汇业评论

文 | 何四为 合伙人 惠超 律师 汇业律师事务所

2020年农历新年，突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情自武汉蔓延至全国各地。国家卫健委于2020年1月20日发布2020年第1号公告，将此新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定管理的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，世界卫生组织(WHO)亦将本次疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”。此次疫情形势严峻，对工程施工领域产生重大影响，导致合同履行中出现诸多法律问题。

一、新冠肺炎疫情对商品房销售合同履行的影响

商品房销售合同的履行问题，主要涉及房地产开发企业在与业主签订商品房销售合同后面临的逾期交付房屋、逾期办证问题，从而导致各种法律风险。

（一）商品房销售合同中逾期交付房屋风险分析

新冠肺炎疫情，导致全国大部分企业未能及时开工生产，从而导致在建工程工期逾期，房地产开发企业存在逾期交付房屋的风险。针对上述情形，分析如下：

1.如商品房销售合同约定的交房时间在疫情期间，依据法律规定，疫情属于不可抗力，因本次疫情导致房地产开发企业无法按照约定时间交房的，则交房日期顺延至疫情解除之日（具体以政府相关部门通知公告时间为准）以后合理时间，具体时间可与业主协商，且无需承担逾期交房的违约责任；

2.如商品房销售合同约定的交房时间在疫情解除之日以后，房地产开发企业但确因受到疫情影响工期导致延后，无法按时交房，则可根据工程复工等情况扣减疫情期间，书面或者其他方式通知业主变更交房日期，且无需承担违约责任。

（二）商品房买卖合同中逾期办理产权转移登记风险

新冠肺炎疫情期间在产生逾期交付房屋风险的同时，亦可能会造成房地产开发企业存在逾期办理产权登记的风险。针对该情形，分析如下：

1.如商品房销售合同约定的房地产开发企业办理产权转移登记的时间在疫情期间内，由于政府主要工作重心在疫情防控方面，不动产登记部门业务窗口关闭或者未正常办公，办理产权转移登记时间应相应顺延至政府部门恢复正常办公后的合理期限内，且房地产开发企业无需承担违约责任；

2.如商品房销售合同约定的房地产开发企业办理产权转移登记的时间在疫情期间之后之后，则应根据疫情及防控措施的影响扣减疫情影响期间，书面或者以其它方式通知业主顺延办理产权转移登记时间，且房地产开发企业无需承担违约责任。

（三）新冠肺炎疫情与商品房认购协议的履行期限问题

对于房地产开发企业与认购人签订的认购协议区别协议约定内容，分析如下：

1.如认购协议中约定了另行签订正式的《商品房买卖合同》的时间，则该认购协议在法律上定性为预约合同，则房地产开发企业及业主皆可主张将认购协议的履行时间顺延至疫情解除之后的合理时间，双方均无需承担违约责任；

2.如认购协议中未约定另行签订正式的《商品房买卖合同》，则该认购协议在法律上定性即为正式的商品房买卖合同，具体分析内容参照上述第（一）（二）项内容。

需要说明的是，针对上述内容，房地产开发企业就自身因疫情原因可能发生的违约情形，应及时以合理、明示等方式通知业主，并且注意搜集保存证据，尽最大可能避免与业主发生不必要的纠纷，维护自身合法权益。

（四）新冠肺炎疫情与房地产开发企业商业租赁合同履行影响

因受本次疫情的影响，大量的商铺关门歇业，写字楼停止办公，从而导致经营商业地产或写字楼的房地产开发企业面临承租人提出减免租金的请求。针对该类问题，应当首先审查合同内容：

1.如果房地产开发企业与承租业主所签订的租赁合同中对此有例如“不可抗力或政府政策原因导致暂停营业或暂停使用，租赁合同中止，租金不减免”等类似的约定，则按照合同约定履行；

2.如租赁合同内容没有约定或者约定不明，依据《合同法》规定，租赁合同关系中，出租人负有提供符合合同约定的租赁物的义务，承租一方负有及时足额缴纳租金的义务，出租人将租赁物交付承租人后，因疫情影响，出租人无法正常使用租赁物，并不必然导致承租人有权要求出租人减免租金的权利，即租赁物的无法正常使用，并非出租人的违约行为导致，出租人已经完全履行了合同义务。针对该种情形，承租业主可以向出租人申请减免相应租金，人民法院对业主的上述问题也会酌情考虑支持一部分，而并非当然的免除承租人的全部租金。故房地产开发企业就租金减免问题应尽量与承租业主协商，避免导致诉讼增加诉累及不必要的诉讼成本。

关于因防疫管制需减免租金的具体期间，应以政府管制措施的实施期间为准，该期间的起止日期以政府发布的相关书面公告为准确定。

二、新冠肺炎疫情对建设工程施工合同履行的影响

（一）建设工程施工合同工期顺延问题

由于此次疫情影响而政府采取管制措施，从而导致在建建设工程工期延长，造成延期，针对承包人向发包人提出的有关工程延期申请，针对该情形，笔者认为房地产开发企业在收到承包方申请顺延工期的书面资料后，应根据与承包方签订的《建设工程施工合同》的合同条款，进行审查考量，着重审查工期延误的原因：

1.如果在疫情发生之前，工程承包人已经存在违约行为，工期延误事实已经发生，则对承包人的顺延工期申请不应予以认可，且承包人应承担相应的违约责任；

2.如工程承包人已经存在违约行为，但疫情的发生亦对工期产生影响，即承包人违约行为与疫情影响存在竞合，从而造成工期延后，则应综合考量承包人行为及疫情对工期延误的影响大小，酌情认定工期延长期限，免除承包人部分责任；

3.如承包人不存在迟延履行合同义务，疫情影响施工进度，工期应当顺延；

4.发包人对因承包人损失扩大部分不承担责任。住建部《建设工程施工合同示范文本》（GF—2017—0201）第17.3.2款约定：“不可抗力发生后，合同当事人均应采取措施避免和减少损失的扩大，任何一方当事人没有采取有效措施导致损失扩大的，应对扩大的损失承担责任。”承包人怠于采取措施，放任损失的扩大，对于损失扩大的部分，由承包人承担责任；

5.即使发包人及监理方拒绝签证或不予签证，承包人根据能够证明疫情存在及停工的资料依然可以主张工期顺延。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第6 条规定：“当事人约定顺延工期应当经发包人或者监理人签证等方式确认，承包人虽未取得工期顺延的确认，但能够证明在合同约定的期限内向发包人或者监理人申请过工期顺延且顺延事由符合合同约定，承包人以此为由主张工期顺延的，人民法院应予支持。”上述条款赋予了承包人顺延工期的权利，只要符合合同约定，即便未取得工期顺延签证法院也支持其顺延的主张。故，发包人在处理工期索赔事项上，通过上述审查，应尽量客观地通过签证方式予以确认，避免在产生争议时，法院或仲裁机构仅仅以承包人单方申请的期限，作为工期顺延的期限认定依据。

（二）“不可抗力”的认定及损失分担法律分析

1.本次疫情构成法律上的“不可抗力”

本次“新冠疫情”符合《合同法》第一百一十七条中“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，而《建设工程施工合同（示范文本）》第17.1条不可抗力事件中也包括“瘟疫”，属于“不可抗力”事件。

2.对不可抗力事件造成的损失分担问题，一般按如下规则处理：

（1）工期延误和赶工增加费用一般由建设单位承担，这也是对施工单位工期延误责任免除的直接体现。

（2）增加的费用或损失分担：

《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第十五条所建议的一般原则为：由建设单位承担。

《建设工程施工合同（示范文本）》通用条款第17.3.2条确定的一般原则为：

永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三方人员伤亡和财产损失由发包人承担；

承包人施工设备的损坏由承包人承担；

各自承担人员伤亡和财产损失；

停工损失由双方合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担（笔者认为：按照2013版《建设工程工程量清单计价规范》第9.10条，可理解为是承包人应发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的工资，而非全部施工人员的工资）；

停工期间的照管、清理、修复费用由发包人承担。

（3）不可抗力规则无法用于解决人工、材料价格上涨等问题

我国法律将“不可抗力”作为违约、侵权的免责事由，但不可抗力事件除了导致违约、侵权，还可能引发不利于合同后续履行的其他情况，比如：（1）劳动力不足，人工上涨；（2）材料、设备供求关系变化，价格上涨；（3）供应商违约或对供应商发生违约，增加施工合同履行成本；（4）运输、工艺、流程、现场管理需要调整，增加施工成本；（5）工期延长，提高了融资利息等间接成本。上述情况并非只因不可抗力事件引发，环保督查、供给侧改革、经济危机都可能引发相关问题。在影响较小时，一般视作某一方的商业风险。在大多数情况下，由施工单位承担上述不利影响（特别在固定价合同中）。

但当上述情况影响巨大且具有广泛性时，就会成为实务界争议很大的热点问题之一，即“施工单位能否对固定价合同主张价格调整”。但是，不可抗力规则本身不具备变更合同条件的法律效果，此类问题还需借助情势变更规则解决，需发包方与承包方就工程造价进一步协商，通过签订补充协议协议的形式就继续履行合同的后续问题进一步明确。

需要说明的是，由于本次疫情对整个社会生活影响深远巨大，根据以往惯例，最高人民法院后续一般会陆续出台相关司法解释，对上述问题作出细化明确规定，从而有利于上述问题在法律上的解决。