汇业评论

文 | 方彪 汇业律师事务所 合伙人

物业服务涉及到每一个居民的生活幸福指数，疫情之下物业公司配合政府进行公共管理所承担的公共职能让物业的价值更一步凸显。但是，近年来物业服务纠纷案件不断增加，物业服务纠纷呈现案件数量多、批量（同小区）案件多、案件标的小、抗辩理由相似度高等特点。在物业服务纠纷中，追讨物业费的案件占到绝大多数，有数据显示高达98.95%，业主抗辩理由集中在物业服务瑕疵、第三人侵权、建设单位或历史遗留问题等。[1]根据《民法典》及相关法律法规的规定，业主无权以未签订物业合同、未实际居住、未取得房产证、被盗窃、未享受到物业服务等理由拒交物业费。但是，物业公司履约有明显瑕疵的，业主可以要求适当减免物业费。

一、业主的非合理抗辩事由辨析

（一）未签订物业合同或合同已到期

《民法典》第九百三十九规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”物业服务合同不同于一般的双务合同，签订的双方即为合同的权利义务方；物业合同是一种群体性合同，合同签订的双方并非权利义务人，前期物业服务阶段，签订合同的一方是建设单位（开发商），业委会成立之后经授权代表全体业主和物业公司签订合同，物业公司不和每一户业主单独订立物业服务合同（单一业主的住宅、商业、工业等情形除外）。因此，业主不能以自身未签合同为由拒交物业费，建设单位和业委会依法和物业公司签订的合同对业主具有拘束力。

在物业合同到期后物业公司继续服务的情况下，业主也不能仅仅因合同到期为由拒交物业费。若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当继续支付物业费。

但是，如果合同到期后不予续聘的情况下物业公司拒不退出，则无权要求业主继续支付物业费。《民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”物业服务合同到期后，物业服务合同的权利义务终止后，即使物业服务企业拒绝退出、移交，但双方之间的物业服务法律关系已经终止。物业在此情形下继续自行提供服务，违反诚实信用原则，无权以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。

（二）未接受物业服务或未入住

《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。然而，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”物业服务是包括保安、保洁、保绿等多项内容的综合性服务，多项服务内容是对公共区域、共有设施、设备的维护和管理，物业服务业主于无形中受益，业主不能以未享受到特定的服务为由拒交物业费。

业主从交房开始即应依据合同交纳物业费，即使因个人原因未入住也应该交纳。业主由于个人原因没有办理交房手续，费用应从开发商通知交房的时间开始产生。所谓交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付，即应开始缴纳物业管理费。因开发商原因迟延交付造成的房屋空置的，空置物业费由开发商承担。

二、“轻微瑕疵”不构成拒交物业费的合理抗辩

《民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”物业公司根据物业服务合同提供各项服务，妥善管理公共设施、公共区域，是收取物业费的前提，但是，物业公司一般的履约不到位、业主对服务不满意，并不能构成拒交物业费的合理抗辩事由。

1. 存在侵权损害纠纷不构成合理抗辩理由

业主和物业公司之间容易产生侵权损害责任纠纷，如物业公司未履职导致的公共水管漏水导致业主财产损失、因台风、暴雨水淹车库导致的损害赔偿责任[2]、物业公司未尽到管理责任导致业主摔倒应承担相应责任[3]、物业公司未采取有效防范措施或未及时采取查控措施导致业主财产被盗等[4]，但是上述事由并不能构成业主拒交服务费的合理抗辩，业主如因物业公司的管理不当出现人身权、财产权损失的，可以依法向物业公司追责，但是不能仅仅以此为由不支付物业费。

在上海绿安物业管理发展有限公司与薛某物业服务合同纠纷一案中[5]，薛某主张其未付物业费系因绿安物业公司未能提供业主相应的物业服务,保安设备保安措施不到位，导致包括其在内的多户业主家中被盗窃，经济损失严重。盗窃发生后，其要求调取监控录像遭绿安物业公司拒绝，公安部门调取时绿安物业公司又称监控已经损坏，不能提供事发当天的录像，致使盗窃案至今（指庭审时）未破。法院经审理认为，薛某以其遭盗窃为由拒绝支付物业管理费的抗辩，因盗窃系刑事案件，属于意外事件,即使原告在监控设备管理上有瑕疵,也不能成为其拒付物业管理费的抗辩理由。

2. 超过物业公司的履职范围亦不构成拒交物业费的合理抗辩

有的案件中，业主以小区内违建众多，物业公司不作为放任违建为由拒交物业费。但是，物业公司的职权范围和履职方式是有边界的，针对小区内的违章建筑，物业公司无权拆除，只能采取宣传制止、向有关机关举报等方式，不能以小区内存在违章建筑为由拒交物业费。同样的，针对其他非物业公司职权范围内的小区内业主或其他第三方出现的不规范、侵权行为，诸如高空抛物、电动车进楼、其他业主违法违规装修等，只要物业公司在职权范围内进行了履职，业主不能以物业公司管理不到位、小区存在不良现象为由拒交物业费。

在郑某与保利物业二审案中[6]，业主提供了在涉案小区拍摄的照片若干，证明目前小区内存在大量违章搭建，有263户之多，保利物业未进行有效管理，存在违约。法院经审理认为，针对小区内存在的违章建筑，物业服务企业依据相关规定应当制止并及时向有关行政管理部门报告，但无权强制拆除。业主以小区内存在大量违章建筑为由，拒绝支付物业费缺乏事实及法律依据。如业主认为部分业主的违章搭建行为或者保利物业在履行合同的过程中侵害了其合法权益，可通过合法途径另行主张解决。

3. “服务不到位”证明难度大

“服务不到位”是物业费纠纷中最常见的抗辩理由之一，但是法院往往以业主未能证明为由不予支持。在林某与上海百利达物业发展有限公司物业服务合同纠纷案中[7]，林某称百利达公司提供的物业服务不到位，共列举了10条服务不到位的具体表现。法院认为，该案的争议焦点在于林某是否应当足额缴纳物业费。林某主张百利达公司提供的物业服务不到位，且存在严重违约及侵权行为。但是林某既未举证证明百利达公司在提供物业管理服务过程中，存在根本违约行为，亦未能举证证明百利达公司提供物业服务的瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费的严重程度。而物业服务合同具有涉众性，若允许业主以物业服务瑕疵为由拒付物业管理服务费，则可能导致物业服务公司对小区的维护管理难以为继，从而使得全体业主的共同利益遭受损害。林某作为业主发现物业服务瑕疵问题可以通过向业主委员会提出要求物业公司限期整改或选聘新的物业公司等其他途径维护自己的合法权益，但以拒交物业费对抗物业服务瑕疵的行为，缺乏法律依据。

实践中，业主举证责任能力较弱，往往因证据不足而败诉。不少案件中业主提供自行拍摄的照片来证明，但是却不注意照片的拍摄时间、地点，往往难以达到证明效果。针对物业服务不到位或有严重瑕疵的情形，业主应当注意固定或保留证据，及时咨询律师取证。

三、“重大瑕疵”作为合理抗辩事由及其证明

（一）什么是重大瑕疵

重大瑕疵是指物业服务企业未能完全按照合同约定履行义务，致使其提供的服务严重不符合物业服务合同约定的情形。物业公司应受物业服务合同约束，未按物业服务合同履行合同义务，物业服务存在重大瑕疵，业主可以少交物业费；给业主造成损害的，还应当承担违约责任。物业服务的“重大瑕疵”具有持续性、全局性、严重性的特点，表现为业主反映多次仍拒不整改，严重影响全体业主正常生活。[8]在举证方面，应当证明履约瑕疵属于长期的、常态化的想象，而不是某个时间段、某个事件出现的服务不到位。物业服务存在重大瑕疵是业主合理抗辩事由，业主负有证明责任，若业主能够证明物业服务质量存在重大瑕疵，则法院会判决调减部分物业费。

（二）重大瑕疵的证明

在梁某与某物业公司物业服务合同纠纷案中，梁某认为，系争房屋所在小区内绿化、清洁、侵占等不良现象严重，物业公司对此置之不理；此外，物业公司为节省成本私自对开发商所供的净水设备的增压泵停止供电，引起供水二次污染问题；小区围墙破损带来安全隐患问题；电子安防系统基于瘫痪；故物业公司未能依约提供物业服务，其收费标准应予调整。法院经审理认为，梁某辩称物业公司管理服务未能达到合同约定的标准，相应证据不足以证明狮城物业未基本履行合同义务，法院不予采信；但对于业主要求物业公司提升物业服务水平的意见和建议，物业公司在日常经营中应当及时沟通反馈相关情况，并强化管理服务措施。判决业主应当全额支付物业费。

该小区由100余栋别墅组成，绝大多数业主均未缴纳物业费。案判决生效后，物业公司又继续批量起诉其他未缴物业费的业主，在某一批次的案件中，近20户的业主委托了本团队为代理律师。经认真审阅业主提供的材料，多次现场勘查取证，从保洁、绿化、安保、公区维护、供水污染等等多个方面组织证据，提供了照片、视频、业主自行出资采购植物、维修道理的凭证等多种证据，结合《民法典》的最新规定发表答辩意见，最终成功证明物业公司存在履约瑕疵，法院判决依法调减物业费。

结合本案的情况，我们向法院发表了代理意见。首先，被告提供的证据已经清晰地表明，原告并未妥善提供维修、养护、绿化及经营管理公共区域等职能：（1）小区绿化无人管理，业主自行筹资聘请专业人士打理；（2）公共设施、设备损坏严重，小区净水系统自2013年起原告即主动停用，导致小区进户水污染严重，无奈之下只能另外安装净水设备；（3）围墙倒塌、河道坍塌、道路损毁，均为业主自行出资请人维修、重建；（4）小区公共照明系统、监控设备、消防设备等年久失修，小区的报警和监控系统形同虚设，均陷入瘫痪状态，本来几十元至多上百元就能换一个灯泡、更换一个摄像头，原告长期以来不作为，千里之堤毁于蚁穴，导致小区公共设施逐步陷入瘫痪状态。其次，物业没有尽到义务，未对公共事务进行公示，侵害业主权利。物业公司未依法公布公共收益等事项，被告作为业主对小区公共收益的去向不得而知，原告严重侵害了业主权益。本案中，被告虽只有十几户，但是作为个体却可反映案涉小区全体业主的诉求，而原告作为物业公司其提供物业服务的对象也是全体业主，因此案涉小区全体业主的合法权益是本案在裁判时必须考量的因素之一。在本案涉及的小区中，鉴于原告未依法提供服务，绝大多数业主均未缴纳物业费。原告依法、依约提供物业服务是收费的前提，仅凭一纸合同，在长期不作为且给小区、业主造成严重不利后果的情况下，要求业主按照合同全额缴费，物业公司的此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。否则，每一个小区、每一个业主都将陷入到被物业公司侵害的境地，家家自危。

法院经审理采纳了我们的代理意见，认定物业公司履约确有瑕疵，判决依法对物业费予以调整。本案的可贵之处在于，在该小区已有全额支持物业费的判例的前提下，本团队通过努力取证，最终法院判定物业公司服务确有瑕疵。法官难能可贵，勇于突破本法院的同类判例。

四、结语——业主合理抗辩权的行使困境

及多元化纠纷化解机制

从司法实践来看，如部分业主以物业服务企业管理过程中轻微瑕疵作为拒交物业费的理由，不仅存在滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益的嫌疑，有悖公平，也会使得物业服务企业收入减少。而收入减少最终也必然会导致整个小区物业服务水平的下降，最终使得小区全体业主的利益受损。故法院认为业主应当具有一定的“容忍”义务，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，才能构成业主拒交物业费的正当理由。但是，“重大瑕疵”对业主的证明要求较高，在诉讼中业主往往以举证不能而失利。首先，物业服务具有群体性的特征，单个业主对物业服务的评价和感受不能代表所有业主。其次，物业服务是一个长期的过程，不能以某一时间、某一事件出现的特定、静止性情形反映整体履约情况。第三，服务区域内部分“脏乱差”或物业不到位，不能反映整体卫生情况和服务物服务情况[9]。在举证方面，可以紧紧围绕合同，结合《民法典》规定物业公司是否“妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”等方面，结合物业合同的相关条款，尽可能收集小区长时间、所有区域脏乱差、长时间业主人身、财物被侵害、长时间公共区域缺乏维护的证据。

物业公司服务中的不足和瑕疵，业主应积极通过非诉讼方式维权，如及时反馈业委会、向街道和物业主管部门投诉等方式，通过沟通、投诉等方式监督物业公司不断提升服务水平和质量。与此同时要积极收集证据，及时咨询专业律师，避免后续因缺乏证据在诉讼中失利。物业公司要建立质量监督和品质体系，因历史原因导致服务不到位、公共设备不完善等原因要及时反馈沟通，避免出现业主因不满意公共设施不缴费，因业主不交费造成服务质量低的恶性循环。在救济方面，要充分发挥业委会、街道、社会组织、主管部门的职能，积极化解矛盾，“健全人民调解、行政调解、司法调解相互联动的物业管理纠纷调解模式，运用法治思维破解难题，探索完善区、街道和社区三级物业矛盾纠纷调解机制。”

注释

[1]上海市普陀区人民法院《2014-2018涉物业纠纷案件审判白皮书》。

[2]（2019）粤20民终7178号。

[3]（2018）津民申658号。

[4]（2018）赣民申178号。

[5]（2020）沪0105民初12875号。

[6]（2021）沪02民终7427号。

[7]（2021）沪02民终4062号。

[8]彭成：《谈物业服务企业服务的“重大瑕疵”应如何认定问题》。

[9]《2020年度中山市物业服务合同纠纷大数据报告出炉》，中山律协微信公众号。