汇业评论

文丨方彪 汇业律师事务所 合伙人

在住宅业态为主的物业公司收购项目中，“公共收益”往往成为交易过程中双方谈判的焦点和难点，这一问题涉及到目标公司的合规性、估值、交易价格及投后管理等多个方面。公共收益不仅仅是目标公司运营能力、盈利能力的综合体现，也是众多上市物业公司业绩增长的一个新亮点，碧桂园服务、保利物业、恒大的年报均显示，包括社区传媒在内的社区增值服务收入都有着不错的增长[1]。但是另一方面，因为公共收益的管理、分配和使用的问题引发的纠纷、诉讼层出不穷；尤其在《民法典》实施以后，物业公司面临更大的“压力”。

本文结合经办的多个收购项目，对住宅物业收购项目中公共收益的常见问题予以总结。

一、公共收益的范围

公共收益是指小区物业服务公司利用小区共用部位、共用设施设备进行经营获得的收益，根据《民法典》第二百七十四条和第二百七十五条的规定，建筑区划内的道路、绿地及建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。结合实践来看，公共收益主要包括：①广告收益，如在电梯、墙面、道闸等共有部位的广告收益；②停车费或场地使用费，占用业主共有场地或路面的费用；③小区公共配套设施产生的收益，如配套体育场馆、会所等；④其他公共部分的经营性性收入，如商户临时进驻小区交纳的进场费用、租赁费等。

从收购的项目经验来看，容易产生分歧的是停车费相关收入。住宅小区的停车位一般有地下人防车位、产权车位和地面公共区域车位三种，产权车位的车位管理费为物业服务收入，不属于公共收益。地面公共区域车位属于全体业主共有，停车费收入属于公共收益，但是停放服务费属于物业服务收入，不属于公共收益。地下人防车位的收益原则是“谁投资 谁受益”，如果小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为全体业主承担，故地下人防车位收益权应当归全体业主；否则，收益归开发商，这种情况下如果开发商委托物业公司经营，相关收入也不是公共收益。《江苏省物业管理条例》六十七条第三款规定：“人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十六条第一款[2]规定使用。”对待停车费收入需根据不同的情况区别对待，还要结合当地的地方性法规、规章。

二、公共收益分配及收入确认

物业收购项目中，公共收益能否确认为收入往往分歧较大，主要集中在收入份额的分配及收入确认方面，卖方往往将相关费用100%确认为公司收入，买方根据相关法律法规的规定对此难以认可。这种情况下，应该依法、依约分类处理。

《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。国务院《物业管理条例》第五十四条规定：“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”其次，地方性法规对此有着不同的约定，如《杭州市物业管理条例》规定，公共收益归全体业主所有，可用于公共用途或根据业主大会的决定使用[3]，《福建省管理管理条例》规定管理成本不超过公共收益的30%[4]。地方性法规中有具体规定的，应当依据地方性法规执行。

1. 常见的合同约定情况

在物业服务合同中没有约定的情况下，相关收入属于业主共有，均不能计入物业公司收入。但是根据《民法典》的规定，可以扣除“合理成本”。具体扣除成本的方式，可以进一步参照当地的地方性法规、行业管理及司法实践，在合同有明确约定且约定不违法的情况下，可以依据合同约定进行；在合同没有约定的情况下，依据当地的地方性法规、行业惯例、交易习惯等进行。物业公司单方面扣除较高的人员成本、管理成本，在无法说明合理性的情况下，司法机关可能会不予认可。

有的物业服务合同中，明确约定了扣除成本的方式和双方分配的比例，在不违反相关法律法规的情况下，直接遵照执行即可，如扣除10%作为成本，剩余收益按照3/7分配。但是，有的合同中并未明确约定，采用诸如弥补收入不足、用于公共维修等表述，比如：

该等情况下，不能简单的将相关收入计入物业公司的收入。如果物业服务合同中已经明确约定了是“包干制”，盈余或亏损应由物业服务人享有或承担，在没有明确约定的情况下不存在弥补收入不足。

《西安市物业管理条例》第八十五条规定，“业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”虽然有的项目前期物业服务合同中约定公共收益可以弥补物业公司收入，但是在约定模糊且未经业主大会同意的情况下，物业公司擅自使用公共收益弥补其经营不足将公共事业计为收入亦存在风险。

2. 合同约定不当的行政处罚风险

据媒体报告，深圳某小区中，商品房预售合同中约定“本房地产所在建筑物的屋顶、裙楼外墙面、塔楼外墙面及内庭院外墙面的广告权益归出卖人（出卖人指“房地产开发商”）所有。”深圳市市场监督管理局市市场稽查局收到数十位举报人举报某楼盘的购房合同格式条款存在侵害消费者权益的情况，为保护业主的合法权益市市场稽查局立即安排执法人员赶往该公司的营销中心提取房地产买卖合同样本进行审查。经审查发现该购房合同确实违反了法律规定，立即责令整改，并进行了行政处罚。

因此，在收购尽调中，对物业服务合同中关于公共收益分配的相关约定，应当对其合法性、合理性进行审查，避免约定不当的行政处罚及潜在纠纷。

三、公共收益的管理

1. 账目管理

公共收益的管理首先体现在收支明晰，对公共收益的财务管理方面需要单独建账。有的省市对公共收益财务管理出台了详细的规定，如武汉市房管局《关于做好住宅小区公共收益单独开户建账工作的通知》（武房发〔2015〕76号）规定，（1）实施专业化物业管理住宅小区的物业服务企业，应当在银行开设住宅小区公共收益专户，收支情况单独立账，不能与企业的其他账户合用。同时管理多个住宅小区的，物业服务企业应对每个住宅小区公共收益单独开户列账；（2）尚未召开业主大会，成立业委会的住宅小区，物业服务企业要对代管的公共收益进行全面清理，建立收支台账，将公共收益余额转存至专用账户；（3）业主大会、业主委员会成立后，物业服务企业要向业主委员会报告公共收益收支账目情况。

我们尽调中发现，不少目标公司对公共收益没有单独建账。有的目标公司在账册中设置独立的科目对公共收益进行管理，基本上可以做到收支明晰，此种情况下仍需进行一定的合规性整改。但是有的目标公司，公共收益财务管理方面较为混乱，在收入方面，利用实控人或公司相关人员个人账户收款的情况比较突出，相关收入没有如实入账，存在账实不符的情况。甚至有的目标公司，将公共收益作为各个项目团队的“小金库”，收支情况完全由项目负责，公司对具体情况完全不掌握。以上情况下，几乎无法查清目标公司公共收益的实际收入及支出情况，风险较大。收购中，我们要全面梳理目标公司公共收益相关的合同，结合公司经营情况进行测算，并在协议中对可能的风险进行规避。

2. 公共收益的公示

《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当将维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。住建部等《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）对规定的具体内容和方式有较为详细的规定，物业服务企业应当在街道指导监督下，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新，车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。

收购过程中，我们要结合现场走访、勘察的情况，对目标公司是否依法将公共收益公示进行核查。不仅如此，我们还要进一步核查目标公司公示的具体内容、形式等，避免收购后因收购前未依法公示产生诉讼、行政处罚的风险。

四、公共收益管理不当引发的风险

1. 业主知情权诉讼

业主知情权诉讼是指业主要求物业公司公布小区公共收益相关资料引发的诉讼，包括但不限于共有部分的使用、收益及支出情况所涉及的合同、收款凭证、银行交易明细等原始凭证等。

最髙人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。在（2021）湘01民终3818号案件中，小区业主向法院起诉请求人民法院判决物业公司公开小区共有部分的使用和收益情况的原始凭证，案件一审败诉，二审法院改判予以支持业主的诉讼请求，判决物业公司于判决生效之日起三十日内公开自2010年3月28日以来的关于共有部分的使用、收益及支出情况所涉及的合同、收款凭证、银行交易明细等原始凭证，并允许原告查阅、复印和拍照。

2. 追讨公共收益诉讼

小区共有收益由物业企业经手，存在账目不透明、收支不规范、分配有争议等问题，社会矛盾多发。在2020年厦门市10大典型案例中的厦门某小区业委会与某物业公司等物业服务合同纠纷案中，某物业公司厦门分公司对某小区进行物业管理期间，对小区公共车位、广告位等公共部位开展经营活动，小区业委会认为经营管理不透明、收支公示不规范，遂代表全体业主起诉要求返还公共部位经营收益，法院判决认为小区共有部分收入应受合同约定及法律规定双重约束，支持业委会诉求，判决物业公司予以返还。

有的案件中，物业公司认为公共收益已经合理使用无需返还，在（2019）苏0303民初3741号案中，物业公司主张其已经将所得的公共区域经营性收益用于小区公共设施的维修、管理，因此不存在可以返回的数额，法院不予采纳。法院认为，《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”据此，在未经业主大会或者业主委员会同意的情况下，物业服务公司在获取共有区域经营性收入后，属于合法正当使用的情形只有两种，即用于补充专项维修资金和扣除该项经营的合理成本。除此之外，任何用途都应经过业主大会或者业主委员会的同意。

3. “合理成本”的司法认定

根据民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。关于什么是“合理成本”，如果在没有约定的情况下，物业公司主张相关收入用于补贴工资[5]、用于维修养护[6]、弥补其经营不足[7]等存在不被法院支持的风险。在没有任何约定的情况下，相关公共收益应归属全体业主[8]。实践中，法院会结合合同约定、公平原则和期间因素，酌情确认一定比例的经营、管理成本后在应返还的公共收益数额中予以扣除。

在上海临江物业管理有限公司业主共有权纠纷案中[9]，上海市高级人民法院认为，物业服务合同中约定，“停车收入首先支付车辆管理人员费用和内门卫费用，(因保安费收入已入不敷出)，如不足支付，则以以后收入弥补，直至补足”，并未提及保安费亦可从停车收入中支付，经司法审计，该物业服务合同中未约定保安、车管员和内门卫的人数，保安工资与车管员工资亦无法区分，因此，临江物业对其主张的事实举证不足；且物业服务合同中，双方约定了“按包干制收费形式确定物业服务费，盈余或亏损均由临江物业享有或承担”，也未再有停车收入补足车管员和内门卫费用的约定。因此，临江物业要求东方苑业委会支付其2011年至2012年车管员、内门卫支出费用的主张亦难以成立。在（2018）京02民终10746号案中，法院认为，停车场属于物业服务合同约定的保洁服务范围，双方亦认可停车场运营管理包括保洁的清扫工作，不应属于额外支出项目，故对于保洁支出的主张，法院不予采信。小区出入口保安同时管理地上和地下停车场，物业公司主张专为地面停车场增加6名保安，没有合理依据。

五、对策和建议

在收购的法律尽调中，我们首先要审查物业服务合同中关于公共收益分配的相关约定；其次，检索当地的地方性法规，审查物业服务合同中的相关约定是否符合法律及地方性法规的约定；再次，要结合相关财务资料及财务团队尽调的意见，核查目标公司公共收益的数额、收入确认方式及使用等，是否符合法律法规及合同的约定。结合现场走访情况，对目标公司对公共收益的账目管理、公示、使用等合规情况进行核查，避免因管理不当等存在潜在纠纷甚至是诉讼风险。

参考文献：

[1] 李秋逸，《年报季，为物企提供巨大想象空间的广告收入，是不是一笔糊涂账？》。

[2] 《江苏省物业管理条例》第六十六条第一款：业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。

[3] 《杭州市物业管理条例》第三十九条：收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

[4] 《福建省物业管理条例》第六十三条：“物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。

[5] （2016）沪民申2487号。

[6] （2020）陕04民终1008号。

[7] （2014）沈中审民终再字第136号。

[8] （2018）沪02民终3223号。

[9] （2016）沪民申2487号。