汇业助力上海祥生中心地产项目复工起航
发布时间：2023-09-01
近日，上海市第三中级人民法院（以下简称“上海三中院”）裁定批准上海聚博房地产开发有限公司重整计划，本案由上海市两家一级破产管理人联合完成，汇业由合伙人马亚杰律师为负责人，王树军、韩伟、刘灿、闫相龙、李保春、李萌、王钰律师共同参与。
上海市汇业律师事务所、北京市金杜律师事务所上海办公室作为本案预重整期间临时管理人、重整期间管理人经过177天的通力合作，在上海三中院的大力支持和监督下，携手助力祥生地产采用“预重整+重整”模式，并成功引入共益债资金，在破产重整期间即实现蝶恋花项目正式复工续建。重整计划的正式批准也意味着该负债规模超百亿但具有巨大商业价值的地产项目正式破茧重生。
上海聚博房地产开发有限公司（以下简称“聚博房地产”）系祥生地产旗下专门负责蝶恋花项目开发和建设的项目公司，蝶恋花项目位于上海市嘉兴路街道171街坊21/7、21/8，总占地面积为37,414.2平方米，其中住宅用地面积约20,692平方米，容积率4.45；商办用地面积16,722平方米，容积率4.538。本项目地理位置优越，商业价值巨大，占据城市中心历史文化底蕴深厚的内环虹口核心区，怀抱苏河湾-黄浦江黄金交点，处于海伦路板块、北上海桥头堡两大重点区域辐射地带，周边多个成功地产项目林立，黄金区位优势明显。
因受房地产行业整体形势及股东流动性危机影响，聚博房地产持有的蝶恋花项目地块不仅遭受多轮司法查封，而且无法引入新的资金进行项目开发和资产盘活，项目于2022年3月底全面停工。经测算，根据项目在停工时点的开发进度在清算状态下，项目资产尚不足以覆盖建设工程价款优先权及抵押债权，但如利用预重整和重整制度完成对蝶恋花项目的开发，不仅可实现聚博房地产负债的足额清偿，避免因破产清算造成对债权的清偿率进一步降低，而且有助于整体化解集团公司的债务危机，进一步盘活集团公司其他存量项目，实现“保交付、保民生”的社会目标。同时，蝶恋花项目通过预重整和重整程序开发建设完成后，聚博房地产将无偿移交公益设施7,100平方米，其他配套设施1,112平方米，且配套建设建筑面积591平方米的保障性住房，该项目对于虹口区公共配套设施保障和城市界面更新具有积极意义。
为此，聚博房地产、股东方与主要债权人展开多轮磋商谈判最终达成共识，一致同意以预重整方式积极展开企业的挽救工作。2023年2月21日，上海三中院受理聚博房地产预重整申请，在预重整的97天期间，聚博房地产的债权申报与审查、财产调查与审计评估、投资人招募与遴选等各项工作均已基本完成，在临时管理人的引导和辅助下，聚博房地产制定了重整计划草案并提交预重整债权人会议及出资人组表决。聚博房地产认为其已具备转入破产重整程序的条件，为尽快实现蝶恋花项目的复工续建，于2023年5月29日向上海三中院申请终止聚博房地产预重整程序并申请聚博房地产破产重整。2023年8月8日聚博房地产破产重整案债权人会议顺利召开并对《重整计划草案》进行表决，《重整计划草案》经债权人会议及出资人组表决顺利通过。上海三中院于2023年8月16日根据管理人的申请裁定批准重整计划并终止聚博房地产重整程序。
国务院颁布的《优化营商环境条例》已实施三年有余。“庭外重组程序的启动”作为世界银行新营商环境评估指标体系中“商事破产”的重要组成部分，也将是我国企业破产法改革的重中之重。预重整程序作为庭外重组程序的途径之一，在我国虽非一项法定的制度，但各地区人民法院正在积极开展预重整程序试点工作，争取为我国预重整程序的制度设计提供范例参考。
聚博房地产能够顺利通过“预重整+重整”模式化解债务风险，实现资产盘活，正是得益于上海三中院制定的《上海破产法庭预重整案件办理规程（试行）》。该规程充分贯彻了《全国法院破产审判工作会议纪要》《全国法院民商事审判工作会议纪要》等指导意见的精神，深度契合上海地区破产案件的实践情况。也正因如此，该规程确立的预重整程序适用条件充分契合了聚博房地产的基本情况，其制度设计极大提升了聚博房地产的重整效率以及重整可行性。聚博房地产的成功再生，印证了“预重整+重整”模式的优越性。同时，聚博房地产的预重整经验，也将为其他处于预重整程序或者已经陷入债务危机拟申请预重整的企业，尤其是房地产行业的企业，提供一定的借鉴意义。
参与本项目的汇业主要成员
王树军律师，国际破产协会(INSOL International)会员、上海市破产法协会理事会成员、上海市法学会财税法学研究会理事、华东政法大学财税法研究中心特聘研究员等。王树军律师长期专注于不良资产处置、破产重组、投资并购、税务筹划等法律服务，多年来先后作为重大项目的首席律师，为中石油、东方资产、东航集团、美国银行在内的数十家大型国有集团、跨国公司提供法律服务，服务行业遍及石油、保险、房地产、信托、航空、银行等。
马亚杰律师曾任于日月光半导体（上海）股份有限公司法务负责人，日月光半导体是全球最大的封装测试公司之一，其在帮助公司建立系统的合规管理制度、围绕公司营运提供专业专项的法律服务和公司争议解决方面经验丰富，并在公司破产重整、破产清算、强制清算、自行清算及不良资产处置等业务具有丰富的实务经验。
李保春律师，华东政法大学法律硕士，专业领域为债务重组、破产重整。原就职于四大资管公司全资子公司，2018年投放公司第一单共益债投资。在上海交大人文学院，上海联交所，不良资产头条，资产届，启金商学院等机构做《困境项目盘活案例分享》分享和授课。熟悉银行、信托等金融和非金融机构处置不良资产的流程和定价模式，深谙资管公司、私募基金等资金方在投资不良资产项目的资金偏好、投资方案要点，在不良资产投融资和处置领域积累了丰富经验。
韩伟律师，拥有中国律师执业资格及美国纽约州律师执业资格。韩伟律师主要业务领域包括金融债权债务诉讼、融资租赁及商业保理法律事务、企业清算、破产清算及重整等公司法律业务，拥有上述法律领域丰富的实务经验。
李萌律师参与办理了多起破产、强制清算及不良资产处置案件，代表案例包括：某珠宝公司破产清算转和解案（2019年度上海破产法庭典型案例）、上海上蔬永辉生鲜食品有限公司等十五家公司实质合并破产清算案（2021年度上海破产法庭典型案例、2021年度全国破产经典案例提名奖）、上海种都种业科技有限公司破产清算案（2022年度上海破产法庭典型案例）等。
破产及重组是汇业的优势法律服务领域之一，已培养和组建了一支由王树军律师带领的专门从事破产与重组业务的专业团队，集合了在该领域具有丰富经验的合伙人，以及四十余名执业律师和专业人员，不乏拥有注册会计师资格、注册税务师资格、专利代理资格及外国执业律师资格的复合人才，专业涵盖公司法、破产法、劳动法、财税、金融等复合领域，致力于为客户提供高效优质的法律服务。
汇业作为上海高院一级管理人同时，还具备浙江、重庆、西安等多省市人民法院破产案件管理人资质。多次荣登The Legal 500、ALB、《商法》等多个国际知名评奖机构发布的榜单。
除接受法院指定担任破产案件管理人外，汇业在破产重组领域上还为客户提供全方位法律服务。作为债权人、债务人、投资人等的代理人，承办了包括中石油集团、东航集团、锦江集团及民营实体等在内的多家大型企业及下属子公司、分支机构的自行清算、兼并重组及收购项目，提供包括破产前期筹划、综合运用多种组合进行债务重组、资产剥离、债转股及税务筹划等法律服务。
