汇业评论

文 | 史厚元 汇业律师事务所 合伙人

笔者曾担任若干家房地产管理公司的常年法律顾问，全程参与了商铺租赁合同的起草、论证并后期的个案诉讼，对于商铺租赁合同出租人关注要点算是有一定的认知。现阶段因服务客户数量的增加，客户行业类型的多样化，时长会从过去的甲方视角切换到乙方视角，为了达到甲乙双方权利义务的平衡，实现租赁双方的互利共赢，特撰本文，以期抛砖引玉。

要点一：出租人主体资格

签订租赁合同首要关注点便是出租人主体资格，具体来说得看出租人是否产权证登记的业主。若非业主，是代理行还是二房东？前者构成委托代理法律关系，后者构成转租赁法律关系。

A如系前者，承租人须重点关注业主出具的授权证明，其中内容应包括：

1） 出租人有权签署租赁合同，所签的合同业主承认法律效力；

2） 出租人有权收取租金、物业费、租赁保证金等各项费用；

3） 对出租人的授权期限应该长于等于合同租赁期限。

B如系后者，承租人须重点关注业主与二房东签订的租赁合同关于转租赁权限的约定。如合同明确约定不得转租或未经书面允许不得转租或未做明确约定的，此以上情形，建议要求出租人提供业主（大房东）同意转租的授权许可证明，该等证明里最好附业主同意提供相关房地产权证以配合（次）承租人办理各项营业证照。

要点二：租赁房屋基本状况披露

任何合同都有合同目的，租赁合同于承租人来讲其最大目的即是以支付租金为对价换取对租赁房屋的占有及使用权，该等权益的实现依赖于出租人按时交付适格房屋。承租人这一环节须重点关注租赁房屋有无产权证，房屋（土地）用途，房屋权利限制等信息。

A如租赁房屋没有产权证的提示重点关注有无建设工程规划许可证，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第2条的规定，承租未取得建设工程规划许可证的房屋有被认定合同无效风险。

B房屋（土地）用途，提示承租人签署合同前务必仔细查看出租房屋相关产权证登记的房屋（土地）用途，是否与承租使用用途一致。根据《城乡规划法》规定未经依法审批擅自变更规划用途属违法建筑，出租人单方变更房屋用途的合同有被认定无效风险。

要点三：关于租赁房屋装饰装修

出租人为规避己方风险通常会在合同里约定承租人对租赁房屋进行装饰装修前须向出租人或其指定物业管理方及相关消防管理部门报备施工设计方案，并对报备后的施工方案独立承担责任。该约定乍看合理，但经不起推敲。笔者曾代理过一起案件，承租人承租松江某商业广场2楼整层用于KTV会所，在装修前依约向出租方及消防部门报了设计方案，但施工中发现设计方案中的某个消防通道被相邻租户因安装电梯给堵塞导致消防验收不通过，致无法正常开业，前期装修成本无法回收，欠付出租方租金达五六百万元。该案一审判决出租方胜诉（笔者代理方），理由就是承租人向消防报备的设计方案是通过的，其后施工过程中发现问题未与出租方积极沟通而是消极拖延，被认定为恶意欠租。后经二审调解，出租方自愿放弃部分违约金结案。案件虽然尘埃落定，但于社会效果来讲，可谓双输，承租人损失了前期装修投资，出租人损失了房屋收回成本及再次出租空窗期租金。总结该案，给予承租人此一环节的建议是，在该等装饰装修报备及责任免除条款后要求添加但因出租人提供的租赁房屋本身消防验收（大消防）未通过或相邻租户原因致装修设计方案不能通过或虽设计方案通过但因相邻租户原因致无法按设计施工的，出租人须负责处理或协调相关相邻租户处理。

要点四：关于租赁房屋返还

出租人通常会在合同里约定租赁合同届满或提前终止时，承租人须将租赁房屋恢复原样（以房屋交接时状态为准），其附二层含义，一、物理上返还租赁房屋并予以清空，拆除装饰装修；二、无形层面须注销各类注册在租赁房屋里的经营证照、通讯网络账号等。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的意见》第10、12条规定，出租人这样的约定本无可厚非，但于承租人来讲，商铺租赁前期的装饰装修通常是一次性大额投入，该成本能否在合同约定的租赁期限届满时充分平摊，得经过谨慎评估。如一概界定为恢复原样，于承租人来讲不经济，于社会资源充分利用来讲不节约。是以，提示承租人于该环节重点关注。根据实际情况，与出租人协商变更该条款为返还房屋状态为可出租状态。

小结

商铺租赁合同承租人签署要点还有很多，诸如转租、发票开具、车位、共有部位使用、相邻权等问题，鉴于篇幅有限，本文不便一一展开，留待日后再作探讨。期待本文能够帮到大家在商铺租赁合同签署时有一定的借鉴。