汇业评论

文 | 林晓静 合伙人 徐雅菁 律师 汇业律师事务所

商业地产租赁实务中，租赁合同关系终止时间和承租房屋实际返还时间不一致的情形并不鲜见，尤其在一方违约导致租赁合同非正常解除的情形下，租赁合同解除时间节点、租赁合同解除后承租人继续占用房屋的占用费计算标准和计算期间经常会成为双方的争议焦点，属于商业地产租赁法律实务中的常见纠纷。

笔者收集、整理了商业地产比较发达的华东、西南等数个城市的相关案例，就司法实务中法院针对前述问题的审理思路进行简要梳理、总结，提出相关风险防范技巧以供企业参考。

一、 占用费纠纷案例总结

案例一

四川省成都市中级人民法院

四川摩奇信息技术有限公司、龙锦综合开发（成都）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决

(2019)川01民终3171号

龙锦公司（甲方）与摩奇公司（乙方）签署租赁合同约定：“若乙方拖欠甲方款项超过14天，甲方有权解除本合同，收回租赁场地；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期1日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费”。乙方自2018年6月起未按约定2018年6月1日至2018年9月7日支付租金、管理费；2018年9月6日，甲方发函通知乙方，因乙方拖欠租金、管理费，依约解除合同，要求乙方在通知发出之日起7日内返还房屋，乙方于2018年9月7日签收前述函件；2018年9月18日，甲方对房屋内的物品进行了清点、登记。

一审法院认为，关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《租赁合同》已于2018年9月7日解除。关于占用费，法院支持占用费的计算期间为：自租赁合同解除次日即2018年9月8日至甲方收回房屋之日2018年9月18日。甲方主张按日租金3倍支付租赁场地占用费，实际是要求乙方支付场地使用费的同时，还对乙方逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。一审法院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、摩奇公司应付欠费等因素，按月租金1.5倍标准计算租赁场地占用费。

二审法院维持原判。

案例二

上海市普陀区人民法院

上海长润江和房地产发展有限公司与上海新语餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决

(2018)沪0107民初2782号

长润公司（甲方）与新语公司（乙方）签署租赁合同约定：“如乙方擅自停止对外营业满三天或以不正常方式对外营业满五天，甲方有权立即单方解除合同并收回承租商铺(乙方须对商铺进行还原，若适用)。租期届满或本合同因其他原因终止时，乙方应如期交还商铺，否则自规定交还日起乙方应当按每日保底租金标准的双倍支付逾期交还的商铺占用费，乙方交还商铺时，应拆除其所作装修及增设的所有设备设施，并将商铺恢复至租期开始时甲方交付乙方时的原有状态”。乙方自2017年8月17日起一直暂停营业，也未按合同约定支付应付款项。2017年9月22日，乙方收到甲方发出的《解约通知函》，被告知应于2017年10月13日前将系争商铺恢复原状交付原告，否则要按日租金标准双倍支付逾期占用费。后续期间，双方多番函件沟通，甲方多次宽限将返还日期延后，最后要求乙方于2017年11月14日返还房屋。乙方仅拆除了可移送设施，甲方于2017年11月20日自行收回房屋。

法院认为，合同解除日期为乙方收到甲方通知之日即2017年9月22日为准。对于被告辩称其8月17日已经停业故不应当支付后续占有使用费，法院认为被告虽停业，但未清空系争商铺并恢复原状后交还原告，故应当向原告支付占用费。逾期占用费计算期间为2017年9月23日至2017年11月20日止。至于逾期占用费的计算标准，法院认为原告主张的双倍含税租金标准带有惩罚性，被告亦对此提出调整，本院同样基于上述因素酌情确定为占用费标准(单倍不含税租金)。

案例三

上海市嘉定区人民法院

上海保利佳房地产开发有限公司与连云港石秀湾实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决

(2017)沪0114民初1181号

保利佳公司（甲方）与石秀湾公司（乙方）签署租赁合同约定：“乙方逾期交付租金、管理费逾期达30日，甲方有权单方面解除合同，收回并要求乙方复原商铺。乙方应于租赁期满或合同提前终止之日后15日内撤空返还租赁房屋，未依约返还房屋的，每逾期一日，应当支付租赁房屋占用期间的使用费，并支付占用期间的物业管理费、公共事业费等使用商铺所产生的一切费用，并按日向原告支付相当于月租金的0.3%作为违约金”。被告超过30日未支付应付款项，原告于2016年11月22日向被告发出律师函解除租赁合同，要求被告应于2016年11月30日前内将商铺恢复原状后返还原告并支付所欠费用及承担违约责任。该通知于2016年11月25日送达被告。

法院认为，乙方未能按照合同的约定向甲方履行支付义务，显属违约，甲方据此主张解除租赁合同符合合同约定，本院予以支持，解除日期以甲方解除合同通知送达乙方之日即2016年11月25日确定。合同解除后，乙方应将系争商铺返还甲方，审理中，虽然乙方表示系争商铺未予返还，但甲方明确系争商铺已由其出租他人经营，应视为甲方已接收系争商铺，接收日期以2017年7月7日确定。占用费支付期间为自2016年12月11日起至2017年7月7日止。原合同月租金为18,025元，占用费法院酌情减免至9,000元/月。

案例四

四川省成都市成华区人民法院

成都熙悦商业管理有限公司与崔建双房屋租赁合同纠纷一审民事判决

(2018)川0108民初2253号

熙悦公司（甲方）与崔建双（乙方）签署租赁合同约定：“如果乙方违约而拖欠租金及其他费用超过30日（含本数）的，甲方有权单方解除合同……如因乙方原因导致合同提前终止或合同因到期自然终止，则对于乙方已经进行的装修，甲方有权选择无偿获得装修的所有权或者要求乙方按照甲方规定的期限将房屋恢复到承租前状态，如甲方选择由乙方将房屋恢复到承租前状态，则乙方需在5日（以甲方通知时间开始计算日期）内将房屋回复到双方约定的承租前状态……若乙方未按规定时间交还房屋，则超出时间按照合同终止前租金标准的两倍向甲方支付超期租金。”因乙方欠缴26个月的租金，甲方向乙方邮寄送达了《解除商铺租赁合同通知函》，于2017年12月16日完成投递并签收。

法院认为，乙方拒不按照约定支付房屋租金的行为构成违约，租赁合同于2017年12月16日解除。关于房屋占用费法院并未做过多阐述，而是以违约金的性质与乙方占用房屋给甲方带来的损失有所重叠，且金额相当，故不再重复支持。

案例五

四川自由贸易试验区人民法院

成都银城置业有限公司银泰中心分公司与四川琥珀宫餐饮有限公司、杜维恒房屋租赁合同纠纷一审民事判决

(2019)川0193民初3606号

银城置业公司（甲方）与琥珀餐饮公司（乙方）签署租赁合同约定：“若乙方未能在租赁期限届满之日或在合同被提前终止之日起将承租单元恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外）及交回承租单元，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳相当于2倍的日基本租金和2倍的日综合管理服务费作为滞留金。此外，乙方将被视为自动放弃承租单元内的设施或装修的所有权或者使用权，包括所有的设备和物品，甲方有权做出处理。乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反约定而需甲方清除上述物件的开支及费用。”因琥珀宫公司拖欠租金等费用，2017年12月18日，银城置业银泰公司依约向琥珀宫公司发出《解除租赁合同之通知》，要求其于2017年12月21日22:00将所有设备、货物、可移动物及其他物品搬出商铺并立即撤场，否则将承担相应违约责任。琥珀宫公司随后补缴了拖欠费用，发函要求继续履行合同。2018年1月22日，银城置业银泰公司向琥珀宫公司发出《限期撤离租赁物业之通知》，要求其于2018年01月26日22:00前完成撤场。

法院认为，双方租赁合同关系于2017年12月18日即琥珀宫公司收到银城置业银泰公司发出的《解除租赁合同之通知》时即告解除。关于物业占用费，法院认为收取物业占用费的前提是承租方在事实上对案涉房屋存在占有控制，房屋的交还是指房屋实际控制权由承租人转移为出租人，并不取决于房屋是否恢复原状。根据银城置业银泰公司提交的出门条可知，银城置业银泰公司已将承租单元内的大宗物品在2018年2月7日搬离，应当认定案涉房屋在此之后即由原告银城置业银泰公司占有控制。针对银城置业银泰公司基于琥珀宫公司未恢复房屋原状而认为琥珀宫公司未交还房屋的意见，本院认为，房屋的交还是指房屋实际控制权是否由承租人转移为出租人，并不取决于房屋是否恢复原状。且租赁合同和《限期撤离租赁物业之通知》中均载明了承租人未恢复原状后果，即视为承租人自动放弃承租单元内的设施和装修的所有权和使用权，并支付出租人相应工程恢复费用。因此，法院认为，承租人未恢复原状并不构成阻却交还房屋的实现条件，占用费应从合同解除日2017年12月18日计算至承租人将大宗物品搬离之日即2018年2月7日。

案例六

福建省福州市中级人民法院

连恩慧、福州凯远商业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决

（(2019)闽01民终7396号）

凯远公司（甲方）与连恩慧（乙方）签订的租赁合同中约定合同无论因何种原因终止，乙方均应在合同终止之日起15日内自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到符合最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态。否则，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起至实际交还之日止。因承租人拖欠租金，2019年1月21日凯远公司向连恩慧寄出《合同解除通知书》，告知双方租赁合同解除并要求返还租赁场所；1月23日，该邮件显示退回。

一审法院认为，根据《合同法》第九十六条第一款规定，合同自通知到达对方时即2019年1月23日解除。连恩慧于2018年11月1日起未付租金，并于2018年12月20日向凯远公司提出撤铺要求并请求协助交接，虽然连恩慧该撤铺申请正如上文所述不符合合同约定，但在其明确表示不履行合同情况下，凯远公司未积极主动与连恩慧协调撤铺及交接事宜，减少双方损失，反之实施围挡且工作人员不让其进入，未完成交接的过错在于凯远公司而不是连恩慧，对2018年12月20日之后的租金及占用费显然属于扩大的损失范围，连恩慧无需支付之后的租金和占用费。关于租赁房屋恢复原状问题，虽然连恩慧依约负有恢复原状的责任，但要完成讼争房屋恢复原状的前提是双方进行交接，无法交接的原因在于凯远公司而不是连恩慧。

二审法院维持原判。

案例七

最高人民法院

南泰龙房地产有限公司与海口海日晖房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定

(2014)民申字第34号

海日晖公司（甲方）向南泰龙公司（乙方）出租商铺，甲方负责完成商场整体一次消防验收，乙方负责场地内的二次装修、消防报建及其它消防器具设施，甲方提供协助。2009年9月24日，市消防局给乙方下达《公安行政处罚决定书》，认定商铺所在负一层未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令停止使用。2009年10月15日，乙方起诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并赔偿损失。2009年10月30日，乙方向甲方邮寄送达解除合同通知书。2011年1月28日，乙方向甲方邮寄送达《关于原租赁场地事宜的通知》，称已在2009年10月30日将万国大都会负一层移交乙方，场地内的财物由甲方保管，原租赁场地与乙方已无任何关系。2011年2月21日，甲方回函乙方称租赁场地至今未交还，要求双方商定时间办理原租赁物的交接。2011年3月25日，原审法院主持双方当事人至万国大都会负一层察看并清点现场遗留物品。

一审法院认为，因商铺所在楼层被消防部门处罚停业，商场被城管部门要求恢复为停车场，乙方在租赁房屋无法使用的情况下于2009年10月30日通知甲方解除租赁合同，符合法定的解除条件，但乙方应及时将租赁场地返还给甲方。考虑到乙方因申请对装修和购置设备费用进行鉴定，需要保留现场原貌，其返还时间可以延至鉴定后，但鉴定人员于2010年2月4日现场勘察结束后，乙方在5日的宽限期内就应将场地移交给甲方，但乙方直到2011年1月28日才通知甲方场地内的财物由甲方保管，原租赁场地与乙方无任何关系。2011年3月25日双方当事人在原审法院的主持下，对乙方遗留在租赁场地的物品进行清点。对于乙方迟延返还租赁物的行为，应支持甲方主张从2010年2月10日至2011年3月25日的租金损失，计算标准参照租赁合同约定的月租金。

二审法院对占用费部分维持原判。

再审法院驳回乙方的再审申请。

二、律师评论

针对商业地产租赁合同占用费的纠纷，通常涉及以下几个焦点问题：

1. 租赁合同终止时间如何确定？

根据《合同法》第九十三条及第九十六条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照法定或约定条件主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

如果租赁合同经当事方协商一致解除或租期届满终止，对于合同终止时间通常不会有争议。但在一方提前解除合同的情况下，通常解除方会根据单方意志设定解除日期，那么就容易产生争议。实践中，笔者碰到过将解除日期设定为解除通知发出之日、到达之日、到达日后指定期间届满之日、发出日后指定期间届满之日等各种情形。

综合上述案例，可以看出，由于我国合同法对于单方解除情形下的合同解除时间有明确约定，采取通知到达主义，司法实务中，除非合同中对于解除时间有特别约定或双方另行达成合意，法院通常是根据合同法的规定，以通知有效到达另一方的时间作为合同解除的时间节点，而不考虑解除方在解除通知中另行设定的时间节点。除双方另有明确约定的，目前法律界通说观点认为“到达”系指解除通知到达相对人的支配范围，即相对人随时可以了解其内容的状态，而不论相对人是否实际知悉解除通知的内容。

2. 占用费计算期间如何确定？是否需要考虑合理的复原期间？

租金支付系租赁合同下承租人的主要义务，其履行以租赁合同为基础，租赁合同终止，该等义务也随之终止，因此，租金支付义务截止至合同终止日。

终止日后，如承租人仍实际占用租赁房屋的，或虽未实际占用，但因承租人原因导致未履行还房交接手续，则承租人应支付逾期还房期间的占用费。除非合同中关于占用费的起算日期有明确约定的，法院通常认为占用费计算的起始日为租赁合同终止之次日。法院也会根据具体情况进行判断，如案例七中承租人因需对室内装修进行鉴定而确需保留原状一段期间，法院可能考虑一段合理的鉴定期届满后起算占用费。

占用费计算的截止日一般为房屋实际控制权转移之日。若租赁合同约定了承租人搬离及恢复原状的义务，占用费一般计算至承租人前述义务完成之日。考虑到商业地产租赁关系中，承租人通常会对承租房屋自行装修，且租赁合同中通常会要求承租人在返还前履行复原义务，在此情况下如承租人未履行复原义务而还房（或房屋实际控制权通过其他形式转至出租人），该等情形下，出租人代为复原期间出租人是否有权收取占用费呢？笔者认为，占用费应以承租人实际占用房屋为前提，除非租赁合同另有明确约定，否则，如承租房屋实际控制权已转至出租人，则出租人无权再行收取占用费，但可向承租人主张实际支付的复原费用。若出租人有充分证据证明其因代为复原而影响招租或迟延向下一任租户交房的，可向承租人主张由此所致的空置期租金损失或对新租户的违约赔偿损失。前述观点在案例五和案例六中得到侧面印证。

3. 占用费计算标准

针对逾期还房，成熟的商业地产租赁合同中通常会约定远高于届时适用租金标准的占用费，笔者曾见过届时适用租金标准2倍甚至3倍的占用费约定。该等约定实际是要求违约方支付场地使用费的同时，还对逾期返还租赁场地的行为予以处罚，具有违约金的性质。而在我国的司法理论和实践中，通常基于诚实信用原则和公平原则，认为违约金的性质和功能系以补偿守约方的损失为主、对违约方的财产惩罚为辅。根据《合同法》第114条第二款及合同法司法解释二第29条的相关规定，当事人对于“过分高于损失的违约金”可以要求“适当减少”； 过分高于损失的违约金的标准为超过损失的百分之三十。

按照笔者的经验并结合前述案例，司法实务中法院一般会基于租赁合同的约定，综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、当事人的过错分配及程度、预期利益等因素，通常按届时适用租金1到1.5倍的标准计算租赁场地占用费，一般不超过两倍。另一方面，如果业主主张占用费的同时还主张违约金的，法院会以出租人的实际损失为基础判定具体金额，一般不会重复支持。

三、建议

为避免租赁合同终止后的占用费纠纷，租赁合同当事方均应以积极的姿态沟通解决合同相关事宜。按照笔者处理相关纠纷的经验，建议出租人和承租人基于各自不同的立场注意以下几点：

1. 从出租人角度，需要在租赁合同中明确约定占用费收取标准及出租人代为复原期间的占用费收取事宜；在租赁合同终止后，除非出租人享有明确的留置权利，否则避免不理性阻挠承租人撤场等行为，避免自行承进一步扩大的损失。

2. 从承租人角度，承租人决定不再履行租赁合同的，需及时向出租人做出解除合同的意思表示，并且保留好相关通知送达证据；在合同终止后，要及时的依据合同的约定向出租人返还租赁物业，如出租人拒绝收房或阻挠承租人撤场的，建议采取相应的合理措施并保留好相关证据，如向出租人寄还钥匙，留存寄送凭证并及时书面告知出租人、撤场时申请公证处现场公证、撤场时如发生纠纷及时报警并留存笔录等。