时的税费计算

在转让及退出项目时，一般买受人向转让方出具的交易对价都为含税价格，在扣除相应税费后才是转让方的到手收益。那么，转让方在收到交易对价后，需要缴纳哪些类型的税费，相应的税费又应该如何计算呢？

（一）在股权交易模式下，转让方需要缴纳：

1. 所得税，计算方式为：（股权交易对价-股权历史成本-转让税费）*适用税率（一般企业为25%、小微企业为20%、高新企业为15%、个人为20%）；

2. 印花税，计算方式为：交易对价（合同价格）*0.05%。

（二）在资产交易模式下，转让方需要缴纳：

1. 所得税，计算方式为：（资产转让价款-资产原值-转让税费）*使用税率（一般企业为25%、小微企业为20%、高新企业为15%、个人为20%）；

2. 增值税，计算方式为：资产转让价款/（1+9%）*9%；

3. 附加税，主要包括城市维护建设税和教育附加，一般按需要缴纳增值税的12%计算。

4. 土地增值税，计算方式为：增资额*适用税率。

增资额=资产转让价款-扣除项目。

扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本/费用；新建房及配套设施的成本/费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他项目。

相应税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

5. 印花税：计算方式为：交易对价（合同价格）*0.05%。

上述为通常情况下的税费计算，在交易实践中，也可以结合项目的实际情况对税费方案进行设计，限于篇幅，本文不做扩充阐述，欢迎结合项目情况进行线下探讨。

小结

综合而言，交易对价的厘清，至少需要理解掌握四个方面的内容：（1）何为交易对价；（2）为何要厘清交易对价；（3）如何厘清交易对价；（4）如何计算转让对价的税费。特别提醒的各企业的是，项目转让和退出过程中的交易对价厘清，十分考验操作团队的综合能力，既需要具备项目投资和开发价值的专业分析判断能力，也需要深厚的财务和税务能力，更需要法务合规和定性的专业能力，因此，在框定项目转让对价时，需要组织各专业条线对交易对价进行综合分析和评估，而项目负责人更需要具备综合判断能力以最后收口交易对价的框定。各位读者在实践中如果遇到的各种“疑难杂症”，也欢迎与我们多交流多探讨，一起积累更多的经验。