汇业评论

文 | 王璐 汇业律师事务所 律师

序言

酒店管理行业之所以逐步发展起来并成为一个成熟的商业模式，有一个最重要的先决条件：即酒店管理人通过收取“钱”——匹配的管理费首先在市场存活下来，然后再通过逐步提高管理系统优势，注重培养酒店管理人才，不断提高管理酒店质量水平使酒店获得持续盈利，才能逐渐获得酒店业主认可，成为一个稳定发展的行业。

本文特地选择了同一管理人在两个不同案例中所获得的法院对酒店委托管理模式下的“钱”——对应收取的管理费以及因业主提前解除酒店管理合同应获得的违约损失赔偿数额的判决结果做粗浅的对比、分析与建议。

对比

分析

在上述案例中，2家不同的业主全权委托重庆文豪仕管理分别位于重庆市与遵义市的不同酒店，后皆因对酒店资产转让导致提前与重庆文豪仕解除已签订的《酒店管理合同书》。由于涉案的《酒店管理合同书》都对与管理费、违约金或因违约所产生的损失赔偿额等与“钱”有关的事项进行了清晰、明确的约定，因此涉案的2家法院都支持了重庆文豪仕的大部分诉讼请求。笔者试通过以下的表格进行简要梳理、分析。

建议

上述2个案例中同一管理人凭借在《酒店管理合同书》对管理费、违约损失赔偿等相对简单却相对清晰的约定获得法院支持。由此可见，如果双方事先不对涉及 “钱”的条款事先做出清晰、明确的约定，极有可能为双方后期的合作埋下巨大的隐患，引发争议纠纷。因此，笔者建议双方就与“钱”有关的条款约定时应考虑以下几个要点：

一、 对于酒店总收入的约定是否清晰、合理。

管理人收取的“钱”相当一部分是管理费。实践中对管理费的计算一般是以酒店总收入为基数，按照约定比例提成。一份《酒店管理合同》的合作期限通常至少持续5-10年。因此，事先清晰界定酒店总收入的范围至关重要，是保证双方利益相对均衡、可持续长期合作的基石。酒店总收入一般是指所有直接或间接与酒店运营有关的各类所得和收入。以下类型的收入通常被排除在酒店总收入的范围之外：

(一) 用业主资产为酒店投保的财产损失险所获得的收入一般被认为属于业主的资本性投入，与管理人的经营管理酒店无关，不应计入酒店总收入。

(二) 因酒店账户中款项的利息收入与管理人对酒店经营管理无关，一般业主会坚持不计入酒店总收入。

(三) 因出售酒店的家具、装置及设备（FF&E）的收入与管理人对酒店经营管理无关，一般业主会坚持不计入酒店总收入。

(四) 其他本质与管理人对酒店经营管理无关的收入，如代扣代缴的税费、未实际入帐的款项（如客房打折或给给予客户的退款）。

但是，并非所有类型的收入都是泾渭分明的，比如进入营运账户的收入与管理人对酒店经营管理息息相关，此类收入所产生的利息是否应该被排除在酒店总收入之外，完全依据双方谈判结果而定。

二、 对于与激励管理费相关的业绩考核标准的约定是否清晰、合理。

实践中，一般为激励管理人用心经营管理酒店以持续获得良好业绩，除支付基本管理费之外，业主还会向管理人支付激励管理费。基本管理费是业主按照每月的酒店总收入必须予以支付的款项；而激励管理费是基于管理人如因达到业主所设定的业绩考核标准而获得的浮动性收入。笔者建议双方对于业绩考核标准的约定至少应考虑以下几点：

(一) 明确业绩考核的起始及终止时间；

(二) 明确业绩考核的计算公式及相关计算基数的定义及范围；

(三) 明确特殊情况比如不可抗力、经济形势明显下滑、酒店硬件设施不能正常使用等，应如何调整业绩考核标准予以适用。

(四) 明确对于管理人出现持续未达标的情况，管理人是否有补救权、补救权的次数以及补救期限。

(五) 明确管理人持续未达标的次数或（及）持续时间达到何种程度，业主有权提前终止合同。

三、 对于违约金（或损失赔偿）条款的约定是否清晰、合理。

20世纪80年代西方国际酒店管理公司陆续进入中国大陆市场之后，往往把西方法律框架下的违约金条款完全照搬放入与国内业主签约的《酒店管理合同》之中。此类违约金条款通常约定:如因业主违约提前解除合同，管理人有权获得剩余管理年限的基本管理费、许可费、集团服务费等费用之总和。但上述违约金条款对业主而言相对苛刻，具有一定的惩罚性质，实践中很难获得国内司法裁判机构的全部支持。

我国《合同法》所规定的违约赔偿原则上为补偿性，而非惩罚性。为统一裁判思路、规范法官的自由裁量权，2019年11月14日最高人民法院正式发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称“《纪要》”）。该《纪要》已于发布同日生效，共计12部分，涉及130个问题。其中：

(一) 对于问题47——【约定解除条件】，该《纪要》认为：合同双方享有约定解除合同的权利。法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。对于违约程度显著轻微的，法院不予支持解除合同。

(二) 对于问题49——【合同解除的法律后果】，该《纪要》认为：合同解除时，双方对于关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款有事先约定的，法院应依法予以支持。

(三) 对于问题50——【违约金过高标准及举证责任】，该《纪要》认为：（各级法院裁判时）认定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。

因此，笔者对双方就违约金条款之约定建议如下：

(一) 明确双方对于约定的合同解除权在哪些条件成就下有权行使；

(二) 明确双方实质性违约行为的具体类型；

(三) 明确违约金条款适用及免责情形以及考虑该免责情形是否已合理分配双方的权益与风险；

(四) 明确双方签署的与履行《酒店管理合同》有关配套合同比如《技术服务合同》、《品牌许可合同》适用同一违约金条款；

(五) 明确双方签署的与履行《酒店管理合同》有关配套合同比如《技术 服务合同》、《品牌许可合同》等约定关联解除/终止、关联违约。

四、 对于其他收费项目的约定是否清晰、合理。

除管理费之外，一般实践中管理人还会向业主收取商标许可费、技术预订系统费、营销推广费、国际商旅会员计划推广费等。笔者对双方就该类条款之约定建议如下：

(一) 明确管理人收取费用所对应提供服务的具体内容、履行标准以及履行期限；

(二) 明确管理人在整个合同期限对收费标准应维持不变的项目有哪些，对收费标准可能存在变动的项目有哪些；

(三) 明确管理人在管理期限内是否有权因新增某类或某几类项目向业主收费；以及对于上述新增项目的收费是否应设定上限标准。

无论是外资酒店品牌还是国内本土酒店品牌都看好中国大容量的市场，积极寻找发展机会，因此目前酒店行业在大旅游发展背景下依然处于不断上升、发展的黄金阶段。随着不同背景的业主与管理人的商务合作越来越频繁，为减少双方对今后履行《酒店管理合同》过程中对涉及钱所可能产生的争议，事先聘请专业的律师团队在双方签署《酒店管理合同》之前对合同整体，特别是对涉及钱的条款予以把关并辅助谈判是极有价值的。俗话说：敢于谈钱的感情才是真感情。那么敢于谈钱，把钱约定清楚之后再合作才算诚意合作，意在共赢！