汇业评论

文 | 方彪 汇业律师事务所 合伙人

根据上海市市场监管管理局公布的行政处罚信息，北京搜厚物业管理有限公司（本文简称“SOHO物业”）在上海的多家分公司因存在电力价格违法行为，分别被上海长宁、静安、黄浦区市场监管部门于2021年12月2日合计行政处罚8664万元。据媒体统计，本次处罚涉及的7处办公楼是SOHO中国物业目前在上海服务的全部项目，所对应的项目分别为SOHO东海广场、中山广场SOHO、SOHO复兴广场、天会广场(原凌空SOHO)、外滩SOHO、天山SOHO和古北SOHO。其中，凌空SOHO已于2017年被SOHO中国整体出售。[1]

商办物业中能源转售（转供电）现象比较常见，因供电设施产权归属等原因供电局难以直接供电到终端用户（小业主），需由其他主体（物业服务企业）进行转供。转供电企业通常包括商业综合体、产业园区、写字楼等，物业服务企业通过直接向电网企业支付相应电费，并根据在终端用户处设立的分表，按期向终端用户代为收取电费。能源转售过程中加价在商办物业项目中较为常见，笔者经办的物业服务企业收购项目中也多次遇到违规加价收取电费的情形，也代理过因加价收取电费被行政处罚的案例。本文拟结合SOHO物业处罚案，对能源转售行为的合规性进行探讨。基于现有的材料较少，仅有公开的各《行政处罚决定书》，因此对行政处罚本身不做详细讨论。

一、案件情况

1. 违法事实

根据《行政处罚决定书》显示，SOHO物业是案涉7个SOHO广场项目的物业服务人，经执法人员现场检查，SOHO物业作为非电网供电主体，在负责案涉项目所有终端用户的电费代收代缴过程中涉嫌存在加价电费的情形，上述7家分公司分别违法向终端用户多收取的电费约为158万元至725万元不等。以处罚金额最高的黄浦区复兴SOHO为例，案件事实如下：

根据《SOHO复兴广场租户手册》《前期物业服务合同》及物业成本预算核算表等证据，复兴SOHO内的公共区域及设施电费等能源费由物业管理列支，但SOHO物业在收取物业管理费已经包含公共设施能源费的同时，仍在电力公司同期平均电价的基础上向终端用户加价收取电费。

在2018年4月到2021年7月期间，SOHO物业向复兴SOHO广场275户终端用户收取电费，根据抄表记录，以实际用电量为依据收取电费总额2166.19万元，按同期供电平均单价并考虑适当线损费用后应计收费金额为1410.51万元（含税），多计电费总额755.68万元。

综上，SOHO物业在上述期间以“公区能耗”的名义在电力公司平均电价基础上向275户终端用户收取的电费中加收755.68万元，扣除在2019年终端用户实际享有的退费折算金额31.03万元，实际违法收取的费用为724.65万元。[2]

2. 处罚依据

根据各《处罚决定书》，处罚的依据是《电力法》第六十六条的规定，具体内容为：“违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。”

《电力法》第三十三条规定供电企业应如实按照国家核准的电价和实际用电量向用户收取电费[3]，《电力法》第四十三条、第四十四条规定，除法规、行政法规规定外，任何单位不得加价收取电费。[4]

3. 处罚结果

依据《电力法》第六十六条的规定，针对SOHO物业的违法行为，长宁区、黄浦区、静安区分别对SOHO物业给予警告及罚款的行政处罚，根据处罚决定书可知罚款数额为违法所得的3倍。

根据各《行政处罚决定书》，SOHO物业被处罚的具体情况如下：

二、能源转售中电价的法律规范

电力供应是涉及基本民生保障和生产的基础设施，除了上述《电力法》的相关规定外，《物业管理条例》等多部法律法规均“三令五申”禁止加价收取电费的行为，具体有：

1. 《价格法》《价格违法行为行政处罚规定》

《中华人民共和国价格法》第三十九条：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿”。

《价格违法行为行政处罚规定》第九条：“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。

（二）高于或者低于政府定价制定价格的。”

2. 《物业管理条例》

第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

3. 国家发改委发布《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（发改办价格〔2018〕787号）

二、全面清理规范转供电环节不合理加价行为

“转供电是指电网企业无法直接供电到终端用户，需由其他主体转供的行为。目前，一些地方的商业综合体、产业园区、物业、写字楼等转供电环节存在不合理加价现象，国家多次降低一般工商业电价的措施未能得到有效传递和落实，必须采取有力措施清理规范，确保降价成果真正惠及终端用户。

对于具备改造为一户一表条件的电力用户，电网企业要主动服务，尽快实现直接供电，并按照目录销售电价结算。不具备直接供电条件，继续实行转供电的，转供电主体要将今年以来的降价政策措施全部传导到终端用户。省级价格主管部门要会同电网企业采取有效措施，清理规范转供电环节加收的其他费用，纠正转供电主体的违规加价、不执行国家电价政策的行为。”

4. 《广东省发展改革委关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（粤发改价格〔2018〕375号）

转供电主体要按照规定与终端用户结算电费。即：转供电主体应按政府规定目录电价向转供区域内的租户等收取电费，不得在电费上加收其他费用，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决；或者转供电主体在按政府规定目录电价向终端用户收取电费的同时，可将相关共用设施用电及损耗通过电量进行分摊，但转供电主体向各终端用户收取的电费总和不得高于其向电网企业缴交的电费。

根据《电力法》、《物业管理条例》、国家发改委《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（发改办价格〔2018〕787号）等法律法规的规定，物业服务企业在转供电、代收电费中不得在电费基础上加收其他费用、不得加价收取电费。电费由国家有关机关核准，任何单位和个人不得私自加价。国家在保障降费降价落实到户的同时，致力于清理各类不合理收费现象。物业服务企业在能源售过程中加价收取电费的行为，违反了上述规定，存在被警告、责令返还相关费用、罚款等风险。

关于转供电案件法律适用问题，目前在执法实践中有一定的不同，从实践中的被处罚的典型案例来看，处罚的依据可以是《电力法》和《价格法》，二者并不存在冲突和矛盾。2019年5月，国家市场监督管理总局发布了对北京首都机场动力能源有限公司的违规加价现象予以处罚，依据《电力法》对违法所得进行2倍的罚款。在天津市场监督管理局公布的天津市达润盛世商贸有限公司涉嫌不执行政府定价案中，主管部门认为当事人未按照国家及天津市降低一般工商业电价政策规定向终端用户传导降价的行为违反了《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》，构成不执行政府定价的违法行为，作出罚款30万元的行政处罚。

三、能源转售中电费价格的合规建议

实践中，转供电过程中常见的违规行为主要为违规高收费和以其他名义乱收费两种。第一种是高于政府定价收费，如政府定价为6毛，物业服务企业向小业主收取价格为9毛。近年来，我国多次发布电价降费文件，但在实践中存在小业主的电费出现明降暗升的情况，因为物业服务企业擅自截留国家降价红利，本质上也是高于国家定价收费。还有一种是以能耗费、公共区域分摊等名义变相加收电费，部分转供电企业巧立名目，擅自制定收费标准、以不同名义向商户变相加收电费，包括“设备维护费”“日常运行费”“用电损耗费”等，违法牟取利益，该行为属于以用电服务费等名义向终端用户重复分摊收取，变相加收电费。[5]

针对物业服务企业在转供电过程中出现的违法收费行为，各地有不少重大行政处罚的案例和专项整治活动，然而令人遗憾的是仍有不少物业服务企业名义充分意识到这其中的违法性质和风险，屡禁不止。针对此类情形，有以下几点合规建议：

1. 严格执行国家政策，不以任何形式加价、变相加价收取电费

实践中，物业管理单位加价收取电费被小业主投诉、被主管机关处罚的案例为数不少，物业服务企业在转供电、代收电费的过程中，应严应格执行电力部门核准的电价标准，不能擅自提高收费价格。对于转售、代收代付过程中可能产生的线损、公共损耗可以依法进行分摊，严格执行国家的相关政策，不能在收取的物业费已经包含公共设施能耗费的基础上，再另外加价收取电费。管理上要切实规范自身价格行为，注重提高效率、降低损耗、优化成本，以服务获得效益。

2. 公共能耗承担方式明确约定，依法分摊

对于物业管理区域内的公共能耗、公区能源等成本承担问题，物业服务企业应当在物业服务合同中明确约定，明确约定是否包含在物业费中，如果已经包含在物业费中，则不能再另外收取。如果不包含在物业费之中，则对于公共区域范围、公区能耗计量方式、价格及分摊方式应当明确约定，不能将本部分费用直接增加在电费中。对于相关费用的名义及分摊结果，要依法及时公示。有的地方性法规对专供电中线损有具体的规定（如湖南省发改委关于《关于进一步规范转供电环节价格政策及有关事项的通知》），企业应当遵守执行。

3. 依法应对主管机关调查和处罚，及时改正违法行为

在此类违法行为中，存在以下几个特点：（1）涉案时间跨度长，违法所得难以计算。物业管理具有持续性、长期性的特点，近年来我国电费多次调价，物业管理区域内租户变更频繁，此类案件的调查取证难度较大，具体的收费数额如果没有原始凭证、收费台账等资料，对于违法所得的数额较难确定；（2）供电成本变化大，大型项目中一般都配有专门的变压器，设备初期投入大，专用变压器达315千伏安（kVA）容量及以上后，还需每月交纳基本电费，再加上月用电量、力调电费、峰谷电价及专用变压器和线路损耗为非定量，转供电的成本也较难确定；（3）取证难度大，由于项目的时间周期长，有的物业服务企业对诸如收费凭证、月度电量统计表等基础资料保管不全，导致在此类违法案件中很难获得完整的小业主用电量、电费的原始数据，造成此类案件的取证难度较大；（4）违法所得的数额确定难，实践中关于“违法所得”是否包括违法行为成本，即违法所得是全部经营额还是营利额存在不同的分歧，新《行政处罚法》规定“违法所得是指实施违法行为所取得的款项。法律、行政法规、部门规章对违法所得的计算另有规定的，从其规定。”SOHO案中，违法所得数额认定的是利润额而非营业额。

物业服务企业首先应当充分认识到能源转售过程中加价收取电费的违法性，存在上述行为的应当及时改正。如果已经受到主管机关的调查的，应当依法配合；如果已经受到处罚的，对于处罚决定不服的可以依法提起行政复议、行政诉讼。

参考文献

[1]《8664万元！潘石屹旗下搜厚物业因电力价格违法行为被罚》，原载于《雷达财经》微信公共号。

[2]参见上海市黄浦区市场监督管理局《行政处罚决定书》（沪市监黄处[2021]012021001010号）。其余6个案件所涉事实和本案基本相同，不赘述。

[3]《电力法》第三十三条：“供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费。

供电企业查电人员和抄表收费人员进入用户，进行用电安全检查或者抄表收费时，应当出示有关证件。

用户应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，按时交纳电费；对供电企业查电人员和抄表收费人员依法履行职责，应当提供方便。

[4]《电力法》第四十三条 任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。

第四十四条 禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。

地方集资办电在电费中加收费用的，由省、自治区、直辖市人民政府依照国务院有关规定制定办法。

禁止供电企业在收取电费时，代收其他费用。

[5]参见郑沛：《转供电企业收取电费的法律问题分析》，载广信君达律师事务所微信公众号。