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2015年6月，王男、张女签订《离婚协议》约定：王男婚前购买并登记于其个人名下的房屋归张女所有，剩余5年的房贷继续由王男偿还；王男在还清房贷后将房屋过户给张女。现双方离婚已满5年，王男已还清房贷，张女要求王男完成房屋过户手续遭拒。王男认为：房屋是他结婚前购买的个人财产，离婚协议关于房屋归张女所有的约定性质属于赠与，根据《民法典》，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，因此，他在房屋完成过户前可以反悔。张女则认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释》，只有在订立离婚协议时一方存在欺诈、胁迫等法定情形，另一方才有权撤销财产分割协议，现双方自愿签订了《离婚协议》，且已经办理了离婚登记，王男不得反悔。这二种观点因适用不同的法律导致结果完全不同，那么，离婚协议到底是适用合同法还是婚姻法，王男能否行使赠与合同的任意撤销权而撤销离婚协议将婚前个人房产分给张女的约定。对此，笔者分析如下。

一、对离婚协议中财产分割的处理应当优先适用婚姻家庭有关法律规定。

《民法典》合同编通则分编在合同的调整对象上开宗明义，第四百六十四条规定：“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。”虽然《民法典》典型合同分编的赠与合同章规定了赠与人的任意撤销权，第六百五十八条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，但从立法体例来看，涉及身份关系的协议应优先适用《民法典》婚姻家庭编，仅在没有规定时参照适用合同编的规定。

虽然离婚协议有关财产分割的内容解决的是财产关系，但其仍然是以解决身份关系的变动为基础。主流观点认为，身份关系协议是指以引发身份关系变动以及因身份关系继发的财产关系的设立、变更或者终止等法律后果的协议，具有复合性，既包括引发身份关系变动，也涵盖继发的财产关系变动。因此，离婚协议中有关财产归属的约定属于婚姻关系变动引发的附随权利义务，应当优先适用有关身份关系的法律规定。

司法实践中，法院将离婚协议财产纠纷的案由多数定为离婚后财产纠纷。在(2020)黔民申1002号案中，贵州省高级人民法院认为离婚协议中的赠与条款能否撤销这一问题“必须落实在‘离婚’这一特殊语境之中，并结合离婚协议中其他的人身、财产安排加以综合判断。因此，离婚协议中的财产赠与条款不能剥离出来作为财产约定来看待并进而单独适用合同法有关赠与的规定”。在(2015)苏审三民申字第01359号案中，江苏省高级人民法院直截了当指出：“离婚协议中关于共同财产分割的约定，受婚姻法调整，不适用合同法中的赠与条款。”

虽然部分法院以赠与合同纠纷为案由受理离婚协议的财产纠纷,但这并不意味着他们会直接适用赠与合同的规定支持赠与人的任意撤销权。最高人民法院民一庭曾在《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》一书中指出：“（离婚协议中的财产分割协议）从本质上说，是作为平等主体的自然人之间就变更民事权利义务关系达成的协议，…，合同法的基本原理仍应是人民法院判决的主要依据。”其表述的是“合同法的基本原理”而不是“合同法的条文”，是“主要依据”而不是“直接依据”或“唯一依据”。《民法典》生效前，《合同法》规定“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”没有明示在其他法律没有规定时，有关身份关系的协议能否适用《合同法》的有关规定。上述《理解与适用》的内容以及《民法典》“没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定”的规定均意在打通身份关系协议参照适用合同编的渠道，而其适用前提是有关身份关系的法律没有规定。

针对合同法和婚姻法的适用，最高人民法院民一庭吴晓芳法官撰文指出：“《合同法》第186条的特色在于撤销权的任意性，即不需要任何理由，在赠与物的权利转移之前均可以撤销。而《婚姻法司法解释》（二）第8条则强调了离婚协议中财产分割条款的法律约束力，不可擅自变更或撤销。以离婚协议中赠与条款的法律约束力对抗任意撤销权的任意性，根据特别法优于一般法的原则，这类纠纷应当优先适用《婚姻法司法解释》（二）的规定。”

综上所述，离婚协议财产纠纷的处理应当优先适用婚姻家庭有关法律规定。对于其中的财产赠与条款，一方不能直接依据赠与合同的任意撤销权申请撤销。       

离婚协议将夫妻共有的房产分割归一方单独所有在实践中比较常见，似并无不妥，而若将一方（婚前）个人财产约定归另一方单独所有，则容易产生约定性质是财产分割还是财产赠与的疑虑。那么，这到底是法律性质上的区别还是朴素认识上的区别呢？有观点认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释》（以下称《婚姻家庭编解释》）第七十条采用的“财产分割”表述意味着该条仅适用于双方处理夫妻共同财产的情形，对于一方将其个人所有财产转移给对方的情形，仍应当依据合同编对赠与合同的规定处理。笔者认为：这种差异只存在于表面上，离婚协议无论是处理夫妻共同财产还是一方（婚前）个人财产均构成离婚协议整体的组成部分，同属于基于解除婚姻关系的“一揽子”解决方案，不应当割裂开适用不同的法律规范。分割夫妻共同财产实际上也涉及到一方对个人应得财产权利的处分，本质上与处理（婚前）个人财产无异。浙江省高级人民法院在(2015)浙民申字第2763号案件中就指出：“法律并不禁止离婚时夫妻双方自愿将一方婚前财产作为共同财产予以分配，对于当事人在离婚协议中作为共同财产处置的婚前财产，人民法院在审理离婚后财产纠纷时当可一并予以处理。”

也有观点认为：《民法典婚姻家庭编解释》第三十二条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理”，夫妻在离婚协议中关于房产赠与的约定应适用赠与人任意撤销权。其实，该条款规定的是不以身份关系变动为目的夫妻间的赠与行为仍须适用《民法典》第六百五十八条规定的任意撤销权，夫妻之间婚前或婚姻关系存续期间的单纯赠与行为，因不以引发身份关系变动为目的，应适用《民法典》合同编相关规定，而离婚协议是以消灭婚姻关系为基础，财产分配只是婚姻关系解除的附随性约定，并不属于单纯的赠与约定。在双方办理离婚手续后婚姻关系变动已经实际履行，财产分割亦应当履行。从体系上来看，上述关于夫妻间个人所有财产赠与的规定位于“夫妻关系”章，而离婚协议相关规定则位于“离婚”章，也可证明二者规制的法律关系不同。

综上，双方在离婚协议中处理的房产是夫妻共同财产还是一方（婚前）个人所有财产在法律适用上并无不同，裁判者考量更多的不是财产性质，而是行为的法律性质，在具体判断离婚协议房屋赠与的约定能否撤销时，应当以优先适用民法典有关婚姻家庭的特别规定，而不是适用赠与合同的一般规则。

经案例检索，多数法院依据婚姻法的相关规定，驳回一方根据赠与合同的任意撤权而要求撤销离婚协议房产赠与的诉讼请求。在(2020)黔民申2417号案中贵州省高级人民法院认定：“不能简单将离婚协议中的赠与行为与单纯的赠与行为等同起来，在民政部门登记离婚时达成的财产分割协议所涉及的赠与条款，与解除婚姻关系密不可分…当事人反悔请求变更或者撤销财产分割协议的，如果不能充分举证证明签订协议时有欺诈、胁迫的情形，不予支持。”在(2016)鲁民终1204号案中，山东省高级人民法院认为：“现刘昆无证据证实涉案离婚协议存在欺诈、胁迫、可变更或撤销等情形，而且离婚协议中的财产分割条款与子女关系、解除婚姻关系等人身关系密不可分，在刘昆与刘丽已办理了离婚手续的情况下，刘昆请求撤销赠与合同，亦违背了诚实信用原则。”当然，离婚协议中的房产赠与约定并非绝对不能撤销。如果该约定具有欺诈、胁迫、重大误解等合同撤销的一般情形，当事人仍得依《民法典》合同编总则有关撤销权的规定请求撤销相应约定。

也有法院从合同法角度对离婚协议中房产赠与条款的不可撤销性综合论述。北京市第二中级人民法院(2019)京02民终3409号民事判决书分别从有目的的赠与、附条件的赠与以及道德义务性质的赠与角度出发，论证了房产赠与条款不得任意撤销。该案裁判要旨指出：“离婚协议中夫妻间的房产赠与应视为一种具有一定目的的赠与行为。在夫妻双方登记离婚后，应视为赠与目的已经实现，即使房产尚未办理变更登记手续，基于诚信原则，亦不应允许赠与方任意撤销赠与…故即便以赠与合同为视角进行探讨，亦应属附协议离婚条件的赠与，出于诚实信用原则之坚守，在离婚这一目的条件成就后，不应再允许赠与方任意撤销赠与，…在前述合同法律中亦明确规定，经过公证的赠与合同、具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不能撤销。之所以排除赠与方享有任意撤销权，乃因其不符合前述立法本义。”上述理由虽未切中要害且叠床架屋，但也体现了实务中法院对于任意撤销离婚协议中赠与条款的否定态度。

离婚协议约定房产赠与属于因法律行为发生的物权变动，没有办理房产权属变更登记则不会发生物权变动的效力。在（2020）最高法民申1543号案中，最高法院指出：“当事人协议离婚，协议分割房产属于因法律行为发生的物权变动…房屋没有办理变更登记的不发生分割的效力。”江苏省高级人民法院在《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》中指出：“离婚财产分割协议中对不动产物权的约定不直接产生物权变动的效力，夫妻一方仅可基于债权请求权向夫妻另一方主张履行不动产物权转移登记的契约义务。”因此，离婚协议中受赠房产并不能直接取得房屋所有权，仅享有请求对方交付房屋并过户登记的请求权，这一请求权的行使会受到诉讼时效的限制。

在(2020)苏02民终4182号案中，藏某和李某在离婚协议中约定登记在藏某名下的某房屋归李某所有，双方并没有办理登记手续。在离婚十多年后李某向法院起诉要求藏某协助办理登记手续，而藏某提出诉讼时效抗辩。一审法院错误认为：“不动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。”二审法院对此进行了纠正，在适用诉讼时效的情况下以诉讼时效尚未届满为由驳回了藏某提出的抗辩。终审判决指出：“李某与藏某签订的《自愿离婚协议书》中约定对房屋产权状态待协议生效后按有关规定办理变更手续，但没有约定履行期限，应从李某主张权利之日起算时效，经审查李某基于债权请求权向藏某主张履行不动产物权转移登记的契约义务，未超过诉讼时效。”

虽然房屋未经登记无法发生完整的物权效力，但受赠人一旦成为了房屋的事实占有人，就能对房屋行使事实上的占有、使用、收益权能，其对房屋享有的权利就可能被法院认定为具有事实上的物权效力，从而排除诉讼时效的适用。在《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中，最高人民法院就指出：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，…，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。”因此，本案中张女若已经实际对房屋取得了占有，亦可随时起诉要求王男协助办理过户登记而不受诉讼时效的限制。

离婚协议中的房产赠与约定并非独立存在的条款，而与解除婚姻关系、子女抚养等内容不可分割，具有人身依附性，应适用婚姻法的相关规定，除非符合撤销合同的一般情形，赠与一方无法仅根据赠与合同的任意撤销权反悔。因此，夫妻双方在协议离婚时应慎之又慎，万万不可抱着离婚后还可以反悔的心态轻易作出承诺。而对于受赠与的一方，也不能“躺在权利上睡觉”，要积极催促对方履行合同义务，保障离婚协议能够落到实处，防止权利落空。